나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [13] 경기도 오산시 원동 544-29 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (13)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29, 5층 503호 (신주소: 경기도 오산시 밀머리로 52, 5층 503호)

용도: 다세대주택

감정가: 93,000,000원

토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

토지지분: 14.238㎡ (약 4.31평)

건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평)

건물지분: 29.62㎡ (약 8.96평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회 (수협은행)

특이사항: 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

주위 환경: 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주변은 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

교통 상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근을 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 준공업지역으로, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

인접 도로 상태: 본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 통행은 가능하나, 도로 상태는 보통입니다. 건물 설명상으로는 북동측 로폭 약 15미터 도로와 남동측 로폭 약 4미터 도로에 접하고 있어, 건물 측면의 도로 접근성을 고려해야 합니다.

3. 권리분석

등기부 현황:

말소기준권리: 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (을1)입니다.

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2, 을3 근저당권, 갑2, 갑3 가압류, 을4 주택임차권, 갑4 임의경매, 갑5, 갑6 압류 등이 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

채무 총액: 등기부상 기재된 총 채무액은 약 95억 1천 1백 70만원으로, 감정가 대비 현저히 높은 수준입니다.

임차인 현황:

임차인: 조병오

보증금: 79,300,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 02월 19일

확정일자: 2023년 02월 08일

배당신고일자: 2024년 11월 05일

대항력: 없음

비고: 상기 임차인 조병오 씨는 대항력이 없으므로, 보증금 79,300,000원은 낙찰자가 인수하지 않으며 매각으로 소멸됩니다. 따라서 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건은 주거, 상업, 일부 공업 시설이 혼재된 지역에 위치하고 있습니다. 인근에 다세대주택 및 오피스텔이 밀집해 있어 주거 수요는 존재하나, 대규모 상업시설과의 거리가 있어 중심상권으로 보기는 어렵습니다. 공업사 등이 인접해 있어 일부 환경적 영향을 받을 수 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근에 소규모 근린상가 및 편의점이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다. 대형마트, 병원, 학교 등 주요 편의시설 이용을 위해서는 차량 이동이 필요할 것으로 보입니다.

교통: 북측 밀머리로를 통한 시내버스 이용이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

환경: 주변 환경은 다세대주택, 오피스텔, 공업사 등이 혼재되어 있어 쾌적성이 다소 떨어질 수 있으나, 조용하고 한적한 주거지와의 조합도 일부 나타납니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 등기부상 채무 총액이 감정가에 비해 매우 높아, 채권자 간의 복잡한 이해관계나 경매 진행의 변동성이 있을 수 있습니다.

준공업지역: 토지가 준공업지역에 속해 있어 향후 토지 이용이나 개발에 있어 제한이 있을 수 있습니다.

인접시설: 인접한 공업사 등에서 발생할 수 있는 소음, 분진, 냄새 등의 환경적 영향 가능성을 고려해야 합니다.

감정가와 시세 괴리: 본건 감정가(93,000,000원) 대비 유사 면적 다세대주택의 최근 매매 시세(25,000,000원 ~ 29,000,000원)가 현저히 낮아, 감정가 대비 낙찰가가 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 29.62㎡ 면적의 다세대주택입니다. 등기부상 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없습니다. 임차인 조병오 씨는 대항력이 없어 보증금을 인수할 필요가 없습니다. 다만, 높은 총 채무액과 감정가 대비 낮은 실거래가, 준공업지역이라는 점 등은 투자 시 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

권리말소: 말소기준권리 이후의 모든 권리가 소멸되므로, 낙찰자는 깨끗한 권리 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

인수 부담 없음: 임차인의 보증금(79,300,000원)을 인수할 필요가 없어 실질적인 취득 비용 부담이 낮습니다.

잠재적 가치: 준공업지역 내 소형 주거시설로서, 향후 지역 개발이나 수요 변화에 따라 가치 상승의 가능성을 기대해 볼 수 있습니다. (단, 이는 장기적인 관점이며 불확실성이 존재합니다.)

9. 예상 입찰가

현 시세 분석:

본건 건물면적(29.62㎡)과 유사한 오산시 원동 소재 다세대주택의 최근 매매 사례를 보면, 2008년식 16.83㎡ 물건이 25,000,000원, 17.86㎡ 물건이 29,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 148만원 ~ 162만원 수준입니다.

본건 면적(29.62㎡)에 적용 시, 약 43,950,000원 (148만원/3.3㎡ * 29.62㎡) ~ 48,110,000원 (162만원/3.3㎡ * 29.62㎡)의 시세 범위를 추정할 수 있습니다.

이와 비교할 때, 본건 감정가 93,000,000원은 상대적으로 높게 책정된 것으로 보입니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 산정:

시장 시세와 감정가의 상당한 괴리를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 유사 면적의 실거래가 범위를 바탕으로, 낙찰 시 발생하는 추가 비용(취득세, 명도비용 등)과 시세 차익을 고려하여 합리적인 입찰가를 산정합니다.

유사 면적 최상단 시세인 약 48,110,000원을 기준으로, 약간의 가산 및 경매 상황 변수를 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

주변 환경 및 건물 특성을 감안했을 때, 합리적인 예상 입찰가는 약 49,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.