나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [16] 경기도 오산시 원동 544-29 7층701호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (16)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 7층701호 (신주소: 경기도 오산시 밀머리로 52, 701호)

* 용도: 오피스텔

* 감정가: 170,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회 (수OOOOOOOOOOOOOOO)

* 특이사항: 공동담보

1.2. 면적 및 규모

* 토지면적: 28.76㎡ (약 9.5평)

* 토지 지분: 28.759㎡ (약 9.5평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 59.83㎡ (약 19.8평)

* 건물 지분: 59.83㎡ (약 19.8평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 총층수: 9층 중 7층

* 건물 총 연면적: 999.01㎡ (약 302.3평)

* 건축면적: 158.96㎡ (약 48.1평)

* 토지 대지면적: 341㎡ (약 112.7평)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

* 사용승인일: 2016년 11월 17일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 접근성

* 본건까지 차량 접근이 용이합니다.

* 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 제반 차량 출입 및 주정차가 가능합니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

* 본건 동측으로는 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다.

* 구분건물 감정평가 요항표에 따르면 북동측으로 로폭 약 15미터의 소로, 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지는 인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로 공동주택 부지로 사용 중입니다.

2.4. 토지이용계획

* 본건은 준공업지역으로, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다.

* 매각으로 인해 위 말소기준권리보다 후순위인 아래 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 근저당권: 을1, 을2 (수산업협동조합중앙회), 을3 (코리아신탁주식회사)

* 가압류: 갑2 (배진나), 갑3 (차광민)

* 주택임차권: 을4 (김동진)

* 임의경매: 갑4 (수협은행)

* 압류: 갑5 (동화성세무서장), 갑6 (화성세무서장)

3.2. 인수되는 권리

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음'으로 기재되어 있습니다.

3.3. 임차인 현황 및 인수 보증금

* 임차인: 김

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 05월 18일

* 확정일자: 2017년 04월 18일

* 배당신고일자: 2024년 10월 22일

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: 김 (1차 보증금 증액분 4,500,000원)

* 보증금: 94,500,000원 (총액)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017년 05월 18일

* 확정일자: 2021년 04월 01일

* 배당신고일자: 2024년 10월 22일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 4,500,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

* 본 건의 임차인은 모두 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

3.4. 총 채권액

* 등기부채권 총액: 9,526,900,000원

* 이는 매우 높은 금액으로, 경매 진행 및 낙찰가에 영향을 미칠 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

* 본건은 경기도 오산시 원동의 주거 밀집 지역 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있어 지역 상권의 복합적인 특성을 보입니다.

* 태영아파트와 같은 주거 단지가 인근에 있어 배후 수요가 존재합니다.

4.2. 상권 활성화 요인

* 대중교통 접근성이 양호하며, 차량 이용 또한 편리합니다.

* 인근 도로변에 버스정류장이 있어 유동 인구의 접근이 용이합니다.

* 오피스텔은 주거와 업무 기능을 겸할 수 있어 다양한 수요층을 확보할 수 있습니다.

4.3. 잠재적 혐오시설 조사

* 주변 지역에 잠재적 혐오시설이 있는지 확인하기 위해 관련 정보를 검색한 결과, 본 물건 소재지 인근에서 특별히 언급되는 혐오시설 정보는 확인되지 않았습니다.

* 다만, 공업사가 혼재된 지역이므로, 소음이나 환경에 대한 민감도는 개인에 따라 다를 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 편의시설

* 인근에 근린상가가 소재하여 기본적인 쇼핑 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 아파트 단지, 다세대주택 등 주거 지역이 인접해 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

5.2. 교통 편의시설

* 북측 인근 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 차량 이용 시 주요 도로망으로의 접근이 용이하여 타 지역 이동이 수월합니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

* 교육 시설 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적으로 주거 밀집 지역 인근에는 관련 시설이 분포하는 경향이 있습니다.

