나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [11] 경기도 오산시 오산동 612-31 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (11)

소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 8층801호

용도: 오피스텔

감정가: 278,000,000원

토지면적: 20.11㎡ (약 6.08평)

건물면적: 58.97㎡ (약 17.84평)

토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

건물 사용승인일: 2016년 09월 20일

1.1. 입지조건

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치하며, 주변은 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

본건까지 차량 접근이 가능하며, 지하철 1호선 오산역이 도보 약 10분 거리에 소재합니다.

북측 주요 도로까지도 도보 약 10분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

인접 도로 상태는 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 말소기준권리: 을1. 주식회사라운드자산관리대부 근저당권 (2016-10-12 접수)

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 을2 (김문수 근저당권), 갑2 (새서울신용협동조합 임의경매개시결정), 을1-3 (새서울신용협동조합 근저당권부채권근질권설정), 을3 (김상국 주택임차권) 등은 소멸됩니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 제공된 정보상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않습니다. (다만, '지상권개요' 항목에 대한 구체적인 정보는 누락되어 있습니다.)

* 총 등기부채권액: 1,120,000,000원

* 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 130,000,000원

* 차임: 100,000원

* 전입일자: 2023-11-20

* 확정일자: 2023-10-18

* 배당신고일자: 2024-07-10

* 대항력: 없음

* 비고: 을3 근저당권부 채권근질권이 설정되어 있으나, 배당신고 후 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-11-20

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력 없는 임차인입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 참고사항: 전입세대확인서 발급 당시 일부 전입세대가 확인되었으나, 세부 임대 관계는 미상으로 경매 진행 시 재확인 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건 소재지는 오산시 오산동으로, 주변에 단독주택, 다세대주택 및 노변 근린생활시설이 혼재되어 있어 지역 상권은 복합적인 성격을 띱니다. 오산역이 인근에 위치하여 역세권의 기본적인 유동인구 및 상업 시설 이용이 가능합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 남서측 인근에 성산초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통시설: 지하철 1호선 오산역이 도보 약 10분 거리에 있어 서울 및 수도권 접근이 용이하며, 대로변 시내버스 정류장 이용이 편리합니다.

* 편의시설: 주변 노변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

* 기타설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방 설비, 도시가스 설비, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있어 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래계약 허가구역으로 지정 기간 내 거래 시 허가를 받아야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 동일 채무에 대한 다른 담보물의 처분 결과에 따라 낙찰 물건의 가치에 영향을 줄 수 있습니다.

* 미확인 임대관계: 전입세대 확인 결과 일부 세대가 존재하나, 세부 임대 관계 및 보증금/차임에 대한 정확한 내용은 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. (다만, 본건 임차인들의 경우 대항력이 없는 것으로 파악됩니다.)

* 혐오시설: 현재 제공된 정보 및 검색 결과로는 본건 소재지 인근에 특정 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 오산역 역세권에 위치하며, 2016년 준공된 비교적 신축 오피스텔로 입지 및 건물 상태 면에서 장점을 가지고 있습니다. 성산초등학교 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 다만, 토지거래계약 허가구역 지정, 공동담보 물건이라는 점, 그리고 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요한 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 현재 권리 분석상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없어 명도 부담은 크지 않을 것으로 예상됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 오산역 역세권 위치 및 편리한 교통망

* 비교적 신축 건물 (2016년 준공)

* 초등학교 인근 위치

* 인수되는 임차 보증금 없음 (권리관계 명확)

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 278,000,000원입니다.

제공된 시세 정보에 따르면, 유사 면적(약 17-18평형)의 오피스텔 거래 사례에서 1억 2천만원대의 가격이 보고되기도 하나, 이는 지역, 건물 연식, 부대시설 등에 따라 편차가 클 수 있습니다. 본건은 감정가가 2억 7천 8백만원으로, 일반적인 경매 투자 시점에서는 감정가의 70~80% 수준을 고려해 볼 수 있으나, 최신 시세 및 주변 경쟁 물건의 가격 동향을 종합적으로 고려해야 합니다.

현재 시세와 투자 수익률을 고려하여, 인수 보증금이 없는 점과 권리관계의 명확성을 감안 시, 보수적으로 접근하여 210,000,000원 (2억 1천만원) 을 예상 입찰가로 제안합니다. 이는 감정가의 약 75.5% 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.