나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [18] 경기도 오산시 원동 544-29 8층801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 현황

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (18)

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29, 8층 801호

건물명칭: (집합건축물대장상 미기재)

용도: 오피스텔

건축물 규모: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 중 8층 801호

사용승인일: 2016-11-17

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (수산업협동조합중앙회로부터 양도)

1.2. 감정가

감정평가액: 170,000,000원

1.3. 면적

토지 면적: 28.76㎡ (약 8.70평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 전용 면적: 59.83㎡ (약 18.10평)

건물 분양 면적: (자료 없음)

2. 입지조건

2.

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

토지는 인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서, 감정평가서상 "도로등"으로 이용 중이나 구분건물 감정평가요항표상으로는 공동주택 부지로 사용 중입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

제반 차량 출입 및 주정차가 가능합니다.

3. 권리분석

2.

3.1. 등기부 현황

본건은 집합건물 등기부등본상 다음과 같은 권리 내역을 확인하였습니다.

소유권보존: 임승훈 (2016-11-24)

말소기준권리: 근저당 (수산업협동조합중앙회, 2016-11-24, 말소)

그 외 다수의 근저당, 가압류, 압류, 주택임차권 등이 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소 처리되었습니다.

등기부 채권 총액: 9,531,620,000원

3.2. 임차인 현황

* SYADAMA

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-04-18

대항력: 없음

비고: (권리분석상 인수 없음)

* 오윤지

보증금: 99,220,000원

차임: 0원

전입일자(사업자등록일): 2023-04-13

확정일자: 2023-03-27

배당신고일자: 2024-10-17

대항력: 없음

비고: (권리분석상 인수 없음)

3.3. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리: 없음 (단, 지상권 등은 개요에 명시된 바 없음)

4. 상권분석

2.

본건이 소재한 오산시 원동 일대는 주거용 오피스텔과 다세대주택이 밀집해 있으며, 근린상가 및 공업사 등 다양한 업종이 혼재된 지역입니다.

이는 준공업지역의 특성을 반영하는 것으로, 주변에 주거 수요와 함께 소규모 산업 활동이 이루어지고 있음을 시사합니다.

상권 자체는 일반적인 근린상권 수준으로 형성되어 있으며, 특정 상업 시설 밀집 지역과는 다소 거리가 있을 수 있습니다.

주변의 오피스텔 및 상가 이용객들을 대상으로 하는 업종이 적합할 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

2.

* 주변 교통: 북측 인근 밀머리로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 양호합니다.

* 편의시설: 해당 지역은 근린상가 및 생활 편의 시설이 분포하고 있으며, 대규모 상업 시설은 인근 지역으로 이동해야 이용 가능할 것으로 보입니다.

* 교육시설: 주변 반경 내 초등학교, 중학교, 고등학교가 분포하고 있어 교육 환경은 보통 수준입니다. (구체적 학군 정보는 추가 확인 필요)

* 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 본건 인근에 심각한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 공업사 등이 소재하고 있어 일부 소음이나 환경적 영향은 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

2.

* 토지 이용 현황: 감정평가서상 "도로등" 이용 중으로 표기된 부분은 일반적인 주거용 오피스텔과는 상이한 점이 있습니다. 다만, 구분건물 감정평가요항표에서 공동주택 부지로 사용 중임을 명시하고 있어, 실질적인 이용에는 문제가 없을 것으로 보이나, 법적 명확성은 추가 검토가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계: 현재 파악된 임차인 2명 모두 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 임대 관계 미상인 세대나 계약 종료 후 미 이주 등 예상치 못한 점유가 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 건물 노후도: 2016년 사용승인 건물로 비교적 신축에 해당하나, 내부 마감재 등의 상태는 직접 확인이 필요합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 높으나, 이는 대부분 매각으로 소멸되는 권리이며, 실질적인 낙찰자 인수 부담과는 무관합니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 오산시 원동에 위치한 오피스텔로, 교통 및 생활 환경이 보통 수준입니다.

등기부상 모든 권리관계가 매각으로 소멸될 예정이며, 임차인 역시 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 부담이 없습니다.

건물 규모 및 면적, 주변 환경 등을 고려할 때, 일반적인 오피스텔로서의 가치를 지니고 있으며, 준공업지역 내에 위치하고 있다는 점을 인지해야 합니다.

법적으로 명확한 권리관계를 바탕으로 안정적인 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

2.

* 권리관계 명확: 모든 인수 부담이 소멸되는 권리이므로 안전한 투자가 가능합니다.

* 입지 조건: 오피스텔 및 주거 밀집 지역 내 위치하여 수요가 존재합니다.

* 신축 건물: 2016년 준공으로 비교적 신축에 해당하여 즉각적인 대규모 수리 비용 발생 가능성이 낮습니다.

* 준공업지역 내 위치: 상업 지역 대비 상대적으로 저렴한 감정가로 진입 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

2.

제공된 감정가 170,000,000원을 기준으로, 본건과 유사한 오산시 원동 지역의 오피스텔 시세 및 실거래 사례를 종합적으로 고려하여 시세 분석을 진행했습니다.

해당 면적 (약 18평)의 오피스텔 매매가는 지역에 따라 1억 5천만원에서 2억 5천만원 선으로 형성되어 있으나, 본건은 감정가가 1억 7천만원으로 비교적 합리적인 수준으로 평가되었습니다.

현재 명확하게 인수되는 보증금이 없고, 권리관계가 깨끗하다는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서의 입찰도 고려해 볼 수 있습니다.

다만, 주변 시세 변동, 건물의 정확한 상태, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

현 시세 기준으로 예상 입찰가는 170,000,000원 ~ 190,000,000원 범위에서 고려해 볼 것을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.