나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [10] 경기도 오산시 원동 544-29 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (10)

* 소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 4층 403호 (신주소: 경기도 오산시 밀머리로 52)

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 93,000,000원

* 토지면적: 14.24㎡ (약 4.31평)

* 토지지분: 14.238㎡ (약 4.31평)

* 건물면적: 29.62㎡ (약 8.96평) (전용면적)

* 건물지분: 29.62㎡ (약 8.96평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 수협은행 (수산업협동조합중앙회)

* 건축년도: 2016년 (사용승인일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조 (평슬라브지붕)

* 총층수: 9층 (본건 4층)

* 특이사항: 공동담보

2. 입지조건

* 본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 용이한 편입니다.

* 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 토지이용계획상 준공업지역으로, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다.

* 본건 매각으로 인해 대부분의 권리는 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 등기부등본상 총 채권액은 약 95억 3천 1백 6십 2만원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다.

* * 임차인 현황 *

* 임차인: 이

* 보증금: 99,220,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 10월 14일

* 확정일자: 2022년 09월 14일

* 배당신고일자: 2024년 10월 15일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 이 는 대항력이 없어 보증금 반환 청구 시 낙찰자가 인수하지 않습니다.

* 주의사항: 공동담보 물건으로, 다른 담보물건의 처리 결과에 따라 채권 관계가 복잡해질 수 있습니다.

4. 상권분석

* 본건은 다세대주택으로, 전용면적은 29.62㎡ (약 8.96평)입니다.

* 인근 최근 매매 사례를 분석한 결과, 비슷한 크기의 매물(약 5평대)이 2026년 6월 2,500만원(평당 약 491만원), 2026년 7월 2,900만원(평당 약 537만원)에 거래되었습니다.

* 본건의 감정가는 9,300만원 (평당 약 1,038만원)으로, 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되었습니다.

* 이는 감정가가 시세보다 높게 평가되었거나, 시세 변동이 있을 가능성을 시사합니다. 낙찰가 산정 시 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 주변에 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 환경이 다소 산만할 수 있습니다.

5. 생활정보

* 인근에 아파트 단지(태영아파트)가 있어 기본적인 생활 인프라 접근성이 양호합니다.

* 편의시설로는 근린상가 및 편의점이 있을 것으로 예상됩니다.

* 차량 접근성과 함께 북측 간선도로변 버스정류장을 통해 시내외 이동이 가능합니다.

* 본건이 속한 건물은 2016년 사용승인된 철근콘크리트 구조의 9층 건물로, 1~5층은 다세대주택, 6~8층은 오피스텔로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 매우 높은 총 채권액(약 95억 3천만원)은 권리 관계의 복잡성을 시사하며, 채권 회수를 위한 경매 절차가 진행되고 있습니다.

* 공동담보로 묶여 있는 점은 해당 물건 단독의 문제가 아닌, 다른 담보물건의 가치 하락이나 경매 진행 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 감정가 대비 실거래가가 현저히 낮게 형성되어 있어, 유찰 가능성이 높으며 낙찰 시에도 낮은 가격으로 취득해야 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 준공업지역, 비행안전구역, 가축사육제한구역 등의 도시계획적 제한사항이 있습니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 최근에 지어진 건물(2016년 사용승인)이라는 장점이 있습니다.

* 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 상당히 높게 책정되어 있어 시장 가격과의 괴리가 크다는 점, 그리고 매우 높은 총 채권액과 공동담보라는 점에서 주의가 필요합니다.

* 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

* 입찰 시에는 반드시 실거래가 수준을 반영하여 신중하게 접근해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 최근에 지어진 건물(2016년 사용승인)로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 대항력 없는 임차인이므로 낙찰 후 명도 부담이 적을 수 있습니다.

* 시세 대비 현저히 낮은 가격으로 취득할 경우 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 본건의 감정가는 9,300만원이나, 최근 유사 면적(약 5평대) 실거래가는 2,500만원 ~ 2,900만원 수준입니다.

* 이는 평당 약 491만원 ~ 537만원의 가격대입니다.

* 본건의 전용면적은 29.62㎡ (약 8.96평)이므로, 이를 최근 시세에 적용하면 8.96평 * 537만원/평 = 약 4,811만원이 됩니다.

* 더불어, 공동담보의 위험성, 높은 채권 총액, 주변 환경 등을 고려할 때, 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다.

* 입찰 보증금을 제외하고, 본건의 실질적인 가치를 고려하여 예상 입찰가는 4,000만원 ~ 4,500만원 범위 내에서 결정하는 것을 제안합니다. 이는 최저 매각가율 30%를 기준으로 한 잠정적인 제안이며, 실제 입찰가는 유찰 횟수 및 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.