나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [6] 경기도 오산시 원동 544-29 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

경기도 오산시 원동 544-29, 3층 302호

(신주소: 경기도 오산시 밀머리로 52, 3층 302호)

1.2. 건물 현황

구분: 다세대주택

전용면적: 28.40㎡ (약 8.59평)

건물 면적 (일괄매각): 28.40㎡ (약 8.59평)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 건물 내 3층 302호

사용승인일: 2016년 11월 17일

1.3. 토지 현황

토지 면적: 13.65㎡ (약 4.13평)

토지 지분: 13.651㎡ (약 4.13평)

토지 이용: 공동주택 부지

1.4. 감정가

89,000,000원

1.5. 경매 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (6)

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 수산업협동조합중앙회 (수OOOOOOOOOOOOOOO)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하는 지역임. 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통임.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역

가축사육제한구역 (전부제한)

비행안전제3구역 (전술)

성장관리권역

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 근저당 (수산업협동조합중앙회, 2016.11.24, 11.61억원 + 1.67억원)

기타 등기: 소유권 보존 (임승훈), 근저당 (코리아신탁, 2024.05.16, 68.64억원), 가압류 (배진나, 2024.01.12, 6.2억원), 가압류 (차광민, 2024.01.18, 6.2억원), 주택임차권 (서옥순, 2025.05.21, 8.1억원), 압류 (동화성세무서장, 2026.06.18), 압류 (화성세무서장, 2026.06.18), 임의경매 (수협은행, 2024.09.23, 11.6억원)

등기부채권 총액: 약 95.13억원

3.2. 임차인 현황

임차인: Q (QUANZHIFENG)

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업자: 2021-05-28

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

임차인: X (서 ) (XUYUSHUN)

보증금: 78,750,000원

차임: 0원

전입/사업자: 2021-05-28

확정일자: 2025-05-07

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

임차인: X (서 ) (XUYUSHUN)

보증금: 81,000,000원 (1차 보증금 증액분 2,250,000원 포함)

차임: 0원

전입/사업자: 2021-05-28

확정일자: 2024-10-21

배당신고일자: 2024-10-11

대항력: 없음

비고: 인수 보증금 없음

3.3. 인수되는 권리

본 물건은 말소기준권리인 근저당 이하 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정임.

다만, 물건 명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 등기부상 확인되지 않아 실제 인수 가능성은 낮음.

3.4. 권리분석 요약

본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 안전한 물건임.

임차인은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없음.

등기부 채권 총액(약 95.13억원)이 감정가(8,900만원)에 비해 매우 높아, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 안정성 추가 검토 필요.

유동화 물건, 공동담보 물건 특이사항 존재.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 오산시 원동 지역에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재된 준공업지역임.

인근에 아파트 단지가 있어 주거 배후 수요가 있으며, 상업시설 또한 분포하여 지역 상권은 보통 수준으로 판단됨.

4.2. 주변 시세 (매매/임대)

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월~7월):

* 원동 760-4번지 신흥빌라 (1984년식 연립, 71.82㎡): 110,000,000원

* 원동 765-21번지 우경빌 (2008년식 다세대, 16.83㎡): 25,000,000원

* 원동 556-9번지 하이츠빌 (2008년식 다세대, 17.86㎡): 29,000,000원

본건(전용 28.40㎡)과 유사한 면적의 다세대 주택 거래 사례가 2,500만원 ~ 2,900만원 수준으로 확인됨.

이는 해당 지역의 소형 다세대 주택 시세로, 본건의 감정가 8,900만원과는 큰 차이를 보임. (감정가는 건물 및 토지 전체의 가치로, 개별 호실의 시장 가치와 다를 수 있음)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주위 근린상가 이용이 가능하여 기본적인 편의시설 이용은 가능함.

더 자세한 편의시설(마트, 병원 등) 정보는 제공되지 않음.

5.2. 교육시설

인근 아파트 단지로 인해 학교 접근성은 양호할 것으로 예상되나, 구체적인 교육 시설 정보는 제공되지 않음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

등기부 채권 총액이 감정가 대비 매우 높아 경매 절차의 안정성 및 낙찰 후 권리 관계에 대한 면밀한 추가 검토가 필요함.

6.2. 물건 자체 리스크

건물 준공일(2016년) 대비 감정가(8,900만원)가 주변 시세보다 높게 책정된 것으로 보임.

주변 지역에 공업사 등이 위치한 준공업지역으로, 혐오시설 유무에 대한 추가 확인 필요 (현재 정보상 공업사가 있음).

토지이용계획상 가축사육제한, 비행안전구역 등 제한 사항 존재.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 원동 소재의 소형 다세대주택으로, 권리관계는 안전하나 감정가와 주변 시세 간 큰 괴리가 존재함.

모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 등기를 확보할 수 있음.

유동화 물건, 공동담보 물건이라는 특이사항과 높은 채권 총액은 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

안전한 권리관계: 인수되는 권리 없음.

신축급 건물: 2016년 사용승인으로 건물 상태 양호 예상.

지역 내 주거 수요: 주변 아파트 단지로 인한 꾸준한 임대 수요 기대.

9. 예상 입찰가

감정가: 89,000,000원

주변 시세 분석:

최근 거래 사례 (16.83㎡ ~ 17.86㎡) 평당 단가: 약 1,400만원 ~ 1,700만원.

본건 전용면적 (28.40㎡, 약 8.59평) 적용 시, 보수적인 시세는 약 3,000만원 ~ 4,000만원대로 추정됨.

감정가는 8,900만원으로, 시세 대비 약 2~3배 수준으로 매우 높게 책정됨.

예상 입찰가:

권리상 문제가 없어 감정가 이하로 입찰 가능성이 있으나, 주변 시세와의 괴리를 고려할 때, 시세 기반으로 접근하는 것이 합리적임.

보수적으로 시세의 100% ~ 130% 범위에서, 즉 3,000만원 ~ 5,000만원 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있음.

주의: 감정가와 실제 시장 가치 사이의 큰 차이를 반드시 인지하고, 현장 방문 및 추가 시세 조사 후 신중하게 결정해야 함. 본 예상가는 제공된 정보에 기반한 단순 추정치임.

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