나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [10] 경기도 오산시 오산동 612-31 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (10)

소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 7층 701호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지 면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

건물 면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

매각 대상: 토지/건물일괄매각

경매 구분: 부동산임의경매

건물 사용승인일: 2016년 09월 20일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 그리고 노변 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 일반적인 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통 여건

차량 출입이 자유로우며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 오산역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 북측 주간선도로까지 도보 약 10분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 접근성이 양호한 편입니다.

* 도로 상황

본건은 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 도시지역, 준주거지역으로 지정되어 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)에 해당하는 국지도로와 접해 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리

을1(근저당), 을2(근저당), 갑2(임의경매), 을3(주택임차권), 을1-3(1번근저당권부채권근질권설정) 등은 매각으로 인해 소멸됩니다.

* 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리(예: 지상권 등)는 없는 것으로 파악됩니다.

* 임차인 현황

본건에는 강민 씨가 임차인으로 등재되어 있으며, 총 보증금은 115,500,000원입니다.

- 강민 씨는 전입일자(2018-10-17)가 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력이 없습니다.

- 따라서, 인수되는 보증금은 0원입니다. 법원 배당을 통해 보증금 전액 회수가 예상되나, 배당표 확정 시까지 재확인이 필요합니다.

- 임차인 정보는 법원에 신고된 내용이며, 실제와 다를 수 있으므로 현장 확인 및 법원 공고를 재확인하는 것이 중요합니다.

* 등기부채권 총액

본건에 등기된 총 채권액은 약 1,095,000,000원입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 상업 시설

본건 소재지는 노변 근린생활시설이 위치한 지역으로, 오산역 인근의 상업 지구와 연계되어 있습니다.

* 오피스텔 현황 및 잠재적 임대수익

인근 오산역 역세권 오피스텔의 최근 실거래가 및 현재 매물 시세는 약 2억 5천 5백만원에서 2억 9천만원 범위로 형성되어 있습니다. (참고: 59㎡ 기준, 현지 부동산 정보 종합)

이는 감정가(2억 7천 8백만원)와 유사한 수준이거나 일부 낮은 수준으로, 시세 대비 경매 참여를 고려할 만한 가격대가 될 수 있습니다.

임대수익률 분석은 공실률, 임대료 수준, 관리비, 세금 등을 고려하여 별도 산정해야 합니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의시설

성산초등학교가 인근에 있으며, 오산역을 중심으로 다양한 편의시설, 상업시설, 금융기관 등을 이용하기 편리합니다.

* 주거 환경

단독주택 및 다세대주택과 오피스텔이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 권리관계

임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으므로 권리상의 큰 문제는 없습니다.

* 시장 변동성

부동산 시장의 침체 또는 지역 경기 악화 시 공실률이 증가하거나 임대 수익률이 하락할 가능성이 있습니다.

* 건물 노후화

2016년 사용승인된 비교적 신축급 건물이지만, 시간이 지남에 따라 유지보수 및 관리 비용이 발생할 수 있습니다.

* 혐오시설 존재 여부

인근 지도 검색 결과, 본건 바로 인근에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등은 확인되지 않았습니다. 다만, 준주거지역 특성상 주변 환경 변화 가능성은 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오산역 역세권에 위치한 준신축급 오피스텔로, 교통 및 생활 편의시설 이용이 우수합니다. 권리관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 부담이 없다는 점은 큰 장점입니다. 다만, 높은 채권 총액과 토지거래허가구역 지정 등은 투자 시 고려해야 할 사항입니다. 전반적으로 안정적인 수요가 예상되는 지역에 위치해 있어 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 시 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 역세권 입지로 높은 미래 가치 및 편리한 교통 환경

* 준주거지역에 위치한 오피스텔로 비교적 안정적인 임대 수요 기대

* 2016년 준공으로 신축급에 가까운 건물 상태

* 명확한 권리관계로 낙찰자 인수 부담 없음 (임차인 대항력 없음)

* 감정가 대비 경쟁력 있는 낙찰가 기대 시 시세 차익 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가: 278,000,000원

현 시세 분석 결과, 유사 면적 오피스텔의 매매가는 약 2억 5천 5백만원 ~ 2억 9천만원으로 형성되어 있습니다.

본건은 인수 보증금이 없으며, 모든 권리가 매각으로 소멸되므로 권리 부담이 없습니다.

이를 종합적으로 고려할 때, 감정가 대비 약 90% 수준인 2억 5천만원 ~ 2억 6천만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 본건의 실제 상태 등을 면밀히 파악하여 신중하게 결정해야 합니다.

예상 낙찰가 범위: 250,000,000원 ~ 260,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.