나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [11] 경기도 오산시 원동 544-29 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (11)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29, 5층 501호

용도: 다세대주택

감정가: 92,000,000원

토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

건물면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (추정)

특이사항: 공동담보 물건

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 주거와 상업 기능이 복합적으로 어우러져 있는 일반적인 환경입니다.

교통:

본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하며, 인접 도로 상태는 보통입니다.

도로:

본건은 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 서

* 보증금: 77,170,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019-04-23

* 확정일자: 2024-04-03

* 배당신고일자: 2024-11-04

* 대항력: 없음

* 비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무가 없습니다.

등기부 요약:

* 소유권 보존: 임승훈 (접수일자 2016-11-24)

* 근저당: 수산업협동조합중앙회 (접수일자 2016-11-24, 말소기준권리)

* 기타 권리: 다수의 근저당, 가압류, 주택임차권, 압류, 임의경매 개시 결정 등기가 존재하나, 모두 말소될 예정입니다.

인수되는 권리:

본건은 말소기준권리(을1 근저당)보다 늦은 날짜에 설정된 모든 권리가 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리는 없습니다. 임차인 서 씨는 대항력이 없어 보증금 77,170,000원은 인수되지 않습니다. 총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

주변 시세:

최근(2026년 6월~7월) 인근에서 거래된 다세대 주택 매매 사례를 살펴보면 다음과 같습니다.

* 우경빌 (2008년 건축, 전용 16.83㎡): 25,000,000원

* 하이츠빌 (2008년 건축, 전용 17.86㎡): 29,000,000원

비교 분석:

본건의 건물 면적(약 8.94평)은 최근 거래된 우경빌(약 5.09평) 및 하이츠빌(약 5.40평)의 전용면적과 유사한 수준입니다. 그러나 본건의 감정가(92,000,000원)는 이들 최근 거래 시세(2,500만원~2,900만원)보다 현저히 높습니다. 이는 감정가가 토지 지분 가치, 공동담보 물건의 특수성, 또는 다른 요인들을 반영하여 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

지역 특성:

본건이 위치한 원동은 준공업지역으로, 주거용 건물 외에 오피스텔, 근린상가, 공업사 등이 혼재되어 있어 복합적인 상권 특성을 보입니다.

5. 생활정보

주변 시설:

"태영아파트"가 인근에 위치하여 기본적인 주거 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 또한, 주위의 근린상가 시설을 통해 생활 편의를 높일 수 있습니다.

교통:

북측 밀머리로 간선도로에 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 편리하며, 자가용 이용 시에도 주변 도로망을 통해 원활한 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지이용계획:

본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 제한구역 지정은 향후 건물 증축, 재건축 등 개발 행위에 제한을 줄 수 있습니다.

주변 환경:

준공업지역 특성상 주변에 공업사 등이 위치하고 있습니다. 이로 인해 소음, 냄새 등 주거 쾌적성 측면에서 일부 부정적인 영향이 있을 수 있습니다.

감정가와의 괴리:

본건 감정가 92,000,000원과 유사 면적의 최근 다세대 주택 거래 시세(2,500만~2,900만원) 간의 큰 차이는 투자 시 가장 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 감정가가 높게 책정된 이유에 대한 면밀한 분석이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 5층 다세대주택 501호입니다. 감정가는 92,000,000원이며, 건물 면적은 약 8.94평입니다.

권리관계는 다소 복잡해 보이나, 말소기준권리 이후의 모든 권리는 소멸 예정이어서 인수되는 권리나 명도 부담은 없을 것으로 판단됩니다. 특히 대항력 있는 임차인이 없다는 점은 긍정적인 요소입니다.

하지만, 본건 감정가와 유사 면적의 최근 실거래가 간의 큰 격차는 반드시 주의 깊게 살펴야 할 부분입니다. 감정가가 현 시세 대비 과도하게 높게 책정되었을 가능성이 있어, 투자 결정을 내리기 전에 추가적인 시세 및 가치 분석이 필수적입니다. 또한, 준공업지역이라는 입지적 특성과 각종 개발 제한 구역 지정 사항도 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 권리관계 안전성: 모든 등기부상 권리는 말소기준권리 이후의 것으로, 낙찰자는 권리 하자 없이 소유권을 취득할 수 있습니다.

* 명도 용이성: 대항력 있는 임차인이 없어 인도 명령 등으로 신속하게 명도를 진행할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 오산시의 지속적인 도시 개발 및 인프라 확충 정책에 따라 장기적인 부동산 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 건물 면적 약 8.94평(29.56㎡)에 대한 경매 물건입니다. 최근 유사 면적의 인근 다세대 주택들이 2,500만원에서 2,900만원 사이로 거래된 점을 고려할 때, 본건의 감정가 92,000,000원은 시장 시세 대비 상당한 고평가로 보입니다.

따라서, 투자 시에는 보수적인 접근이 필수적입니다. 유사 면적 주택의 최고 거래 가격을 기준으로 삼고, 건물 노후도(2015년 사용승인), 준공업지역이라는 입지적 특수성, 그리고 감정가와의 큰 괴리감을 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다.

추천 입찰가 범위는 감정가의 50% ~ 70% 수준인 3,500만원 ~ 6,000만원 사이에서, 철저한 현장 조사와 시세 재확인을 통해 최종적으로 결정하시기를 권고합니다. 이 범위 내에서 입찰 시, 잠재적 리스크를 상쇄하고 수익성을 확보할 수 있을 것으로 판단됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.