나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [14] 경기도 오산시 원동 544-29 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (14)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 6층601호

용도: 오피스텔

감정가: 170,000,000원

토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

토지지분: 28.759㎡ (약 8.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 59.83㎡ (약 18.1평)

건물지분: 59.83㎡ (약 18.1평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 수산업협동조합중앙회 (수협은행)

특이사항: 공동담보

주의사항: 해당 없음

특수물건정보: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린상가 등이 혼재된 지역입니다.

신주소상으로는 경기도 오산시 밀머리로 52 (원동)에 해당합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 북측 인근에 간선도로인 밀머리로가 통과하고 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

인근에 지하철 1호선 오산역이 위치하여 도보로 이용 가능하며 (약 6-8분 거리), 이를 통해 서울 등 수도권 접근성이 우수합니다.

주변에 종합병원, 공원 등이 인접해 있다는 정보도 있어 생활 편의성이 높을 것으로 예상됩니다.

3. 권리분석

본 물건은 임의경매로 진행되며, 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당입니다.

등기부등본 상의 근저당, 가압류, 주택임차권 등 모든 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황상 이재경님(보증금 0원)과 이주현님(보증금 99,225,000원)이 등재되어 있으나, 두 분 모두 대항력이 없는 것으로 분석되었습니다.

따라서, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다. 임차인 이주현님의 경우 주택임차권 등기 말소 예정이며, 배당을 통해 보증금을 회수할 것으로 예상됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 오산시 원동 일대는 주거용 오피스텔, 다세대주택, 근린상가, 공업사 등이 혼합된 지역입니다.

인근에 "오산로데오"가 위치해 있어 상권이 형성되어 있으며, 30~50대 연령층의 소비 활동이 활발한 편입니다.

오산역과 같은 주요 교통 시설 및 편의시설이 인접해 있어 주거용 오피스텔로서의 상권 가치는 보통 이상으로 평가할 수 있습니다.

다만, 인근에 공업사가 소재하고 있어 일부 소음이나 환경적 요인이 있을 수 있습니다.

5. 생활정보

본 물건은 오산역(1호선)이 도보권 내에 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

주변에 다양한 근린상가 및 편의시설이 밀집해 있어 생활에 필요한 제반 서비스를 쉽게 이용할 수 있습니다.

근처에 종합병원, 공원 등이 위치하고 치안이 양호하다는 정보가 있어 주거 환경으로 긍정적인 요소가 있습니다.

다양한 평형대의 오피스텔 매물이 지역 내에서 거래되고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본건의 감정가는 170,000,000원이나, 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 정보를 분석한 결과, 감정가 대비 다소 높은 수준으로 보입니다. 예를 들어, 비슷한 평형대의 타 오피스텔은 6천만원대에서 8천만원대 (54m² 기준)의 실거래가를 보인 사례가 있으며, 더 넓은 평형대의 경우 3억원대 이상의 거래도 확인됩니다. 이는 입지, 연식, 관리 상태 등 개별 요인에 따라 시세 편차가 클 수 있음을 시사합니다.

단지 내 및 인근에 공업사가 소재하고 있어, 소음이나 악취 등의 환경적 요인이 주거 만족도에 영향을 미칠 수 있습니다.

건물 자체는 2016년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하나, 공동주택으로 건축물 대장에 등재되어 있고 실제로는 오피스텔로 이용되고 있다는 점은 추후 관리나 규제 측면에서 확인이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동에 위치한 2016년식 오피스텔로, 오산역 역세권이라는 우수한 교통 환경과 주변 편의시설 이용이 용이하다는 장점을 가지고 있습니다. 또한, 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없다는 점도 긍정적입니다. 하지만, 인근 공업사로 인한 환경적 요인 및 감정가 대비 시세 편차 가능성을 신중하게 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

우수한 교통 접근성: 오산역(1호선) 도보 이용 가능하여 서울 및 수도권 출퇴근 용이.

무권리 물건: 모든 권리가 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담 없음.

신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신식 건물이어서 즉시 입주 또는 임대 가능.

잠재적 시세 차익: 감정가가 시세 대비 낮을 가능성이 있어, 시세 조사에 따른 합리적인 입찰로 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원(약 2,840,000원/m²)입니다.

주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가 및 시세 정보를 분석한 결과, 54㎡(약 16.3평)의 경우 6천만원대부터 8천만원대(약 119만원/m² ~ 158만원/m²)까지의 가격이 형성되어 있습니다. 더 넓은 평형의 오피스텔은 3억원 이상에 거래되기도 합니다.

본건의 전용면적(59.83㎡, 약 18.1평)과 주변 시세, 건물의 연식(2016년 준공)을 종합적으로 고려할 때, 현재 시세는 감정가보다 다소 낮게 형성될 가능성이 있습니다.

보수적인 시세 적용 시, 1.5백만원/m² ~ 2.0백만원/m² (약 500만원/평 ~ 660만원/평) 수준으로 예상됩니다.

이에 따라, 본건의 예상 시세는 약 89,700,000원 ~ 119,600,000원 수준으로 추정해볼 수 있습니다.

따라서, 현 시세 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여, 예상 입찰가는 약 120,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 권장됩니다. 본 금액은 시세 및 법원 감정가와 다를 수 있으며, 추가적인 현장 조사와 면밀한 시세 분석을 통해 최종 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.