나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [15] 경기도 오산시 원동 544-29 6층602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본사항

본건은 수원지방법원 2024타경10616 (15) 부동산 임의경매 물건으로, 경기도 오산시 원동 544-29번지, 6층 602호에 소재한 오피스텔입니다. 본 건물은 총 9층 규모의 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 건물로, 2016년 11월 17일 사용승인되었습니다.

1.2. 면적 및 감정가

본건 토지 면적은 28.77㎡ (약 8.7평)이며, 건물 면적은 59.86㎡ (약 18.1평)입니다. 토지와 건물 일괄 매각 대상이며, 감정가는 170,000,000원입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 다세대주택, 오피스텔, 근린상가, 공업사 등이 혼재되어 있어 다양한 용도의 시설을 찾아볼 수 있습니다. 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 북측 인근에 통과하는 간선도로인 밀머리로는 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 일반적인 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 보존 등기는 2016년 11월 24일 임승훈 명의로 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권 (금액: 1,161,000,000원)입니다. 이후 다수의 근저당, 가압류, 압류 등기 등이 존재했으나, 본 경매 절차로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 등기부상 채권 총액은 9,572,400,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인 허 씨가 등재되어 있습니다.

* 보증금: 140,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2016-12-19

* 확정일자: 2016-12-08, 2020-12-30 (1차 증액분), 2022-12-07 (2차 증액분)

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리

상기 임차인 허 씨는 대항력이 없는 것으로 확인되며, 주택임차권 또한 매각으로 소멸되는 권리입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 예상됩니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 지역은 준공업지역으로, 주거, 상업, 업무 기능이 복합적으로 나타나는 특징을 보입니다.

4.2. 주변 시설

"태영아파트" 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 오피스텔, 근린상가 등이 밀집해 있어 기본적인 편의시설 및 업무시설을 이용하는 데 어려움이 없습니다. 인근 지도 검색 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 위치한 근린상가 및 다양한 상업시설을 통해 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

주변에 아파트 단지가 형성되어 있어, 학교 등 교육시설과의 접근성은 보통 수준으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 본건 토지는 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. 특히 비행안전구역은 건축 및 개발 행위에 제약이 따를 수 있으므로 사전에 관련 규정을 확인해야 합니다.

* 높은 채권 총액: 등기부상 채권 총액이 매우 높아(약 95억원) 채권자들의 이해관계가 복잡할 수 있습니다.

* 임차인 배당 문제: 임차인 허 씨는 대항력이 없으므로 배당 순위에 따라 보증금 전액을 변제받지 못할 가능성이 있습니다. 그러나 이는 낙찰자가 인수하는 보증금은 없음을 의미합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 위치한 오피스텔로, 실거주 및 투자 목적으로 접근 가능합니다. 양호한 입지 조건과 교통 환경을 갖추고 있으며, 감정가는 1억 7천만원입니다. 권리 관계는 명확하나, 높은 채권 총액과 임차인 존재 등을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 소형 오피스텔로 소액 투자가 가능합니다.

* 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역으로 생활 편의성이 양호합니다.

* 말소기준권리 외 모든 권리가 소멸되어 권리 관계가 명확합니다.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원입니다. 임차인의 보증금 140,000,000원은 대항력이 없고 매각으로 소멸되므로 낙찰자가 인수할 금액은 없습니다. 주변 시세 및 거래 동향을 고려할 때, 본 건의 적정 입찰가는 감정가 수준에서 결정될 가능성이 높습니다. 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수를 감안하여 90% ~ 100% 수준 (153,000,000원 ~ 170,000,000원)으로 초기 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 최종 입찰가는 현장 조사와 동종 물건의 최근 낙찰가율을 종합적으로 분석하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.