나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [12] 경기도 오산시 원동 544-29 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (12)

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 5층502호

용도: 다세대주택

토지면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

건물면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

특수물건정보: 공동담보

1.3. 감정가

감정가: 89,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본건은 준공업지역으로, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 말소기준권리는 2016년 11월 24일에 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

등기부상 채권 총액은 9,515,000,000원입니다.

말소 예정 권리로는 다수의 근저당권, 가압류, 주택임차권, 임의경매 개시결정, 압류 등이 있습니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 주

보증금: 82,600,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 02월 13일

확정일자: 2023년 01월 27일

배당신고일자: 2024년 11월 08일

대항력: 없음

비고: 임차인은 대항력이 없으며, 주택임차권 등기 역시 말소 예정으로 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 9,515,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 건물 이용 현황

건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택으로, 본건 5층 502호는 다세대주택으로 이용 중입니다. 건물 내에는 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 공동자동현관문, 도시가스 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

주변은 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 근린생활시설이 복합적으로 분포하고 있습니다.

4.3. 유사 물건 시세 분석

최근(2026년 6~7월) 주변 다세대/연립주택의 거래 사례를 보면, 면적 16.83㎡~71.82㎡의 물건들이 2,500만원에서 11,000만원 사이로 거래되었습니다. 이를 평당가로 환산하면 약 149만원/㎡ ~ 162만원/㎡ 수준입니다.

본건의 감정가는 89,000,000원으로, 면적 28.40㎡(약 8.59평) 기준 약 313만원/㎡입니다. 이는 최근 거래 사례의 평당가 대비 상당히 높은 수준입니다. 건물의 준공 연도가 2016년으로 비교적 신축이라는 점은 긍정적 요인이나, 시세와의 괴리가 크다는 점은 유의해야 합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관계

총 채권액이 매우 높아 채무자의 재정 상태에 대한 고려가 필요하며, 경매 절차상 특이사항은 없어 보이나 모든 말소 예정 권리 및 임차인 관련 절차는 신중한 확인이 요구됩니다.

5.2. 지역 제한

본건이 소재한 지역은 준공업지역으로, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 행위나 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 비행안전제3구역은 건축물 높이 등에 영향을 줄 수 있습니다.

5.3. 기타 리스크

주변에 "공업사"가 소재하는 것으로 기재되어 있으나, 구체적인 업종이나 규모에 대한 정보가 없어 잠재적인 소음, 악취 등의 영향은 파악되지 않았습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 비교적 신축(2016년 준공) 다세대주택으로, 입지 및 교통 여건은 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수되는 권리는 없으며 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 가장 큰 특징은 감정평가액(8,900만원)과 최근 실거래가(약 1,490,000~1,620,000원/㎡) 간의 현저한 시세 차이입니다. 이는 감정평가 시점 또는 물건 고유의 가치에 따른 차이일 수 있으나, 투자 시 면밀한 조사가 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 건물 준공 연도가 2016년으로 비교적 신축이어서 노후도가 낮습니다.

* 다세대주택으로 일반적인 주거용으로 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

* 인수되는 권리나 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 용이합니다.

8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가는 최근 거래 시세를 반영하되, 건물 연식의 이점을 고려하여 산정하는 것이 합리적입니다. 최근 실거래가 기준 평당 약 149만원~162만원/㎡를 적용하면 28.40㎡ 기준 약 4,232만원~4,607만원 수준입니다. 그러나 감정가는 8,900만원으로 시세와의 괴리가 큽니다. 감정가가 최신 시장 상황을 반영하고 있다고 가정하고 보수적으로 접근한다면, 감정가의 60~70% 수준인 약 5,340만원~6,230만원 선에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최근 실거래가와 감정가의 큰 차이를 감안할 때, 현장 조사와 추가적인 시세 조사를 통해 보수적인 접근이 권장됩니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 55,000,000원에서 65,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.