나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [1] 경기도 오산시 오산동 612-31 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 요약

* 사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (1)

* 소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 2층201호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 148,000,000원

* 토지면적: 10.18㎡ (약 3.08평)

* 토지지분: 10.18㎡ (약 3.08평)

* 건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 건물지분: 29.86㎡ (약 9.03평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: (OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보

* 특수물건정보: 공동담보

1.1. 감정평가 요약

* 건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 (2016년 09월 20일 사용승인)

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중

* 설비내역: 위생 및 급배수, 개별난방, 도시가스, 승강기 설비 갖춤

1.2. 토지 정보

* 형상 및 이용상태: 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지, 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중

* 인접 도로상태: 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로 접함

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 준주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2023.11.20.-2028.11.19.)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치함.

* 주변은 단독주택, 다세대주택, 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

* 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준으로 판단됨.

2.2. 교통상황

* 차량 출입이 가능함.

* 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재함.

* 북측 주간선도로까지 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

* 2016년 10월 12일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권이 말소기준권리임.

* 본건 경매 신청 채권자는 새서울신용협동조합임.

3.2. 등기부 요약

* 등기부채권 총액: 1,068,750,000원

* 총채권액이 감정가 대비 높은 수준임.

* 낙찰 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸됨.

3.3. 임차인 현황

* 임차인 JINLIANSHI (김 ): 보증금 78,750,000원, 차임 0원. 2023년 01월 13일 전입, 2024년 05월 02일 확정, 2024년 05월 13일 배당신고. 대항력 없음.

* 임차인 YANSHOU: 보증금 0원, 차임 0원. 2023년 02월 03일 전입. 대항력 없음.

* 임차인 YANXINGLYU: 보증금 0원, 차임 0원. 2024년 01월 23일 전입. 대항력 없음.

* 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 경매 절차에 따라 말소될 예정임.

3.4. 인수 보증금

* 총 인수 보증금: 0원

3.5. 임차인 관련 주의사항

* 전입세대 확인서 발급 당시 일부 전입세대가 확인되었으나, 세부 임대 관계는 미상임. 금액이 미상이라도 주의가 필요함. (본건의 경우, 해당 임차인들은 대항력이 없는 것으로 파악됨.)

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

* 본건 소재지는 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 최근 매매 사례 분석 (2026년 7월 기준)

* 더센트럴 (2019년식, 19.76㎡, 2층): 54,500,000원 (약 276만원/㎡)

* 명인빌 (2008년식, 16.05㎡, 2층): 23,000,000원 (약 143만원/㎡)

* 골든스퀘어 (2017년식, 18.195㎡, 4층): 65,000,000원 (약 357만원/㎡)

* 상기 사례들은 본건과 건축 연도, 면적, 층수 등에서 차이가 있으나, 지역 내 유사 부동산의 시세를 파악하는 데 참고할 수 있음. 'mhouseNm'이 상이하여 본건과 동일 단지 또는 건물일 가능성은 낮음.

4.3. 시세 분석

* 본건 건물면적 29.86㎡ (약 9.03평) 대비, 최근 거래 사례 중에서는 18.195㎡의 골든스퀘어가 65,000,000원에 거래되어 가장 높은 단위면적당 가격(약 357만원/㎡)을 보임.

* 2019년식 더센트럴(19.76㎡)은 54,500,000원(약 276만원/㎡)에 거래됨.

* 본건은 2016년식으로 건축 연도가 중간 정도이며, 면적이 비교적 넓은 편임.

* 상기 거래 사례와 본건의 면적, 건축 연도 등을 고려할 때, 본건의 현 시세는 단위면적당 약 280만원 ~ 330만원 수준으로 추정 가능함.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

* 성산초등학교 남서측 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경은 양호함.

5.2. 교통 및 편의시설

* 지하철 1호선 오산역 및 버스 정류장이 도보 이용 가능한 거리에 있어 교통이 편리함.

* 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

5.3. 주거환경

* 단독주택 및 다세대주택, 근린생활시설이 혼재된 주거지역으로, 일상적인 주거 생활에 불편함이 적음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 상 제한

* 본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 매수 시 관련 허가를 받아야 할 수 있음. (지정기간: 2023.11.20.-2028.11.19.)

* 이 외 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 일부 제한사항이 존재함.

6.2. 공동담보 물건

* 본건은 공동담보로 진행되는 물건으로, 다른 담보 물건의 매각 결과에 따라 경매 절차에 영향을 받을 수 있음.

6.3. 임대차 관계 확인

* 전입세대 확인서상 일부 전입세대가 존재하나, 대항력은 없는 것으로 분석됨. 다만, 실제 거주 현황 및 명도 절차 관련하여 철저한 현장 확인이 필요함.

6.4. 혐오시설 확인

* 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색을 통한 초동 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았음. 그러나 최종 입찰 전 현장 방문을 통한 직접 확인이 필수적임.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 다세대주택으로, 성산초등학교와 인접한 교육 환경, 오산역 도보 이용 가능한 교통 편리성 등 입지 조건이 우수함.

* 2016년식 건물로 연식이 비교적 신축급에 속하며, 건물 구조 및 설비 상태 또한 양호한 것으로 평가됨.

* 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸되므로, 낙찰자가 인수하는 부담은 적음.

* 다만, 토지거래허가구역 지정 등 일부 제한사항과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 초등학교 인접, 지하철역 역세권으로 실거주 및 임대 가치 높음.

* 권리관계 안전: 낙찰 후 인수하는 권리 없음.

* 신축급 건물: 낮은 노후도로 추가 비용 발생 가능성 적음.

* 지역 개발 잠재력: 오산시 지역 발전 및 교통망 확충 시 시세 상승 기대.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 148,000,000원

* 최근 시세 분석 결과 (2026년 7월 기준, 단위면적당 약 357만원/㎡ 적용 시):

* 29.86㎡ (약 9.03평) * 3,570,000원/㎡ = 약 106,678,720원

* 상기 시세 분석 결과와 감정가(148,000,000원)를 종합적으로 고려했을 때, 본건의 시장 가치는 약 107,000,000원 수준으로 판단됨.

* 하지만 경매 시장 상황, 경쟁 입찰자 수, 물건의 세부 상태 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있음.

* 예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.