나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [8] 경기도 오산시 오산동 612-31 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원 2024타경67124 (8) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

주소지는 경기도 오산시 오산동 612-31 5층 502호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 138,000,000원입니다.

토지 면적은 9.46㎡ (약 2.86평)이며, 건물 면적은 27.73㎡ (약 8.39평)입니다.

토지와 건물은 일괄 매각 대상입니다.

채권자는 (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO)이며, 공동담보 물건으로 특이사항 및 특수물건정보에 기재되어 있습니다.

2. 입지조건

위치 및 주위환경:

본 물건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 다세대주택, 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 환경은 보통으로 평가됩니다.

교통상황:

차량 출입이 가능하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재합니다.

북측 주간선도로까지 도보 약 10분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

건물의 구조:

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 5층 502호이며, 사용승인일은 2016년 09월 20일입니다.

외벽은 화강석 붙임 마감 등이며, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감 등입니다. 창호는 샷시 창호입니다.

토지의 형상 및 이용상태:

인접 도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태:

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

등기부 요약:

말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(840,000,000원)입니다.

이후 접수된 근저당권(김문수), 임의경매(새서울신용협동조합), 주택임차권(중국인), 근저당권부채권근질권설정(새서울신용협동조합) 등 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 1,067,000,000원입니다.

낙찰자는 인수되는 권리 없이 깨끗한 소유권을 취득할 수 있습니다.

임차인 현황:

임차인: JINYING(김영)

보증금: 77,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2022-09-02

배당신고일자: 2024-05-27

대항력: 없음

인수되는 보증금 합계: 0원. 본 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

물건명세서 참고사항:

작성일: 2026-09-03

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하고 있으며, 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

오산역 및 주요 간선도로 접근성이 양호하여 교통 측면에서의 이점이 있습니다.

5. 생활정보

교육시설:

성산초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 교육 환경이 양호한 편입니다.

편의시설:

주변 근린생활시설과 오산역 인근 상업시설을 통해 다양한 편의시설 이용이 가능합니다.

교통:

지하철 1호선 오산역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 소재지는 2023년 11월 20일부터 2028년 11월 19일까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 거래 시 관할청의 허가를 받아야 하는 절차상 번거로움이 있을 수 있습니다.

임차인 정보:

전입세대확인서 발급 당시 일부 전입세대가 확인되었으나, 세부 임대관계는 미상입니다. 경매 진행 시 관련 내용을 재확인할 필요가 있습니다.

공동담보 물건:

본 건은 공동담보로 진행되므로, 다른 공동담보 물건의 경매 결과 및 진행 상황이 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 신축급(2016년 준공) 다세대주택으로, 성산초등학교와 오산역을 도보로 이용 가능한 우수한 입지를 갖추고 있습니다.

등기부상 모든 권리가 소멸되는 깔끔한 권리관계를 가지고 있으며, 임차인의 대항력도 없어 인수 부담이 없습니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있다는 점과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다.

전반적으로 안정적인 주거 환경과 편리한 교통을 갖춘 투자 및 실거주 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

역세권 가치: 지하철 1호선 오산역이 도보 거리에 있어 출퇴근 및 교통 이용이 매우 편리합니다.

양호한 주거 환경: 초등학교 인근에 위치하여 조용하고 안전한 주거 환경을 제공합니다.

깔끔한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 권리 인수 부담이 없습니다.

최신 건축 연도: 2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하여 하자 발생 가능성이 낮습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원입니다.

제공된 최근 매매 정보(2026년 7월 거래)에 따르면, 전용면적 16.05㎡~19.76㎡의 다세대주택이 23,000,000원~65,000,000원에 거래되었습니다.

이 시세 정보를 바탕으로 본건의 전용면적 27.73㎡(약 8.39평)에 대한 시세는 약 76,500,000원에서 99,000,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정가 138,000,000원과 비교했을 때 상당한 차이를 보입니다.

투자 전략을 고려하여, 최근 시장 거래가와 감정가, 그리고 경매 시장에서의 낙찰가율 등을 종합적으로 판단할 때, 본 건의 예상 입찰가는 감정가 대비 다소 낮은 수준에서 결정될 것으로 보입니다.

시장 분석 결과 추정되는 시세 범위와 감정가를 고려하여, 잠재적 수익률을 확보하기 위한 전략적 입찰가로 약 110,000,000원에서 118,000,000원 사이를 제안합니다.

이 중 115,000,000원을 적정 입찰가로 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.