나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [9] 경기도 오산시 오산동 612-31 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경67124 (9)

경기도 오산시 오산동 612-31 6층601호

오피스텔

20. 11㎡ (약 6.08평) (토지 지분)

58. 97㎡ (약 17.84평) (건물 전용 면적)

감정가: 281,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 단독주택, 다세대주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 전반적인 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재합니다. 또한 북측 주간선도로까지 도보 약 10분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

3. 건물 및 토지 현황

3.1. 건물 구조 및 상태

건물은 철근콘크리트 구조 평슬라브 지붕의 10층 건물 중 6층 601호입니다. 2016년 9월 20일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 마감되어 있습니다.

3.2. 토지 형상 및 이용상태

인접 도로와 등고 평탄한 사다리형 토지로서, 본건은 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접해 있습니다.

4. 권리분석

4.1. 말소기준권리

등기부등본 상 말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(을1)입니다.

4.2. 말소되는 권리

경매로 인해 을2(근저당권), 을3(주택임차권), 을4(주택임차권), 을1-3(근저당권부채권근질권설정) 등은 말소될 예정입니다.

4.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약 및 물건명세서에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 별도의 권리 내역은 기재되어 있지 않습니다.

4.4. 임차인 현황

본건에는 다음과 같은 임차인이 등기되어 있으나, 모두 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 이에 따라 임차인의 보증금은 인수되지 않을 것으로 보입니다.

* 임차인: JIN CHUNZI (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-10, 대항력: 없음

* 임차인: JIN HONGHUA (김 )

보증금: 130,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-10, 확정일자: 2024-03-11, 배당신고일자: 2024-05-22, 대항력: 없음

* 임차인: JIN ZHEXING (김 )

보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-03-10, 대항력: 없음

* 임차인: 정재우 (정 )

보증금: 27,000,000원, 차임: 0원, 전입일자: 2024-09-06, 확정일자: 2023-12-29, 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

5. 상권 및 생활정보

5.1. 주변 상권

본건이 위치한 오산동 일대는 주택가와 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 대형마트나 백화점 등 대규모 상업시설은 인근 역세권으로 이동해야 이용이 가능합니다.

5.2. 생활 편의시설

단지 인근에 성산초등학교가 있어 교육 환경을 갖추고 있으며, 도보 10분 거리에 오산역이 있어 쇼핑, 문화, 의료 등 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.) 등으로 지정되어 있어 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

6.2. 임대관계 미확인

감정평가서 요약에 따르면, 전입세대 확인서 발급 당시 일부 전입세대가 확인되었으나 세부 임대관계는 미상으로, 경매 진행 시 재확인이 필요합니다. 다만, 현재까지 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.

6.3. 주변 시설

현재까지 주변에 혐오시설로 판단될 만한 시설은 검색 결과에서 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 신축(2016년 준공)급 오피스텔로서, 오산역 역세권에 위치하여 교통이 편리한 장점이 있습니다. 또한, 권리상 인수되는 보증금이 없어 경매 진행 시 명도 부담이 상대적으로 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지이용계획 상 여러 제한 사항이 존재하며, 감정가와 유사 면적 오피스텔의 최근 시세 간에 상당한 차이가 있어 입찰 시 신중한 시세 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 오산역 역세권으로 출퇴근 및 대중교통 이용이 편리합니다.

* 2016년 준공된 비교적 신축급 건물로 관리 상태가 양호할 것으로 기대됩니다.

* 등기부상 인수되는 권리 및 임차보증금이 없어 명도 리스크가 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 281,000,000원

시세 분석 결과, 본건과 유사한 면적(약 16~18평형)의 오피스텔 매매 시세는 약 125,000,000원에서 143,000,000원 수준으로 파악됩니다. 이는 감정가 281,000,000원과 상당한 차이가 있습니다. 제시된 시세는 특정 단지("아라오피스텔", "프라다온", "제이클래스오산대역" 등)의 평균적인 가격이며, 본건의 정확한 시세는 주변 단지의 최근 실거래가 및 현장 조사를 통해 더욱 면밀히 파악해야 합니다.

따라서, 현 시세 수준을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 입찰가는 130,000,000원 ~ 160,000,000원 범위 내에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다. 다만, 이는 일반적인 시세 조사에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 답사를 통한 건물 상태, 주변 환경, 정확한 시세 재확인 후 최종 결정하시는 것이 중요합니다. 인수 보증금이 없으므로, 해당 범위 내에서 전략적인 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.