* 추가적인 현장 조사 또는 주변 정보 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부등본상 총 채권액이 약 95억원에 달하는 것은 본건 경매 절차 및 낙찰가 산정에 상당한 부담으로 작용할 수 있습니다. 이는 유찰 가능성을 높이거나, 높은 경쟁률로 인한 낙찰가 상승 요인이 될 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건이 공동담보로 설정되어 있다는 점은 다른 담보 물건의 경매 결과나 채무 변제 상황에 따라 예상치 못한 변동이 발생할 수 있음을 시사합니다.

* 임차인과의 관계: 비록 두 명의 임차인 모두 대항력이 없어 보증금 인수 의무는 없으나, 명도 과정에서 점유자와의 협의 및 인도명령 집행 등의 절차가 필요할 수 있습니다. 이는 시간과 비용이 소요될 수 있는 부분입니다.

* 지역적 특성: 주위 환경에 공업사가 혼재되어 있어, 소음, 분진 등 환경적인 요인이 생활의 질에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 토지 이용 제한: 본 건은 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등에 해당하므로, 향후 건축 행위나 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 오피스텔로, 일괄매각 대상입니다.

* 입지적으로는 태영아파트 인근에 위치하며, 차량 접근성이 좋고 버스정류장이 가까워 교통이 편리한 편입니다. 주변에는 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있어 지역적 특성을 지닙니다.

* 권리 분석 결과, 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당, 가압류, 주택임차권, 압류 등)는 매각으로 소멸됩니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 별도의 부담은 없습니다.

* 특히, 임차인 김동진 씨는 두 건 모두 대항력이 없는 것으로 파악되어 보증금 인수 위험은 없습니다.

* 다만, 등기부등본 상 총 채권액이 95억 원을 상회하는 점과 '공동담보'라는 특이사항은 본건의 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다. 이러한 높은 채권액은 경매 절차의 변동성을 키울 수 있습니다.

* 임대관계가 미상이라고 되어 있으나, 임차인 정보가 구체적으로 제공되었고 대항력이 없는 점을 미루어 볼 때, 명도 과정에서의 협의가 중요할 것으로 예상됩니다.

* 종합적으로 볼 때, 권리상의 큰 문제는 없어 보이나, 높은 채권 총액과 공동담보라는 점, 그리고 명도 과정에서의 변수 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오산시 원동 지역의 오피스텔로서, 실수요자 및 투자자 모두에게 고려될 수 있는 입지입니다.

* 편리한 교통망과 기본적인 생활 인프라 접근성을 갖추고 있어 거주 및 임대 목적에 부합할 수 있습니다.

* 경매를 통해 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. (단, 본건의 높은 총 채권액을 감안하여 입찰가를 신중하게 산정해야 합니다.)

* 명확하게 인수되는 권리가 없어 권리 분석 측면에서의 리스크가 낮습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 170,000,000원입니다.

* 건물 전용면적은 59.83㎡ (약 19.8평)이며, 평당 감정가는 약 9,392,265원입니다.

* 인수해야 할 임차인 보증금은 0원입니다.

* 일반적으로 오피스텔 경매의 낙찰가율은 감정가의 70~90% 수준에서 결정되나, 본 물건의 높은 총 채권액(약 95억원)과 공동담보라는 특이사항을 고려할 때, 유찰 가능성도 존재합니다.

* 주변 시세 조사를 통해 정확한 시장 가치를 파악하는 것이 최우선 과제입니다.

* 이를 바탕으로, 119,000,000원 ~ 153,000,000원 범위 내에서 입찰가 산정을 고려해볼 수 있습니다.

* 하지만, 이는 일반적인 범위를 기준으로 한 것이며, 실제 입찰 시에는 본건의 개별적인 상황(예: 최신 시세 변동, 경쟁 입찰자 수 등)을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

* 또한, 높은 총 채권액으로 인한 추가적인 유찰 가능성도 염두에 두어야 합니다.

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