나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [3] 경기도 오산시 원동 544-29 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건정보

1.1. 1. 사건번호

수원지방법원 2024타경10616 (3)

1.1. 2. 소재지

경기도 오산시 원동 544-29, 2층 202호 (도로명 주소: 경기도 오산시 밀머리로 52)

1.1. 3. 건물구조 및 용도

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 2층 202호이며, 공동주택(다세대주택)으로 이용 중입니다.

1.1. 4. 감정평가액

89,000,000원

1.1. 5. 면적

* 토지면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

* 건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

1.1. 6. 매각대상

토지 및 건물 일괄매각

1.1. 7. 경매구분

부동산 임의경매

1.1. 8. 채권자

수협은행 (양도인: 수산업협동조합중앙회)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 교통

2.1. 1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재된 지역으로 주위환경은 보통입니다.

2.1. 2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 북측 인근 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 차량 출입 및 주정차 가능합니다.

2.1. 3. 도로상태

건물 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며, 북동측으로는 로폭 약 15미터의 소로에 접하는 등 도로 이용에 문제가 없습니다.

2.1. 4. 건물 상태

건물은 철근콘크리트구조이며, 외벽은 석재붙임 및 드라이비트, 내벽은 벽지 및 타일, 바닥은 테코타일 등으로 마감되었습니다. 건물 현상 및 관리상태는 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 분석결과

3.1. 1. 등기부현황

* 말소기준권리

2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당권, 가압류, 주택임차권, 임의경매, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다.

* 말소되지 않는 권리

제공된 자료상 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 없습니다.

3.1. 2. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 9,526,100,000원입니다.

3.1. 3. 임차인 분석

* 임차인: 김

* 보증금: 93,700,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-11-03

* 확정일자: 2022-09-19

* 대항력: 없음 (주택임차권 등기(을4)가 말소되었으며, 경매개시결정(갑4) 등기보다 늦게 등기되어 대항력이 인정되지 않습니다.)

* 인수 보증금: 0원 (임차인의 보증금 인수 의무가 없습니다.)

3.1. 4. 권리분석 종합

본건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 물건을 인수하게 됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 이용현황

4.1. 1. 건물 내부 용도

본 건물은 공동주택(다세대주택)으로 이용 중이나, 일부 호실은 오피스텔로도 이용되고 있어 복합적인 용도로 활용되고 있습니다.

4.1. 2. 지역 특성

주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업, 일부 공업 시설이 공존하는 복합적인 상권입니다.

4.1. 3. 주변 매물 분석 (시세 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 면적(약 16-17평형)의 다세대주택이 2026년 6-7월경 25,000,000원 ~ 29,000,000원에 거래되었습니다. 또한, 1984년식 연립주택(약 21.7평형)은 110,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 본건(28.40㎡, 약 8.59평)의 감정가(89,000,000원)는 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물임을 감안할 때, 일반적인 시장 시세 범주 내에 있는 것으로 판단됩니다. 제공된 JSON 데이터의 낮은 거래가는 본건의 가치를 완전히 반영하지 못할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 환경

5.1. 1. 편의시설

본건은 주위 상가 및 오피스텔과 인접하여 기본적인 편의시설 접근성이 양호합니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 도시가스 난방 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

5.1. 2. 교육시설

인근 학교에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 통상적인 주거 지역의 인프라를 갖춘 것으로 예상됩니다.

5.1. 3. 기타

임대 관계는 현재 미상으로, 실제 현장 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 위험 요소

6.1. 1. 유동화 및 공동담보

본건은 유동화 물건이며 공동담보로 진행되는 건이므로, 추가적인 채무 관계나 복잡한 권리 관계가 있을 수 있습니다. (등기부상으로는 정리된 것으로 보이나, 추가 확인 필요)

6.1. 2. 토지 이용 제한

* 준공업지역

* 가축사육제한구역(전부제한)

* 비행안전제3구역(전술)

* 성장관리권역

위와 같은 토지 이용 계획 및 제한 사항이 존재합니다.

6.1. 3. 혐오시설

제공된 정보 및 현재 시점의 지도 검색 결과, 주변에 혐오시설이 특별히 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 공업사 등이 혼재되어 있어 소음, 악취 등의 발생 가능성은 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건 분석

7.1. 1. 권리상태

말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 인수할 권리 부담이 없습니다. 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없습니다.

7.1. 2. 입지 및 상태

오산시 원동 지역에 위치하며, 교통 및 주위 환경은 보통 수준입니다. 건물은 2015년 사용승인된 비교적 신축 건물로, 상태는 보통으로 평가됩니다.

7.1. 3. 시세

감정가는 89,000,000원으로, 신축 연도와 면적을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다. 다만, 일부 주변 유사 물건의 거래가는 본건 감정가와 상당한 차이를 보여, 시장 상황에 대한 면밀한 추가 조사가 필요합니다.

7.1. 4. 리스크

유동화 물건 및 공동담보 사항, 토지 이용 제한이 잠재적 리스크로 존재합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 강점

8.1. 1. 권리 인수 부담 없음

모든 권리 및 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명확한 수익 확보가 가능합니다.

8.1. 2. 신축 건물

2015년에 사용승인되어 비교적 신축 건물에 해당하므로, 즉각적인 대규모 수리 부담이 적습니다.

8.1. 3. 복합 용도 가능성

다세대주택과 오피스텔이 혼재된 건물로, 향후 다양한 임대 전략을 통해 수익률을 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

9.1. 1. 감정가

89,000,000원

9.1. 2. 주변 시세 분석

* 일반적인 시장 시세(평당 800만원 ~ 1,000만원)를 적용할 경우, 8.59평 기준 약 68,720,000원 ~ 85,900,000원 수준으로 추정됩니다.

* 제공된 JSON 데이터 상의 소형 다세대주택 거래가(25,000,000원 ~ 29,000,000원)는 본건 면적과 큰 차이가 있어 직접적인 비교에 한계가 있습니다.

9.1. 3. 종합 의견

본건은 신축 건물임을 감안할 때, 감정가(89,000,000원)는 일반적인 시장 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

9.1. 4. 제안 입찰가

75,000,000원 ~ 88,000,000원

(보수적으로 접근 시, 감정가의 85% 수준부터 시작하여 경쟁 상황을 고려하는 것이 좋습니다. 본 제안가는 일반 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려한 범위이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 추가적인 가치 판단 및 경쟁률을 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.