나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [7] 경기도 오산시 원동 544-29 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (7)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 3층303호 (신주소: 경기도 오산시 밀머리로 52)

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 면적 정보

토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

토지지분: 14.238㎡ (약 4.30평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

1.3. 건물 정보

건축년도: 2015년 11월 (사용승인일 2016년 11월 17일)

층수: 지상 9층 건물 중 3층 303호

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

주요용도: 공동주택 (다세대주택)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 도로 상태

본건 건물 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 건물 자체는 북동측으로 로폭 약 15미터의 소로, 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 접근성이 양호합니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건 토지는 준공업지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 등의 도시계획적 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차를 통해 건물 전체에 설정된 대부분의 권리(근저당, 가압류, 압류, 임차권 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 등기부채권 총액: 약 95억 3천 7백 4십만원.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 유호종 (유 )

보증금: 105,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2023년 7월 19일

배당신고일자: 2024년 10월 14일

대항력: 없음

비고: 본건 임차인은 대항력이 없으며, 경매로 인해 임차권은 소멸될 예정입니다. 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 권리 인수 여부

매각으로 소멸되지 않는 권리 사항은 확인되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본건 주변에는 다세대주택, 오피스텔 등 주거 시설과 함께 근린상가가 소재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 다만, 대규모 상업 시설 접근성은 다소 떨어질 수 있습니다.

4.2. 업종 분포

지역 내 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있어 다소 복합적인 지역 특성을 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 오산초등학교, 오산중학교, 오산고등학교 등이 소재하여 자녀 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

주변 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 의료 시설

종합병원 등 대규모 의료 시설은 인근 지역으로의 이동이 필요할 수 있으나, 의원급 의료기관은 접근 가능한 거리에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 도시계획 및 제한

본건 토지는 준공업지역으로, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 토지 이용이나 개발에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 주변 환경

인근에 공업사가 소재하고 있어, 소음, 분진, 교통량 증가 등의 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다.

6.3. 감정가 대비 시세 격차

제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본건 감정가는 시장 시세 대비 높게 책정된 것으로 판단됩니다. 이는 낙찰 후 시세 차익 기대치를 낮추거나, 추가적인 협상 및 재감정의 필요성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 신축(2015년 준공) 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 접근성이 양호한 편입니다. 권리관계는 대부분 소멸될 예정으로 낙찰 후 권리상의 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 토지이용계획상의 제한사항과 인근 공업사로 인한 환경적 요인이 존재하며, 특히 감정가가 최근 유사 물건 시세 대비 높게 책정된 점은 투자 시 주요 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 최근에 지어져 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 역세권/교통: 버스정류장이 인근에 위치하며 간선도로 접근성이 좋아 출퇴근 등 교통 이용이 편리합니다.

* 권리관계 단순화: 말소기준권리 하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다. 제공된 주변 다세대주택의 최근 매매 사례(약 150~160만원/㎡)를 고려할 때, 본건(29.62㎡)의 시장 시세는 약 4,500만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됩니다. 신축 건물의 가치를 감안하더라도 감정가와의 격차가 상당합니다.

따라서, 본건의 입찰은 감정가 대비 상당한 할인율을 적용하여 신중하게 접근해야 합니다. 예상 입찰가는 시장 시세를 기준으로 하되, 건축 연도와 위치 프리미엄을 고려하여 55,000,000원 ~ 65,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.