나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [4] 경기도 오산시 오산동 612-31 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본 정보

1.1. 사건 및 부동산 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (4)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 3층302호

용도: 다세대주택

1.2. 건물 상세 정보

건축물 표제부 요약에 따르면, 본건은 경기도 오산시 오산동 612-31번지에 위치하며, 도로명 주소는 경기도 오산시 성호대로28번길 6 (오산동)입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브지붕의 10층 건물로, 사용승인일은 2016년 09월 20일입니다. 본건은 해당 건물 내 3층 302호입니다. 주요 용도는 공동주택으로 분류됩니다.

건물에는 위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 면적 정보 (토지/건물)

토지면적: 9.46㎡ (약 2.86평)

토지지분: 9.46㎡ (약 2.86평)

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.73㎡ (약 8.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 137,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보

2. 입지 및 환경 분석

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주거지로서의 기본적인 환경은 보통으로 평가됩니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 출입이 가능하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재합니다. 북측 주간선도로까지는 도보 약 10분이 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 도시지역, 준주거지역에 속해 있으며, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) 지역입니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 성장관리권역, 중점경관관리구역으로 지정되어 있습니다.

특히, 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)에 해당됩니다. 이 구역 내 토지 거래 시에는 관할 관청의 허가를 받아야 하므로, 취득 시 추가적인 절차와 확인이 필요합니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 확인)

본건이 위치한 오산동 일대는 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 주변으로 성산초등학교가 위치하며, 오산역과 같은 교통 및 편의 시설 접근성이 양호합니다. 현장 조사 및 지도 확인 결과, 본건 건물 자체와 인근에 직접적인 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리 분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준 권리, 채권 총액)

등기부상 말소기준 권리는 2016년 10월 12일 접수된 (주식회사라운드자산관리대부)의 근저당권(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 1,081,500,000원입니다.

주요 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 성민정 (갑1)

* 근저당: (주식회사라운드자산관리대부) (을1, 말소기준)

* 근저당: 김문수 (을2, 말소)

* 임의경매: 새서울신용협동조합 (갑2, 말소)

* 주택임차권: 고우성 (을3, 말소)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 새서울신용협동조합 (을1-3, 말소)

매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황 (대항력, 보증금, 확정일자, 배당신고)

본건에는 임차인 고우성 씨가 등재되어 있습니다.

* 임차인: 고우성

* 보증금: 87,150,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-27

* 확정일자: 2020-10-12

* 배당신고일자: 2024-06-03

* 대항력: 없음

* 임차인: 고우성 (1차 보증금 증액분)

* 보증금: 91,500,000원 (총 보증금)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-10-27

* 확정일자: 2022-09-23

* 배당신고일자: 2024-06-03

* 대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 여부

등기부채권 총액이 매우 높으나, 말소기준 권리 이후의 모든 권리는 매각으로 인해 소멸됩니다. 임차인 고우성 씨는 대항력이 없는 것으로 확인됩니다. 따라서 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

4. 시장 및 생활 정보

4.1. 주변 부동산 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 오산동 일대 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 2019년 준공, 19.76㎡ (2층) 물건이 2026년 7월 5,450만원에 거래되었습니다. (약 276만원/㎡)

* 2008년 준공, 16.05㎡ (2층) 물건이 2026년 7월 2,300만원에 거래되었습니다. (약 143만원/㎡)

* 2017년 준공, 18.195㎡ (4층) 물건이 2026년 7월 6,500만원에 거래되었습니다. (약 357만원/㎡)

본건은 2016년 준공, 27.73㎡ 규모로, 최근 거래된 유사 물건들의 면적 및 연식, 가격대를 고려할 때, 시세는 약 7,600만원에서 9,900만원 사이로 추정할 수 있습니다. 감정가(137,000,000원)는 이러한 최근 거래가 대비 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

4.2. 건물 내부 및 설비

건물 구조는 철근콘크리트이며, 외벽은 화강석 붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다. 건물 내에는 각종 설비가 갖추어져 있으며, 10층 건물에 엘리베이터가 설치되어 있습니다.

4.3. 생활 편의 시설

주거지로서의 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다. 인근에 성산초등학교가 위치하고 있으며, 오산역 및 대로변 버스정류장을 통한 대중교통 접근성이 양호하여 생활에 편리한 환경입니다.

5. 종합 의견 및 투자 가치

5.1. 종합 의견

본건은 오산시 오산동에 위치한 비교적 신축(2016년 사용승인)인 다세대주택으로, 역세권에 위치하여 교통이 편리한 장점을 가지고 있습니다. 그러나 높은 채권 총액과 토지거래허가구역 지정이라는 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 임차인은 대항력이 없으나, 세부 임대관계 확인이 필요하다는 특이사항이 기재되어 있어 주의가 요구됩니다. 감정가는 최근 실거래가 대비 다소 높게 평가되었습니다.

5.2. 투자 포인트

* 건물이 비교적 신축(2016년)이라 상태 양호 예상

* 오산역 도보 거리 역세권 입지

* 주거 편의 시설 및 교통 접근성 양호

6. 주요 리스크 요인

6.1. 토지거래허가구역 지정

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2023.11.20.-2028.11.19.) 따라서 해당 부동산 취득 시 관할 지방자치단체장의 허가를 받아야 하며, 허가받지 못한 거래는 무효가 될 수 있습니다. 허가 절차는 시간과 노력이 소요되며, 허가를 받지 못할 가능성도 존재하므로 반드시 사전에 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 확인 필요 사항

임차인 고우성 씨는 대항력이 없는 것으로 권리 분석상 나타나 있으나, 물건명세서 상 "세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람"이라는 주의사항이 있습니다. 대항력이 없더라도 임차인의 배당 요구 내용, 명도 진행 과정 등 추가적인 확인이 필요합니다.

6.3. 높은 채권 총액

등기부채권 총액이 10억 8천만원이 넘는 고액으로, 이는 경매 낙찰가율에 영향을 미칠 수 있습니다. 또한, 최고가 매수신고액이 채권 총액에 미치지 못할 경우, 채권자의 이의 제기로 인해 재매각 또는 기일 연기가 발생할 가능성도 있습니다.

7. 예상 입찰가 산정

7.1. 시세 분석 기반 산정

제공된 주변 다세대주택의 최근 거래 사례를 분석한 결과, 거래가액은 약 143만원/㎡에서 357만원/㎡ 수준으로 나타났습니다. 본건의 건물 면적(27.73㎡)에 가장 유사하고 연식이 가까운 2017년 준공 물건(18.195㎡)의 거래가액(6,500만원)을 기준하여 환산하면 약 357만원/㎡ 수준입니다. 이를 본건 면적에 적용 시, 약 9,900만원 내외로 산정됩니다. 감정가 137,000,000원은 이를 상회하는 수준입니다.

7.2. 최종 예상 입찰가

상기 시세 분석과 토지거래허가구역 지정, 임차인 관련 확인 필요 사항 등 리스크 요인을 종합적으로 고려할 때, 보수적인 관점에서 접근하는 것이 필요합니다. 인수되는 보증금이 없으므로, 주변 시세와 유사한 수준에서 낙찰 가능한 가격으로 예상합니다.

예상 입찰가: 99,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.