나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53750 [2] 경기도 시흥시 정왕동 2713-5 호반프라자 1층109호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.12.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래초등학교" 북측 인근에 위치하는 호반프라자 제 1층 제104호[기호(1)], 제1층 제109호[기호(2)]로 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 미성숙 상가지대로 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상5층/지하2층 건물 내 제1층 제104호외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 인테리어 마감 등 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

- 기호(1) : 근린생활시설(현황 공실) - 기호(2) : 근린생활시설(외관상호:빽다방)

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 주차장설비, 승강기설비 등의 설비가 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 평지로 건부지(근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약 30미터 내외, 남서측으로 노폭 약 20미터 내외, 북서측으로 노폭 약 15 미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(2020-07-14), 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(2022-03-15)(대로 엠티브이2-19)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(2022-03-15)(중로 엠티브이1-74)(접합), 중로2류 (폭 15m~20m)(2020-07-14)(중로 엠티브이2-9)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2015-12-22)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(시화나래초중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 국가산업단지<산업입지 및 개 발에 관한 법률>, 특수지역(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수 도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 기본 사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53750 (2)

* 물건 종류: 근린상가

* 감정가: 715,000,000원

* 경매 구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO

1.2. 소재지 및 면적

* 소재지: 경기도 시흥시 정왕동 2713-5, 호반프라자 1층 109호 (도로명주소: 경기도 시흥시 거북섬남로 47)

* 토지 면적: 19.31㎡ (약 5.84평)

* 토지 지분: 19.3128㎡ (약 5.84평)

* 건물 면적: 38.00㎡ (약 11.49평)

* 건물 지분: 38㎡ (약 11.49평)

* 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동 소재 "시화나래초등학교" 북측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재하는 상가지대로, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

* 차량 접근이 가능하며, 대중교통 사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 보통 수준입니다.

* 남동측 약 30미터, 남서측 약 20미터, 북서측 약 15미터 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한

* 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로2류(폭 30m~35m), 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m)에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역(시화나래초중학교), 국가산업단지, 특수지역(반월특수지역), 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)에 해당합니다.

2.4. 건물 정보

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층/지하 2층 건물 내 1층 109호입니다.

* 외벽: 석재붙임 마감 등

* 내벽: 인테리어 마감 등

* 창호: 샷시 창호 등

* 건물 사용승인일: 2022년 3월 29일

* 건축물대장상 주용도: 제1종근린생활시설

* 건축물 전체 연면적: 3,388.6㎡

* 건축면적: 458.1㎡

* 건폐율: 49.74%

* 용적률: 199.36%

* 주차 시설: 옥내 20대 (1037.7㎡)

3. 권리분석

2.

3.1. 말소기준권리 및 소멸되는 권리

* 말소기준권리: 중소기업은행 근저당권 (2023-10-20)

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 이주영 (이 )

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 2,800,000원

* 전입/사업일자: 2024-02-20

* 확정일자: 2024-02-20

* 배당신고일자: 2026-01-28

* 대항력: 없음

* 인수 보증금: 0원

* 주의사항: 임차인 이주영은 대항력이 없으며, 인수 보증금은 0원입니다. 그러나 배당신고일자가 매각기일(2026-09-07 기준)과 가까워 배당 여부를 반드시 확인해야 합니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권: 캐나다인 (2022-04-14 보존, 2023-10-20 신탁등기 말소)

* 근저당권: 중소기업은행 (2023-10-20, 996,000,000원)

* 근저당권: 미래에셋증권주식회사 (2023-11-01, 262,500,000원)

* 근저당권: 미래에셋증권주식회사 (2023-11-01, 420,000,000원)

* 압류: 화성세무서장 (2025-04-28)

* 압류: 화성시 (2025-06-16)

* 압류: 시흥세무서장 (2025-10-27)

* 압류: 시흥시 (2025-11-06)

* 임의경매: 중소기업은행 (2025-11-17, 889,155,834원)

* 등기부 총 채권액: 약 1,678,500,000원

4. 상권분석

2.

4.1. 상권 특성

* 본 물건이 위치한 호반프라자는 시화나래초등학교 북측 인근의 상가지대에 속합니다.

* 아파트 단지, 근린생활시설, 학교가 혼재된 지역으로, 상권은 아직 성숙 단계에 이르지 않은 것으로 보입니다.

* 인근 상가는 주로 제1종 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

4.2. 이용 현황

* 감정평가서상 기호(1) (104호)는 현재 공실 상태입니다.

* 본건인 기호(2) (109호)는 외관상 "빽다방"이라는 상호로 영업 중인 것으로 확인됩니다.

4.3. 주변 시설

* 인근에 시화나래초등학교가 위치하고 있으며, 아파트 단지 및 다수의 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 특별한 혐오시설이나 유해시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

2.

5.1. 편의시설

* 아파트 단지 및 근린생활시설이 인접하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

* 시화나래초등학교가 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

5.3. 의료시설

* 주변 지역에 대한 의료시설 정보는 추가 확인이 필요합니다.

5.4. 교통시설

* 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근로가 확보되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

6.1. 상권 및 공실 리스크

* 상권이 아직 미성숙 단계이며, 동일 건물 내 104호가 공실 상태인 점은 임대 수익성에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.2. 권리 관계 리스크

* 총 등기부 채권액(약 16.78억 원)이 감정가(7.15억 원)보다 현저히 높아, 경매 진행 시 예상보다 높은 낙찰가율이 형성될 가능성이 있습니다.

* 채권 총액이 매우 높아 법원 경매 시 매각 허가 결정에 변수가 될 수 있습니다.

6.3. 임차인 관련 리스크

* 임차인 이주영은 대항력이 없으며 인수 보증금은 0원입니다. 하지만 배당신고일자(2026-01-28)가 매각기일(2026-09-07 기준)과 가까워 배당 여부를 면밀히 검토해야 합니다.

7. 종합 의견

2.

* 본 물건은 경기도 시흥시 정왕동에 위치한 호반프라자 내 1층 근린상가로, 시화나래초등학교 인근에 자리하고 있습니다.

* 건물은 철근콘크리트 구조이며, 109호는 현재 "빽다방"으로 영업 중인 것으로 보입니다.

* 상권은 아파트 단지, 학교, 근린생활시설이 혼재된 지역으로 아직 성숙 단계는 아닙니다.

* 총 채권액이 감정가를 상회하는 높은 수준이며, 건물 일부(104호)는 공실 상태인 점을 고려할 때 투자 시 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

2.

* 초등학교 인근의 항아리 상권 잠재력: 시화나래초등학교 인근으로, 학군 관련 유동인구 유입 가능성이 있습니다.

* 대로변 접근성: 다양한 폭의 도로에 접하고 있어 차량 접근이 용이합니다.

* 신축급 건물: 2022년 사용승인된 건물로 비교적 신축입니다.

* 권리 관계 명확: 말소기준권리 하위 권리들은 모두 소멸될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

2.

* 본 경매 물건의 예상 입찰가는 현재 시점에서 산정하기 어렵습니다. 정확한 산정을 위해서는 주변 상권의 최근 실거래가, 유사 물건의 낙찰가율, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 분석해야 합니다. 인수 보증금은 0원으로 예상됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.