나이스옥션 법원경매 수원 2024타경10616 [2] 경기도 오산시 원동 544-29 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서광 · 평가일 2024.10.17

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 본건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 부정형 토지로서 "도로등"으로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로와 접하고 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 기측사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 원동 소재 "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 주위는 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반차량 출입 및 주정차 가능하고 북측으로 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하는 등 일반적 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택중 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호, 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호(피로티구조)로서
외벽 ; 석재붙임, 드라이비트 처리 등 내벽 ; 벽지 및 일부 타일 마감
바닥 : 테코타일 깔기 등 창호 : 하이샤시 창호로서
현상 및 관리상태는 보통임.

이용상태

본건 2층 201호, 202호, 203호, 3층 301호, 302호, 303호, 4층 401호, 402호, 403호, 5층 501호, 502호, 503호는 다세대주택으로 이용중이고 6층 601호, 602호, 7층 701호, 702호, 8층 801호, 802호는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 송강기설비, 공동자동현관문, 도시가스 난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 사다리형 토지로서 공동주택 부지로 사용중임.

인접 도로상태등

북동측으로 로폭 약 15미터의 소로에 접하고 남동측으로 로폭 약 4미터의 포장도로에 접하며 도로상태는 보통임.

토지이용계획 및 제한상태

본건은 준공업지역으로 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 수원지방법원에서 진행 중인 2024타경10616 (2) 부동산 임의경매 사건으로, 경기도 오산시 원동 544-29, 2층 201호에 소재한 다세대주택입니다.

감정평가액은 92,000,000원이며, 토지 면적은 14.21㎡(약 4.30평), 건물 면적은 29.56㎡(약 8.94평)입니다. 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

본 물건은 유동화물건이며 공동담보로 경매가 진행되었습니다. 채권자는 수협은행으로 확인됩니다.

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 오산시 원동, "태영아파트" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황은 차량으로 접근이 가능하며, 물건 북측 인근에 통과하는 간선도로(밀머리로)에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통 여건은 양호한 편입니다.

토지 이용 계획상으로는 준공업지역에 해당하며, 가축사육제한구역(전부제한), 비행안전제3구역(전술), 성장관리권역에 포함됩니다.

건축물은 2015년 6월 23일 신축 허가를 받아 2016년 11월 17일 사용 승인된 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 9층 공동주택이며, 본건은 그중 2층 201호에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2016년 11월 24일 접수된 수산업협동조합중앙회 근저당권(을1)입니다.

이후 접수된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매, 압류, 주택임차권 등)는 매각으로 인하여 소멸될 예정이므로 낙찰자가 인수하는 부담은 없습니다.

등기부채권 총액은 약 9,531,620,000원으로 확인됩니다.

임차인 현황으로는 이은송 씨가 보증금 99,220,000원에 차임 0원, 2023년 11월 30일 전입, 2023년 11월 10일 확정일자를 받았습니다.

배당신고일자는 2024년 11월 19일이며, 대항력은 없는 것으로 분석됩니다. 또한, 주택임차권(을4)은 2025년 12월 1일에 접수되었으나 말소 예정입니다.

따라서 해당 임차인은 대항력이 없어 명도 대상이 될 것으로 판단되며, 인수해야 할 보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

물건 소재지는 주거용 건물과 더불어 공업사, 근린상가 등이 혼재된 지역으로, 복합적인 용도로 이용되고 있습니다.

주변 다세대주택, 오피스텔 등과의 거래 사례를 종합적으로 검토한 결과, 본건(29.56㎡, 2층, 2015년 준공)의 감정가 9,200만원은 인근 신축 연도 대비 유사한 소형 다세대주택 거래가(16.83㎡ 약 2,500만원, 17.86㎡ 약 2,900만원)와 비교했을 때 평당 가격이 다소 높게 형성될 가능성이 있습니다.

다만, 건물의 신축 연도(2015년)가 상대적으로 최신이며, 2층이라는 층수 이점을 고려할 때 감정가 수준은 합리적인 범위 내에 있다고 판단됩니다.

1.4. 생활정보

주변에는 다세대주택, 오피스텔, 공업사, 근린상가 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

북측 인근 간선도로에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량 접근성도 양호합니다.

다양한 업종의 시설이 위치해 있어 기본적인 생활 편의는 가능하나, 대규모 상업시설과의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 인접하여 확인되지 않았으나, 공업사가 일부 위치하고 있어 소음이나 환경 관련 민감성에 대한 고려는 필요할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 유동화물건 및 공동담보로 진행된 경매 사건으로, 경매 절차 진행 시 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

토지 이용 계획상 준공업지역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 성장관리권역에 포함되어 있어 향후 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

건축 연도가 2015년으로 비교적 최신이지만, 향후 노후화에 따른 유지 보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

임차인 이은송 씨는 대항력이 없으나, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 가능성에 대한 대비가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 원동에 소재한 공동주택으로, 2015년 준공된 비교적 신축 건물입니다.

권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수하는 권리 부담이 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다.

교통 및 생활 환경은 보통 수준이며, 주변 편의시설 이용이 가능합니다.

감정가는 9,200만원으로, 주변 시세와 비교 시 면적 대비 다소 높게 느껴질 수 있으나, 건물 연식 및 층수 등을 고려하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 낙찰 시 모든 권리 소멸로 인한 부담 없음

* 2015년 준공으로 신축급 건물 상태 유지

* 간선도로 인접으로 우수한 교통 접근성

* 1~2인 가구 또는 소액 투자에 적합한 소형 면적

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 9,200만원이며, 인수되는 보증금은 0원입니다.

최근 주변 다세대주택의 거래 사례(16.83㎡ 약 2,500만원, 17.86㎡ 약 2,900만원)를 고려할 때, 본건(29.56㎡)의 평당 단가는 약 103만원 수준으로 감정되었습니다.

신축 연도(2015년)와 2층이라는 점을 감안하면, 감정가 수준은 합리적인 것으로 판단됩니다.

다만, 실제 투자 시에는 명도 비용, 예상 수리 비용, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다.

보수적인 접근을 고려하여, 감정가의 85% 수준인 약 7,800만원을 예상 입찰가로 제안합니다. 이 가격대는 주변 시세와 본건의 특성을 종합적으로 고려한 예상 범위이며, 실제 입찰가는 경매 현장의 경쟁 상황에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.