나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [19] 경기도 오산시 원동 544-29 8층802호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (19)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 8층802호 (신 주소: 경기도 오산시 밀머리로 52 8층802호)

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 28.78㎡ (약 8.71평)

토지지분: 28.783㎡ (약 8.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

건물지분: 59.86㎡ (약 18.11평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수OOOOOOOOOOOOOOO)

특이사항: 공동담보

주의사항: (입력된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

1.2. 건축물 정보

건축연도: 2016년 11월 17일 준공

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

층수: 지하 0층, 지상 9층 중 8층 802호

건물 총 연면적: 999.01㎡ (약 302.18평)

토지 면적: 341㎡ (약 103.15평)

건폐율: 46.62%

용적률: 292.96%

전유부분 면적: 59.86㎡ (약 18.11평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로 전반적인 주위환경은 보통 수준임. (감정평가서 요약)

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통상황은 보통임. (감정평가서 요약)

제반 차량의 출입 및 주정차가 가능하며, 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임. (구분건물감정평가요항표)

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 채권 총액은 약 9,558,400,000원입니다.

말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당(을1)입니다.

본 경매는 채권자인 수협은행(수산업협동조합중앙회로부터 채권양수)에 의한 임의경매로 진행됩니다.

2024년 1월 12일 및 2024년 1월 18일에 배진나, 차광민의 각 620,000,000원의 가압류가 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

2024년 5월 16일에 코리아신탁주식회사의 근저당(을3)이 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

2024년 9월 23일 수협은행의 임의경매개시결정(갑4)이 말소기준권리보다 후순위로 매각으로 소멸됩니다.

2024년 9월 30일 고재욱의 주택임차권(을4)이 등기되었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

2026년 6월 18일 동화성세무서장 및 화성세무서장의 압류(갑5, 갑6)가 있었으나, 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸됩니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 고

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일자: 2020-08-21

확정일자: 2020-08-05

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 고

보증금: 120,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일자: 2020-08-24

확정일자: 2020-08-05

배당신고일자: 2024-09-30

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 고

보증금: 126,000,000원

차임: 0원

전입/사업자등록일자: 2020-08-24

확정일자: 2024-08-14

배당신고일자: 2024-09-30

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 6,000,000원

인수 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주위 상권

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 전반적인 주위환경은 보통임. (감정평가서 요약)

구분건물감정평가요항표 상에서도 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.

4.2. 잠재적 혐오시설

경기도 오산시에는 과거 도심 외곽에 있던 폐 병원이 도시 확장으로 인해 대규모 아파트 단지 옆에 위치하게 되면서 범죄 및 안전 사각지대에 대한 우려가 제기된 사례가 있습니다. 해당 폐 병원은 오산시 가장산업동로 69-27 (궐동)에 위치하며, 이는 본건 소재지인 원동과는 약 4~5km 거리로 직접적인 영향권은 낮을 것으로 보입니다. 그러나 도시 전체의 이미지에는 영향을 줄 수 있습니다.

또한, 과거 하수처리장 및 쓰레기 매립장을 개조하여 조성된 맑음터 공원 인근 지역에서는 악취 및 침출수에 대한 민원이 제기된 바 있습니다. 해당 지역은 본건 소재지인 원동과는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 주거환경

본건은 오피스텔로서, 주변 지역에 다세대주택, 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근성은 보통 수준입니다.

건물은 철근콘크리트구조로, 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기, 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다. (구분건물감정평가요항표)

건물 자체는 2016년에 준공되어 비교적 신축에 속합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 총 채권액

등기부상 총 채권액이 약 95억 5천만원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 중 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

임의경매 사건이므로 채권자의 적극적인 경매 진행 의지가 예상됩니다.

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 진행되며, 이는 다른 담보물건과의 연관성으로 인해 경매 절차에 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 주변 환경

직접적인 인접지는 아니나, 동일 시 내에 폐 병원 부지 등 잠재적 혐오시설 존재 가능성에 대한 이슈가 보고된 바 있어, 향후 부동산 가치에 영향을 미칠 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 오피스텔로, 2016년 준공된 건물이며 총 9층 중 8층에 해당합니다. 감정가는 1억 7천만원이며, 건물 면적은 59.86㎡ (약 18.11평)입니다. 교통 및 주위 환경은 보통 수준으로 평가되나, 공동담보로 진행되는 임의경매 사건이며 등기부상 채권 총액이 매우 높아 권리분석 시 주의가 필요합니다. 임차인들은 대항력이 없으며, 인수되는 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다. 주변에 잠재적 혐오시설 존재 가능성에 대한 이슈가 있으나, 본건과의 직접적인 거리는 다소 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 시세 대비 잠재 가치

감정가 1억 7천만원에 대한 시장 시세 분석 결과, 비슷한 평형의 다른 오피스텔 거래 사례가 혼재되어 있어 정확한 시세 파악이 중요합니다. 다만, 18평대 오피스텔임을 감안할 때, 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우 투자 가치가 있을 수 있습니다.

(참고: 일부 유사 평형 오피스텔은 3억원대 초반에 매물로 나와 있으나, 이는 해당 건물 또는 더 넓은 면적의 비교 사례일 수 있습니다. 54㎡(약 16.3평) 오피스텔이 약 8천만원대에 거래된 사례도 있어, 본건 감정가가 시장가 대비 높은 수준일 가능성도 배제할 수 없습니다.)

8.2. 임차인 정보

임차인 전원 대항력이 없어 낙찰자가 임차 보증금을 인수할 위험은 없습니다.

9. 예상 입찰가

현 시세와 경매 물건의 제반 사항(권리관계, 물건 상태, 시장 상황 등)을 종합적으로 고려했을 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 170,000,000원의 80% ~ 90% 수준인 136,000,000원 ~ 153,000,000원 사이에서 검토해 볼 수 있습니다. 이는 세금, 명도 비용, 수리비 등을 고려한 보수적인 접근입니다. 실제 입찰가는 상세 권리분석 및 현장 조사 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.