나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [9] 경기도 오산시 원동 544-29 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (9)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29, 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 89,000,000원

토지 면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

토지 지분: 13.651㎡ (약 4.13평)

건물 면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.4㎡ (약 8.59평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수산업협동조합중앙회)

특이사항: 유동화 물건, 공동담보 물건

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하는 지역입니다. 전체적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측 인근 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 건물 구조 및 연식: 본 건물은 2015년 6월 23일 건축 허가를 받아 2016년 11월 17일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택입니다. 본건은 4층 402호에 해당합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본건 토지는 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (2016년 11월 24일 접수)입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리 (근저당, 주택임차권, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸됩니다. 인수되는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인 LISHUNAUI: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일 2023년 2월 22일, 대항력 없음.

* 임차인 김광호(JINGUANGHU): 보증금 77,175,000원, 차임 0원, 전입일 2023년 2월 10일, 확정일자 2023년 2월 10일, 배당신고일 2024년 10월 2일, 대항력 없음. (등기상 을4 주택임차권으로 기록되어 있으며, 말소 예정입니다.)

* 인수할 보증금 합계: 0원 (모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다.)

* 등기부채권 총액: 약 9,509,575,000원 (매우 높은 채무 총액을 나타냅니다.)

1.4. 상권분석

* 본건이 위치한 원동 일대는 주거용 다세대주택, 오피스텔과 함께 근린상가, 공업사 등이 혼재하는 복합 지역입니다.

* "태영아파트" 인근에 위치하여 기본적인 주거 기능을 갖추고 있으며, 북측 간선도로와 인접하여 접근성이 양호합니다.

* 지역 내 다양한 업종의 상가와 공업사들이 있어 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교통: 북측 밀머리로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 접근성도 무난합니다.

* 편의시설: 인근 근린상가를 통해 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거 환경: 주거 시설과 공업사, 상가 등이 혼재되어 있어 소음이나 환경적인 측면에서 주거 쾌적성은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 주변에 공업사 등 산업 시설이 혼재하고 있어, 주거 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다.

* 비행안전제3구역(전술)으로 지정되어 있어 향후 건축물 고도 제한 등 개발에 일부 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지 및 건물 감정평가요항표에 "임대 관계는 미상"으로 기재되어 있으나, 권리분석상 파악된 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 기타 미상의 임대 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

* 유동화 물건 및 공동담보 물건으로, 복잡한 권리 관계가 존재했음을 시사합니다. 낙찰 후 명도 과정 등에서 절차적 확인이 필요할 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 소재한 소형 다세대주택입니다. 2016년에 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 권리 관계는 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 낙찰자가 인수할 권리가 없는 깨끗한 상태입니다. 주위 환경은 주거, 상업, 공업 시설이 혼재되어 있으며 교통은 보통 수준입니다. 다만, 감정가가 주변 시세 대비 현저히 높게 책정되어 있어 1차 경매에서의 낙찰 가능성은 낮아 보이며, 유찰 시 가격 조정폭을 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

1.8. 투자 포인트

* 모든 권리가 소멸되는 권리 낙찰 물건으로, 인수하는 권리가 없어 권리 분석이 매우 간편하고 안전합니다.

* 건축 연도가 2015년으로 비교적 최신에 속하여, 건물의 노후화로 인한 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

1.9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 89,000,000원입니다.

최근 인근 지역의 유사 면적(약 16-17평형, 2008년식 다세대주택) 매매 사례를 보면 25,000,000원에서 29,000,000원 수준으로 거래되었습니다.

본건의 전용면적 28.40㎡ (약 8.59평)에 대한 평당 시세는 약 490만원에서 536만원으로 추산됩니다. 이를 바탕으로 본건의 예상 시세 범위는 약 42,180,000원에서 46,110,000원 사이로 산출됩니다.

감정가(89,000,000원)가 현재 시세(약 4,218만원 ~ 4,611만원)보다 약 2배 가량 높게 책정되어 있음을 감안할 때, 1차 경매에서 감정가의 80% 수준인 71,200,000원으로 입찰하는 것은 매우 높은 위험을 동반합니다.

따라서 본건은 1차 경매에서 유찰될 가능성이 매우 높으며, 유찰 후 가격이 조정될 시 시세와의 격차를 충분히 고려하여 신중하게 접근하는 것이 현명합니다.

1차 경매에서의 예상 입찰가는 50,000,000원에서 60,000,000원 수준을 희망하나, 제시된 시세 및 감정가와의 괴리를 감안하여 보수적으로 접근하며, 유찰 후 추가적인 시장 분석을 통해 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.