나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [7] 경기도 오산시 오산동 612-31 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 건물 현황

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (7)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31, 5층 501호

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 5층 501호

* 토지면적: 10.18㎡ (약 3.08평)

* 토지지분: 10.18㎡ (약 3.08평)

* 건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 준공일자: 2016년 09월 20일

1.2. 매각 관련 정보

* 감정평가액: 149,000,000원

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

1.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보

* 주의사항: (정보 없음)

* 물건명세서 참고사항: 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 구체적인 지상권 존재 여부는 확인 필요)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 용이하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재합니다.

* 북측 주간선도로까지 도보 약 10분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 도시지역, 준주거지역

* 도로: 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합)

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역(성산초), 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 성민정 (2016.10.12.)

* 근저당권: 주식회사라운드자산관리대부 (2016.10.12.) - 말소기준권리

* 근저당권: 김문수 (2024.02.06.) - 말소예정

* 주택임차권: 중화인민공화국인 (2024.09.25.) - 말소예정 (전입일자 2019.12.18, 확정일자 2019.12.18)

* 임의경매개시결정: 새서울신용협동조합 (2024.04.25.) - 말소예정

* 근저당권부채권근질권설정: 새서울신용협동조합 (2024.09.27.) - 말소예정

* 총 등기부채권액: 1,065,000,000원

3.2. 임차인 현황 및 권리관계

본 물건에 대한 임차인은 다음과 같으며, 모두 '대항력 없음'으로 기재되어 있습니다. 따라서 경매 완료 시 임차인은 명도를 완료해야 할 것으로 예상됩니다. 인수 보증금은 없습니다.

* 임차인: HANXUELIAN(한설련)

* 보증금: 75,000,000원 (1차 증액분 3,750,000원, 2차 증액분 3,250,000원 포함 시 총 82,000,000원)

* 차임: 50,000원

* 전입일자/확정일자: 2019-12-18 / 2019-12-18 (증액분 확정일자 2023-02-06)

* 배당신고일자: 2024-05-21

* 대항력: 없음

* 비고: 총 보증금 82,000,000원으로 추정됨 (1차, 2차 증액분 포함)

* 임차인: PIAOLONGZE

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2023-04-25

* 대항력: 없음

* 비고:

* 임차인: ZHENGJUN

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2024-01-22

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리관계 종합

말소기준권리인 2016년 10월 12일자 근저당권보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 임차인들은 대항력이 없어 명도에 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

4.1. 건축물 정보

* 건축물대장상 건물명: (정보 없음)

* 총 층수: 10층

* 해당층: 5층

* 구조: 철근콘크리트구조

* 용도: 공동주택 (다세대주택)

* 승인일: 2015년 11월 03일 (사용승인일: 2016년 09월 20일)

4.2. 주변 시세 분석

제공된 JSON 데이터를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 최근 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 더센트럴: 전용 19.76㎡ (약 6평) 실거래가 5,450만원 (약 275만원/평)

* 명인빌: 전용 16.05㎡ (약 5평) 실거래가 2,300만원 (약 460만원/평)

* 골든스퀘어: 전용 18.195㎡ (약 5.5평) 실거래가 6,500만원 (약 1,181만원/평)

본 물건의 전용면적은 29.86㎡ (약 9평)이며, 감정가는 149,000,000원입니다. 이는 평당 약 1,649만원 수준으로, 제시된 비교 사례의 평당 가격보다 높은 편입니다. 이는 감정가 산정 시 고려된 가치나, 비교 사례의 단위 면적 차이, 또는 특정 건물의 특수성 때문일 수 있습니다. 주변 시세는 오산역 인근 역세권 단지들의 경우 일반적인 다세대주택 시세보다 높은 편으로 파악됩니다.

4.3. 혐오시설 및 주변 환경

주변 지역에 대한 검색 결과, 과거 혐오시설로 인식되었던 하수종말처리장 등이 대규모 친환경 공원(맑음터 공원)으로 조성된 사례가 있습니다. 이는 해당 지역의 환경 개선 및 주민 편의 증진에 기여했을 것으로 보입니다. 현재 물건지 인근에 직접적으로 거주 환경에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설이 있다고 판단될 만한 정보는 발견되지 않았습니다. 다만, 오산시 하수처리시설과 인접한 역세권 지역에서 악취 민원이 지속되고 있다는 보도가 있으나, 본 물건지와의 직접적인 연관성은 추가 확인이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 단지 주변으로 노변 근린생활시설이 있어 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 오산역 주변 상권 이용 시 더욱 다양한 편의시설을 접할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

* "성산초등학교"가 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 양호합니다.

5.3. 교통시설

* 지하철 1호선 오산역이 도보 약 10분 거리에 있어 서울 및 수도권 접근이 용이합니다.

* 주요 간선도로 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래계약허가구역

본 물건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 후 전매 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.).

6.2. 공동담보 물건

본 건은 공동담보 물건으로, 동일 채무를 담보하기 위한 다른 부동산이 존재할 수 있습니다. 해당 물건의 경매 진행 결과에 따라 본 물건의 가치에도 영향을 줄 수 있습니다.

6.3. 건축물 상태

2016년 준공된 건물로 비교적 신축에 해당하나, 향후 유지보수 및 관리 상태에 따라 추가적인 비용이 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 오산역 역세권에 위치하여 교통이 편리하고, 주변에 초등학교와 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 다세대주택으로 안정적인 임대수익 또는 실거주 목적으로 고려할 수 있습니다. 등기부상 모든 권리가 말소될 예정이며, 임차인들도 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가 대비 주변 시세가 다소 높게 책정된 점, 토지거래허가구역이라는 점 등은 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 역세권 입지: 지하철 1호선 오산역 도보 이용 가능.

* 쾌적한 주거 환경: 초등학교 인접, 주변 주거지역 밀집.

* 안정적인 권리관계: 모든 권리 매각으로 소멸, 인수 부담 없음.

* 신축급 건물: 2016년 준공으로 비교적 최신 건물.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 149,000,000원이며, 전용면적 29.86㎡ (약 9평)입니다. 주변 유사 물건의 시세 분석 결과, 평당 가격 편차가 크고 본건의 감정가가 비교 사례 대비 높은 수준이나, 역세권 입지 및 신축 건물의 가치를 고려할 때 다음과 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

* 적정 시세 범위: 약 110,000,000원 ~ 135,000,000원

투자 목적, 낙찰 후 예상되는 명도 및 수리 비용, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다. 본 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 강도에 따라 변동될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.