나이스옥션 법원경매 수원 2024타경67124 [5] 경기도 오산시 오산동 612-31 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온주 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며 주변은
단독주택 및 다세대주택 , 노변근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의
제반 환경 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 도보 약 10여분 거리에 지하철 1호선"오산역"이 소재하고
북측 주간선도로까지는 도보 약 10여분 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여
대중교통사정 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 10층 건물 내 2층 201호 외로서
(사용승인일:2016년 09월 20일)
외벽 : 화강석 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지도배 및 타일 마감 등.
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

기호 (1-8) 다세대주택으로 이용중이고 기호(9-12)는 오피스텔로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별 난방설비, 도시가스설비, 승강기 설비 등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로와 등고평탄한 사다리형토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 준주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합),가축사육제한구역(전부제한)
<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2020-11-19)(성산초(화성오산교육지
원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,중점경관관리구
역,토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2023.11.20.-2028.11.19.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

전입세대확인서 발급(2024년5월9일)당시 일부 전입세대가 있는 것으로 확인되었으나
세부 임대관계는 미상이므로 경매진행시 재확인하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경67124 (5)

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물일괄매각

채권자: 새서울신용협동조합 (추정)

감정가: 149,000,000원

특이사항: 공동담보

주의사항: 없음

특수물건정보: 공동담보

1.2. 소재지 및 건물정보

소재지: 경기도 오산시 오산동 612-31 4층401호

용도: 다세대주택

건물면적: 29.86㎡ (약 9.03평)

토지면적: 10.18㎡ (약 3.08평)

토지지분: 10.18㎡ (약 3.08평)

건물 연면적 (해당 건물 전체): 625.92㎡

총 층수: 10층

본건 층수: 4층

사용승인일: 2016년 09월 20일

건축구조: 철근콘크리트구조, 평지붕

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 오산시 오산동 소재 "성산초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택, 노변 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거지로서의 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 용이하며, 도보 약 10분 거리에 지하철 1호선 "오산역"이 소재합니다. 북측 주간선도로까지 도보 약 10분이 소요되며, 대로변에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 무난한 편입니다.

2.3. 토지 및 도로상태

토지는 인접도로와 등고평탄한 사다리형 토지로서 다세대주택 및 오피스텔 부지로 이용 중입니다. 동측으로 노폭 약 6미터 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 원활합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역

* 준주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만, 국지도로, 접합)

* 가축사육제한구역 (전부제한)

* 상대보호구역 (성산초)

* 성장관리권역

* 중점경관관리구역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2023.11.20 - 2028.11.19)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2016년 10월 12일 접수된 주식회사라운드자산관리대부의 근저당권입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다. (지상권 없음)

3.3. 등기부 현황 (요약)

* 소유권보존: 성민정 (2016.10.12)

* 근저당권: 주식회사라운드자산관리대부 (840,000,000원) - 말소기준권리

* 근저당권: 김문수 (150,000,000원)

* 임의경매: 새서울신용협동조합 (656,347,042원) - 수원지방법원 2024타경67124

* 주택임차권: 김세영 (73,500,000원) - 전입 2021.10.29, 확정 2021.10.07 (말소 예정)

* 근저당권부채권근질권설정: 새서울신용협동조합 (697,200,000원)

총 채권액 합계: 1,075,000,000원

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 73,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-29

* 확정일자: 2021-10-07

* 배당신고일자: 2024-05-16

* 대항력: 없음

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 더센트럴 (2019년식, 19.76㎡, 2층): 54,500,000원 (약 911만원/평)

* 명인빌 (2008년식, 16.05㎡, 2층): 23,000,000원 (약 474만원/평)

* 골든스퀘어 (2017년식, 18.195㎡, 4층): 65,000,000원 (약 1,182만원/평)

상기 정보는 본건 소재지와 다르고, 전용면적도 차이가 있습니다. 또한, 본건 감정가(149,000,000원, 약 1,649만원/평) 대비 제시된 매매가들의 단위면적당 가격이 현저히 낮게 나타나 주의가 필요합니다. 이는 실제 거래 조건, 건물의 상태, 또는 데이터 오류일 가능성이 있습니다. 본건은 2016년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

* 건물: 철근콘크리트 구조 10층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

* 내부 마감: 벽지는 도배, 일부 타일 마감, 창호는 샷시로 구성되어 있습니다.

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 개별 난방(도시가스), 승강기 설비 등을 갖추고 있어 주거 편의성이 양호합니다.

* 편의시설: 성산초등학교가 인근에 있으며, 오산역이 도보권에 있어 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

총 채권액이 10억 7천 5백만원에 달하는 다수의 근저당 및 경매 개시 결정이 등기되어 있습니다. 다만, 본건의 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이므로 인수 부담은 없습니다.

6.2. 임차인 관련

전입세대 확인서 상 일부 전입세대가 확인되었으나, 세부 임대 관계는 미상입니다. 다만, 본건의 김세영 임차인은 대항력이 없으며 보증금 전액 인수 대상이 아닙니다. 그럼에도 불구하고, 세부 임대차 관계는 경매 진행 시 재확인이 필요할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 향후 거래 시 관련 규정을 확인해야 합니다. 또한, 준주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 성장관리권역, 중점경관관리구역 등 다양한 도시계획적 규제를 받고 있습니다.

6.4. 기타

감정평가서 요약에 따르면 별다른 공부와의 차이는 없습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 오산시 오산동에 위치한 2016년식 다세대주택입니다. 오산역이 도보권에 있어 교통이 편리하며, 주변 주거 환경도 양호한 편입니다. 건물 내부 설비도 갖추어져 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 높은 채권 총액과 복잡한 권리 관계, 그리고 제공된 주변 시세 정보와의 가격 괴리가 존재하여 신중한 접근이 필요합니다. 임차인 관계 및 세부 임대차 내역은 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물(2016년 준공)로 하자 발생 가능성이 낮습니다.

* 오산역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 우수합니다.

* 주변에 학교와 생활 편의시설이 있어 주거 환경이 양호합니다.

* 다수의 채권으로 인해 경쟁 입찰자가 많지 않을 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 149,000,000원입니다. 인수되는 임차보증금은 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

주변 시세 분석에서 제시된 매매가들이 본건 감정가 대비 매우 낮은 수준으로 나타나, 해당 정보의 정확성 및 비교 가능성에 대한 검토가 필요합니다.

보수적인 관점에서, 법원 감정가를 기준으로 하되, 실제 현장 조사를 통해 파악되는 물건 상태 및 시장 동향을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가는 130,000,000원 ~ 150,000,000원 범위 내에서 고려해볼 수 있습니다.

본건은 총 채권액이 시가총액을 상회할 가능성이 있어, 저가 매수의 기회가 있을 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.