나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52465 [2] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층803호 교육연구시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세일 · 평가일 2026.01.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 지하철역 "3호선 녹번역" 및 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건물 내 본건 기호(1)은 제3층 제311호, 기호(2)는 제8층 제803호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등. 창호 : 시스템창호, PVC 창호 등.

이용상태

본건 기호(1), 기호(2) 공히 복지시설(노인복지시설)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비, 승강기설비, 지하주차장설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

평지에 소재한 부정형의 토지로서 교육연구 및 복지시설(노인복지시설) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장된 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호 법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역 (대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대, 기간:2025.8.26.-2026.8.25.)), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도:아파트, 지정기간: 2025. 10.20.-2026.12.31.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 현장조사시 거주인의 부재로 임대관계 미상이며, 건물상황 및 내부구조는 집합건축물 대장상 현황 건축물현황도에 의거 하였으며, 가격은 동 교육연구 및 복지시설 표준적 물건 상황을 기준하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52465 (2)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 8층803호

건물명: 시니어캐슬 클라시온

주요 용도: 노유자시설(노인복지시설), 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 812,000,000원

토지면적: 16.35㎡ (약 4.95평)

토지 지분: 16.35㎡ (약 4.95평)

건물면적: 45.87㎡ (약 13.87평)

건물 지분: 45.87㎡ (약 13.87평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 "은평구청" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 공공시설 등이 혼재된 지역으로 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 상황

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 지하철 3호선 녹번역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 노선버스가 운행되는 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로

본건 건물은 남동측 및 남서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장된 도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 요약

본 건물의 등기부 요약 정보에 따르면, 다수의 근저당, 가압류, 압류가 설정되었으나 모두 말소된 것으로 확인됩니다. 이는 매각으로 인해 권리가 소멸됨을 의미합니다.

3.2. 임차인 현황

제공된 정보에 따르면 인수되는 임차인의 보증금 합계는 0원입니다. 그러나 현장 조사 시 거주인의 부재로 임대관계가 미상인 것으로 확인되었습니다. 금액이 미상이라도 대항력 유무를 반드시 확인해야 하므로 주의가 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 09월 05일에 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(권리금액 348,000,000원)입니다.

3.4. 인수/소멸 권리

본 경매는 임의경매로 진행되며, 말소기준권리보다 선순위인 권리가 없는 한, 매각으로 인해 등기부상 모든 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 미상의 임차인이 존재할 경우 대항력 유무에 따라 인수될 수 있으므로 이에 대한 추가 확인이 필요합니다. 물건명세서 상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권으로 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 명시되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 인근 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 은평구청, 사회복지관, 보건소 등이 인접해 있어 공공 및 행정 시설 이용이 용이합니다. 서울시 상권 분석 자료에 따르면 은평구는 갈현동, 불광동, 대조동 등을 중심으로 상권이 형성되어 있으며, 연신내역을 중심으로 10대부터 50대까지 다양한 연령층이 이용하는 복합적인 상권을 이루고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린생활시설이 분포하고 있으며, 입주민을 위한 레스토랑, 물리치료실, 의사실, 사우나, 황토찜질방, 마트, 도서실, 이미용실 등의 편의시설이 건물 내에 있었던 것으로 보입니다. 인근에 녹번역이 소재하여 쇼핑, 문화, 여가 활동을 위한 서울 시내 접근성이 좋습니다.

5.2. 공공시설

인근에 "은평구청"이 위치하며, 이 외에도 사회복지관, 보건소, 은평예술회관 등 다양한 공공시설이 근접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히, 아파트 관련 허가구역 지정 기간이 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지로 현재(2026년 9월 25일 기준) 유효합니다. 다만, 본 물건의 주 용도가 노인복지시설 및 교육연구시설 등으로, 아파트에 대한 제한 사항이 직접적으로 적용되는지 여부는 면밀한 확인이 필요합니다. 이 외에도 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래 허가구역 지정 기간(2025.8.26.-2026.8.25.)은 만료되었습니다.

6.2. 건축물 용도 관련

건축물대장 상 주요 용도는 노유자시설(노인복지시설)이며, 기타 용도로 교육연구및복지시설, 제2종근린생활시설이 기재되어 있습니다. 경매 신청 시 용도는 교육연구시설로 명시되어 있어, 실제 이용 현황 및 관련 법규 준수 여부에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 기타 제한사항

본 물건은 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 가축사육제한구역으로 지정되어 있어, 향후 건축, 개발, 행위 등에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 은평구의 주요 공공시설 및 지하철역 인근에 위치하여 입지적 강점을 지니고 있습니다. 건물은 노인복지시설 등으로 사용되고 있으며, 주변 환경은 양호한 편입니다. 다만, 임대 관계 미상의 거주인이 존재할 가능성이 있고, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 내포하고 있어 투자 전 면밀한 권리 분석 및 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 서울 은평구의 우수한 입지 조건: 은평구청 등 주요 공공시설 인접 및 3호선 녹번역 역세권

* 생활 편의시설 접근성: 주변 근린생활시설 및 교통망 발달

* 복합 용도 건물: 노인복지시설 및 교육연구시설 용도로 활용 가능

9. 예상 입찰가

본 건의 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 최근 실거래가, 주변 유사 물건의 시세, 낙찰가율, 추가적인 권리 분석(특히 대항력 있는 임차인의 유무 및 보증금), 건물 상태 및 용도 관련 법규 검토 등이 종합적으로 이루어져야 합니다. 또한, '인수 보증금'이 0원으로 명시되어 있고, 임대 관계가 미상인 점은 입찰가 산정 시 신중한 접근이 필요합니다. 따라서 본 보고서에서는 예상 입찰가를 제시하지 않으며, 전문가와 상담을 통해 상세한 재조사 후 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.