나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [5] 경기도 오산시 원동 544-29 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 오산시 원동 544-29, 3층 301호에 소재한 다세대주택입니다. 감정평가액은 92,000,000원이며, 토지면적은 14.21㎡(약 4.30평), 건물면적은 29.56㎡(약 8.94평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산임의경매입니다. 채권자는 수협은행이며, 유동화물건 및 공동담보 물건이라는 특이사항이 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동에 위치하며, "태영아파트" 남서측 인근 지역에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다. 차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 있어 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다. 또한, 동측으로 약 4미터, 북동측으로 약 15미터, 남동측으로 약 4미터 폭의 도로와 접해 있습니다. 본 토지는 준공업지역으로, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 임의경매로 진행되며, 매각으로 인해 대부분의 권리가 소멸될 예정입니다. 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권(을1)입니다. 이후 접수된 모든 근저당권, 가압류, 압류, 임의경매, 주택임차권 등이 말소되는 것으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 신승달 씨가 있으며, 보증금 71,600,000원, 차임 0원, 전입일자 및 확정일자는 2018년 7월 25일로 기재되어 있습니다. 배당신고일자는 2024년 11월 8일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 인수되는 보증금은 0원입니다.

다만, 감정평가서 요약 및 집합건물 등기부 요약 상 임대관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 현장 확인 및 추가 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 주거시설(다세대주택, 아파트)과 함께 오피스텔, 근린상가, 공업사 등이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 이는 지역 내 소비 활동 및 주거 편의성을 제공할 수 있으나, 일부 공업사 등의 존재는 주거 환경의 쾌적성에 영향을 줄 수 있습니다. 준공업지역이라는 용도지역 특성상, 향후 지역 개발 방향에 따라 상권의 변화 가능성이 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에 "태영아파트"가 소재하며, 지역 내 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 밀집해 있어 기본적인 주거 생활 인프라가 갖추어져 있습니다. 북측 간선도로변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능합니다. 건물 자체에는 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 공동자동현관문, 도시가스 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 용도지역 제한: 본건은 준공업지역에 속하며, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역 등의 제한을 받습니다. 이는 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약을 줄 수 있습니다.

* 주변 환경: 공업사가 인근에 위치하고 있어 소음이나 기타 환경적인 불편함이 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관계: 임대관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 확인 및 명도 협상이 필요할 수 있습니다. 다만, 제공된 정보에 따르면 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다.

* 감정가와 시세 괴리: 감정평가액 92,000,000원 대비 제공된 최근 매매/전월세 정보를 바탕으로 산출된 시세가 현저히 낮은 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 구분건물(다세대주택)로, 복합 용도의 지역에 소재하고 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하여 매각으로 인한 권리 흠결은 없을 것으로 예상됩니다. 교통 및 생활 편의성은 보통 수준이며, 준공업지역이라는 용도와 일부 공업사 등의 존재는 잠재적 리스크 요인으로 고려될 수 있습니다.

가장 중요한 점은, 제공된 최근 시세 정보(2026년 6~7월 거래 기준)에 따르면 유사 면적 또는 소형 면적의 다세대 주택 거래가가 2,500만원 ~ 2,900만원 수준으로, 본건의 감정가 92,000,000원과는 큰 차이를 보인다는 점입니다. 이는 감정가 대비 상당한 시세 차익을 기대할 수 있는 기회가 될 수도 있지만, 반대로 감정가의 적정성에 대한 의문을 제기하게 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 매각으로 인한 권리 소멸이 확실하여 안전하게 취득 가능합니다.

* 시세 대비 낮은 낙찰 가능성: 감정가 대비 현저히 낮은 최근 시세 정보를 고려할 때, 시세보다 낮은 가격으로 취득할 잠재력이 있습니다.

* 소형 면적의 주거 상품: 1인 가구나 소규모 가구가 거주하기에 적합한 면적입니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(2026년 6-7월 거래 기준)를 분석한 결과, 유사한 면적의 다세대 주택 시세는 제곱미터당 약 150만원 ~ 160만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 전용면적 29.56㎡를 적용할 경우, 시장 가격은 약 4,500만원 ~ 4,800만원 내외로 산출됩니다.

하지만 감정평가액이 9,200만원으로 제시된 점을 감안할 때, 경매 특성상 입찰 경쟁이 발생할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고, 최근 시세 정보와의 큰 괴리를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이에 따라, 본건의 예상 입찰가는 시장 가격을 반영하여 50,000,000원 수준으로 제시합니다. 이는 감정가 대비 상당한 할인율을 적용한 보수적인 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사 결과 및 당시 경매 상황을 종합적으로 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.