나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [4] 경기도 오산시 원동 544-29 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (4)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 2층 203호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평) - 토지 지분 14.238㎡

* 건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평) - 건물 지분 29.62㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수산업협동조합중앙회 (근저당권자)

* 특이사항: 유동화물건, 공동담보

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

* 인접 도로상태: 본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있으며, 도로 상태는 보통입니다. (구분건물 평가서에는 북동측 로폭 약 15미터, 남동측 로폭 약 4미터 도로 접함으로 기재되어 있습니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건은 준공업지역으로, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

* 건물 구조 및 현황: 본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택 중 2층 203호입니다. 외벽은 석재붙임 및 드라이비트 처리, 내벽은 벽지 및 일부 타일 마감, 바닥은 테코타일 등이며, 창호는 하이샤시입니다. 현상 및 관리상태는 보통입니다.

* 건물 이용상태: 본건 2층 203호는 다세대주택으로 이용 중입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을1)입니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 임승훈

* 근저당: 수산업협동조합중앙회 (말소기준)

* 근저당: 수산업협동조합중앙회

* 가압류: 배진나

* 가압류: 차광민

* 근저당: 코리아신탁주식회사

* 임의경매: 수협은행 (본건)

* 주택임차권: 한 (보증금 84,000,000원, 전입/확정 2017-02-21, 배당신고 2024-06-27, 대항력 없음)

* 압류: 동화성세무서장

* 압류: 화성세무서장

* 인수되는 권리: 본 경매 절차로 인해 위 권리들은 대부분 소멸될 예정이며, 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 특히 임차인 한 는 대항력이 없어 보증금 인수 의무가 없습니다.

* 등기부채권 총액: 9,516,400,000원

1.3. 상권 및 주변 환경 분석

* 주변 건물 용도: 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있어 다양한 시설이 공존하는 지역입니다.

* 혐오시설 조사: 지도 검색 결과, 특별히 주거 환경에 부정적인 영향을 줄 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 공업사가 인근에 소재하고 있습니다.

* 최근 매매 사례 분석:

* 신흥빌라 (1984년식, 연립, 71.82㎡): 2026년 6월 110,000,000원 거래. (본건과 면적 차이 큼)

* 우경빌 (2008년식, 다세대, 16.83㎡ (약 5.10평)): 2026년 6월 25,000,000원 거래.

* 하이츠빌 (2008년식, 다세대, 17.86㎡ (약 5.40평)): 2026년 7월 29,000,000원 거래.

* 분석: 본건(29.62㎡, 약 8.96평)은 비교 대상인 우경빌(16.83㎡) 및 하이츠빌(17.86㎡)보다 면적이 넓습니다. 비교 대상 주택들이 2008년에 준공된 반면, 본건은 2015년에 준공되어 신축에 해당합니다. 면적과 연식을 감안할 때, 본건의 시세는 4,500만원 ~ 5,500만원 범위로 추정됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 북측 인근 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 차량 접근성도 양호합니다.

* 편의시설: 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 다세대주택, 오피스텔, 공업사 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업, 업무 시설이 복합적으로 이용되고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 낮은 임대 수요 또는 공실 위험: 주변에 공업사 등 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있어, 순수 주거 기능만을 고려한 투자 시 임대 수요가 제한적일 수 있습니다.

* 시세 대비 높은 감정가: 최근 매매 사례를 고려할 때, 본건의 감정가 9,300만원은 시세보다 현저히 높게 책정되어 있습니다. 이는 첫 입찰 시 높은 낙찰가율로 이어질 위험이 있습니다.

* 유동화 물건, 공동담보: 경매 진행 과정에서 예상치 못한 절차상의 복잡성이나 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 토지 지분: 건물 면적 대비 토지 지분(약 4.31평)이 매우 작은 점은 향후 재건축이나 개발 시 고려사항이 될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 2015년식 다세대주택 2층 203호입니다.

전용면적 29.62㎡(약 8.96평)의 소형 주거 공간으로, 토지 지분은 14.24㎡(약 4.31평)입니다.

권리관계는 비교적 명확하여 인수되는 권리나 보증금은 없습니다.

주변에 다양한 용도의 시설이 혼재되어 있으며, 교통 및 편의시설은 보통 수준입니다.

가장 큰 특징은 최근 유사 면적의 다세대 주택 매매가가 2,500만원 ~ 2,900만원 수준인데 반해, 감정가가 9,300만원으로 높다는 점입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2015년 준공으로 비교적 신축 건물이어서 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 권리관계 명확: 경매 후 인수되는 권리 및 보증금이 없어 명도 및 권리 정리가 용이합니다.

* 시세 대비 낮은 낙찰가 기대: 현재 시세보다 감정가가 높게 책정되어 있어, 여러 차례 유찰을 거쳐 시세 수준에서 낙찰받을 기회가 있을 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 93,000,000원

최근 유사 면적 다세대 주택 시세: 약 4,500만원 ~ 5,500만원 (면적 및 연식 고려)

전략: 본 건은 감정가가 시세보다 높게 책정되어 있으므로, 현재 최저가(감정가)로는 입찰을 권장하지 않습니다. 여러 차례 유찰을 거쳐 시세에 근접한 가격으로 낙찰받는 전략이 필요합니다.

예상 낙찰가 범위 (시세 반영 시): 45,000,000원 ~ 55,000,000원

주의사항: 위 예상 입찰가는 현재 최저 매각 가격이 아닌, 시세 및 다수의 유찰을 가정한 가격입니다. 실제 입찰 시에는 최신 물건 정보 및 당시 시세 추이를 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.