나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [8] 경기도 오산시 원동 544-29 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경10616 (8)

경매구분: 부동산임의경매

1.2. 소재지 및 물건 개요

소재지: 경기도 오산시 원동 544-29 4층401호

용도: 다세대주택

1.3. 면적 및 건물 정보

토지면적: 14.21㎡ (약 4.30평)

건물 전용면적: 29.56㎡ (약 8.94평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 92,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: ]

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 북측 인근 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통 상황은 보통입니다. [cite: ]

2.3. 토지 및 도로 상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용 중이며, 본건 동측으로 폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로 상태는 보통입니다. [cite: ]

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 해당합니다. [cite: ]

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부채권 총액은 9,497,400,000원으로 확인됩니다. 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회의 근저당권입니다. 그 외 을2 근저당권, 을4 주택임차권(강현욱), 갑2 가압류(배진나), 갑3 가압류(차광민), 을3 근저당권(코리아신탁), 갑4 임의경매(수협은행), 갑5 압류(동화성세무서장), 갑6 압류(화성세무서장) 등 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. [cite: ]

3.2. 임차인 현황

임차인 강현욱이 확인되나, 대항력은 없는 것으로 파악됩니다. 보증금은 2023년 6월 5일 확정일자 기준 71,600,000원으로 증액되었으나, 인수되는 보증금은 없습니다. [cite: ]

3.3. 인수되는 권리 및 부담

매각으로 인해 인수되는 권리나 부담은 없는 것으로 판단됩니다. [cite: ]

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석 (매매/전월세)

최근 주변 다세대 주택의 매매 사례를 살펴보면, 16.83㎡(약 5.09평) 면적이 25,000,000원에, 17.86㎡(약 5.40평) 면적이 29,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 490만원 ~ 540만원 수준입니다. 본건의 건물 전용면적 29.56㎡(약 8.94평)를 감안하면, 시장 가격은 대략 4,400만원 ~ 4,800만원 수준으로 추정할 수 있습니다. 그러나 본건의 감정가는 92,000,000원으로, 주변 시세 대비 현저히 높은 것으로 파악됩니다. [cite: ]

4.2. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 준공업지역으로, 다세대주택, 오피스텔, 근린상가와 함께 공업사 등 산업 시설이 혼재된 복합 용도 지역입니다. 이는 생활 편의 시설 접근성은 양호하나, 산업 시설로 인한 소음이나 환경적 영향을 고려할 필요가 있습니다. [cite: ]

5. 생활정보

5.1. 편의시설

주변에 근린상가가 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 접근이 용이합니다. [cite: ]

5.2. 교통

주요 간선도로 인근에 위치하며 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. [cite: ]

6. 잠재적 리스크

6.1. 유동화물건 및 공동담보

본건은 유동화 물건 및 공동 담보 물건으로, 복잡한 금융 구조를 가질 수 있으나, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸 예정이므로 법적인 부담은 없습니다. [cite: ]

6.2. 주변 환경

준공업지역 및 공업사 인접으로 인해 주거 환경에 대한 민감도가 있는 수요자에게는 단점으로 작용할 수 있습니다. [cite: ]

6.3. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(92,000,000원)과 최근 실거래가 기반 추정가(약 4,400만원 ~ 4,800만원) 간 상당한 차이가 존재하여, 입찰 시 높은 주의가 요구됩니다. [cite: ]

7. 종합 의견

본건은 수원지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 물건으로, 권리 관계가 매각으로 모두 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리를 취득할 수 있습니다. 주변에 상가, 공업사 등이 혼재된 준공업지역에 위치하며, 교통 및 생활 편의성은 보통 수준입니다. 다만, 감정가와 실거래가 시세 간 큰 괴리가 존재하므로, 시세에 기반한 신중한 접근이 필요합니다. [cite: ]

8. 투자 포인트

* 권리 분석상 모든 부담이 소멸되어 인수되는 권리가 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 높아, 유찰 시 추가적인 가격 하락 가능성이 존재하여 시세차익을 기대할 수 있습니다.

* 준공업지역의 특성상 향후 지역 개발 계획 등에 따른 가치 상승 잠재력을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 주변 시세 및 면적을 고려한 추정가는 44,000,000원 ~ 48,000,000원 범위입니다. 그러나 감정가가 92,000,000원이므로, 권리 소멸 후 낙찰받는다는 점과 유찰 가능성을 감안하여, 보수적으로 45,000,000원에서 55,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 다만, 최초 감정가 대비 현저히 낮은 시세를 감안하여 무리한 입찰은 지양해야 합니다. [cite: ]

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.