나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [6] 경기도 오산시 오산동 612-31 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건기본사항

사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (6)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.2. 물건현황

소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 4층 402호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 감정가및면적

감정가: 138,000,000원

토지면적: 9.46㎡ (약 2.86평)

토지지분: 9.46㎡ (약 2.86평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물지분: 27.73㎡ (약 8.39평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 건물정보

건축물대장상 사용승인일: 2016년 09월 20일

층수: 10층 건물 내 4층 402호 (전유부 기준)

구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕

외벽: 화강석 붙임 마감 등

내벽: 벽지도배 및 타일 마감 등

창호: 샷시 창호임

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택 및 다세대주택, 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재합니다. 북측 주간선도로까지 도보 약 10분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지및도로

토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한사항

도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)입니다.

또한, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(성산초), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권보존: 성민정 (2016-10-12)

근저당권: 주식회사라운드자산관리대부 (840,000,000원, 2016-10-12) - 말소기준권리

근저당권: 김문수 (150,000,000원, 2024-02-06)

임의경매개시결정: 새서울신용협동조합 (656,347,042원, 2024-04-25)

근저당권부채권근질권설정: 새서울신용협동조합 (697,200,000원, 2024-09-27)

주택임차권: 김인혁 (77,170,000원, 2024-06-19) - 전입일자: 2020-11-20, 확정일자: 2020-10-16 (또는 2022-11-02)

등기부채권 총액: 1,067,170,000원

3.2. 임차인현황

본건에는 임차인 김 이 거주 중인 것으로 확인됩니다.

* 임차인: 김

보증금: 77,170,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-11-20

확정일자: 2020-10-16 (또는 2022-11-02)

배당신고일자: 2024-05-13

대항력: 없음

비고: 1차 보증금 증액분 3,670,000원 포함 (총 보증금 77,170,000원)

3.3. 권리인수여부

말소기준권리인 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권(2016.10.12.)보다 늦은 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 분석되므로, 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변시세분석 (매매/임대)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 오산동 지역의 다세대주택 시세는 다음과 같습니다.

- 2019년 건축된 "더센트럴" (전용 19.76㎡, 2층): 2026년 7월 29일 거래가 54,500,000원 (약 276만원/㎡)

- 2017년 건축된 "골든스퀘어" (전용 18.195㎡, 4층): 2026년 7월 2일 거래가 65,000,000원 (약 357만원/㎡)

- 2008년 건축된 "명인빌" (전용 16.05㎡, 2층): 2026년 7월 4일 거래가 23,000,000원 (약 143만원/㎡)

본건은 전용면적 27.73㎡ (약 8.39평)이며, 2016년에 사용승인되었습니다. 최근 유사 연식 및 면적의 거래 사례를 고려할 때, 3.3㎡당 약 270만원에서 360만원 선의 시세가 형성될 수 있습니다. 이에 따라 본건의 시장 가치는 약 7,600만원에서 9,900만원 범위로 추정됩니다. 다만, 감정가는 138,000,000원으로 시장 시세 대비 높게 평가되었습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의및생활시설

본건은 오산역 및 시내버스 정류장이 도보 거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에 성산초등학교가 있으며, 주택가 및 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건축물상태

건물은 2016년에 신축된 10층 다세대주택으로, 상대적으로 신축 건물에 속합니다. 철근콘크리트 구조이며, 외관 및 내부 마감 상태는 일반적인 수준으로 판단됩니다. 위생, 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리관계리스크

등기부상 채권 총액이 매우 높아 경매 진행 시 채권자들의 배당 순위 및 배당 금액에 따라 낙찰가의 변동성이 있을 수 있습니다. 그러나 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로 인수되는 등기부상 권리는 없습니다.

6.2. 시장리스크

감정가(138,000,000원)가 최근 유사 면적 및 연식의 실거래가(약 7,600만원 ~ 9,900만원)보다 현저히 높게 책정되었습니다. 향후 시세 하락이나 감정가 대비 낮은 낙찰가율이 발생할 경우 투자 수익률에 부정적인 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 기타리스크

토지이용계획상 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 거래에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 주변에 혐오시설로 분류될 만한 대규모 공장이나 유해 시설 등은 확인되지 않았습니다.

7. 종합의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 신축 다세대주택으로, 대중교통 이용이 편리하고 주거 환경이 무난한 편입니다. 권리분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으나, 등기부상 채무 총액이 감정가보다 훨씬 높아 채권 회수 여부에 따라 배당 과정이 복잡해질 수 있습니다. 특히, 감정가가 주변 시세보다 높게 책정된 점은 투자 시 반드시 고려해야 할 부분입니다.

8. 투자포인트

* 비교적 신축(2016년 준공) 건물로 관리 상태 양호 예상

* 오산역 및 시내버스 접근성 우수한 교통 환경

* 임차인 대항력 없어 보증금 인수 부담 없음

9. 예상입찰가

본건의 감정가는 138,000,000원이나, 주변 실거래가 분석 결과 약 7,600만원 ~ 9,900만원 수준으로 추정됩니다. 감정가와 시세 간의 괴리가 크므로, 이를 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로, 입찰가 산정 시 이를 제외한 금액으로 고려합니다.

따라서, 시장 상황과 감정가를 종합적으로 고려하여 95,000,000원에서 110,000,000원 사이에서 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다.

가상 입찰가: 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.