나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53766 [3] 경기도 시흥시 배곧동 133 파크뷰2 1층113호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신화 · 평가일 2025.11.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 북서측 인근에 위치하며 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 각종 근린생활시설 등이 혼재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건빌딩까지 제 차량의 접근 및 진출입이 용이하며 인근에 버스정류장 등이 소재하며 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 3층 중 1층 106호 외 2개호로서 외벽 : 벽돌치장 및 통유리마감등 내벽 : 몰탈위 페인팅 및 내부인테리어 마감등 창호 : 샷시 페어그라스창임.

이용상태

기호(1,2,3) 공히 폐문부재로서 관리사무소에 문의한바 공실로 조사됨.

설비내역

위생설비, 급.배수설비, 급탕설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

평탄하게 부지조성한 사다리형 유사의 토지로서 상가 건부지임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약12m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 과밀억제권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53766 (3)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 133 파크뷰2 1층113호

* 용도: 근린상가 (집합건축물대장상 제2종근린생활시설 - 일반음식점)

* 감정가: 299,000,000원

* 토지면적: 50.37㎡ (약 15.24평)

* 건물면적: 60.45㎡ (약 18.29평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 "배곧초등학교" 북서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 아파트 단지, 단독주택, 다가구주택, 다양한 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 지역의 특성을 모두 갖추고 있습니다.

* 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

* 북동측으로 노폭 약 12m의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행 및 접근성이 우수합니다.

* 주변에 혐오시설은 지도상 확인되지 않아 쾌적한 환경을 유지하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 본 경매물건의 말소기준권리는 2024년 5월 22일에 접수된 부천중앙새마을금고의 근저당권(채권액 금936,000,000원)입니다.

* 말소기준권리보다 선순위인 권리는 등기부상 확인되지 않았습니다.

* 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 압류, 그리고 본건 임의경매 개시결정 등기 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액은 998,006,700원으로, 이는 본 경매 사건의 채권액과 다른 채권들의 합계입니다.

* 물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재된 사항은 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계가 0원이므로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

* 임대관계는 미상으로 조사되었습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 아파트 단지 및 주택가에 둘러싸여 있어 배후수요가 풍부한 지역입니다.

* 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 상업 활동이 활발한 편입니다.

* 집합건축물대장상 용도가 제2종근린생활시설(일반음식점)으로 되어 있어, 음식점 관련 업종에 적합한 상권입니다.

* 현재 공실로 조사되어 있으므로, 신규 임차인 유치를 통해 즉시 수익 창출이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 인근에 배곧초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

* 단지 내 상가로, 다양한 편의시설(마트, 병원, 은행 등) 이용이 용이할 것으로 보입니다.

* 차량 접근성이 좋고 인근 도로망이 잘 갖춰져 있어 시흥시 내 이동 및 광역 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 현재 공실 상태로 조사되어, 매수 후 즉시 임대가 맞춰지지 않을 경우 공실 위험이 존재합니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 상회하는 등 부채 규모가 상당하므로, 본 경매의 진행 상황을 면밀히 주시해야 합니다.

* 토지이용계획상 과밀억제권역 및 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)으로 지정되어 있어, 관련 법규를 사전에 확인해야 할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

* 본건은 경기도 시흥시 배곧동의 우수한 입지에 위치한 근린상가로, 초등학교 인근의 주거 및 상업 밀집 지역에 속합니다.

* 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 현재 공실 상태로 즉시 활용이 가능합니다.

* 권리분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수해야 할 임차인 보증금도 없어 권리상 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

* 다만, 높은 부채 규모와 공실 상태는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 배후수요 확보가 가능한 배곧지구 내 상가입니다.

* 제2종근린생활시설(일반음식점) 용도로, 외식업 관련 사업에 유리한 조건입니다.

* 말소되는 권리가 많아 권리 관계가 비교적 명확하고, 인수 부담이 적습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 시세보다 저렴하게 낙찰받을 경우 빠른 시일 내 임대 수익 실현이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 299,000,000원입니다.

* 현재 공실 상태이고, 채권 총액이 높은 점을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 시세 및 유사 물건의 거래 사례를 면밀히 분석한 후, 본 건의 현황(공실, 입지, 용도 등)을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

* 인수 보증금이 없는 점은 긍정적 요인입니다.

* 초기 예상 입찰가는 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여, 시장 상황 및 경쟁 상황을 보며 결정하는 것을 권장합니다. (예: 약 239,200,000원 ~ 269,100,000원 범위 내에서 신중하게 접근)

* 단, 이는 예상치이며, 실제 입찰가는 해당 물건의 최신 시세, 지역 경기, 동종 물건의 거래 현황 등을 종합적으로 추가 분석하여 결정해야 합니다.

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나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.