나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [7] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (7)

* 채권자: 케OOOOOOOOOOO

* 경매 구분: 부동산 임의경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

* 소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층 401호

* 건물 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 건물 구조: 철근콘크리트구조, 5층 건물 중 4층

* 사용 승인일: 2022년 2월 24일

1.3. 면적 정보

* 토지 면적: 38.96㎡ (약 11.79평)

* 토지 지분: 38.96㎡ (약 11.79평)

* 건물 면적: 55.52㎡ (약 16.79평)

* 건물 지분: 55.52㎡ (약 16.79평)

1.4. 감정가

* 감정가: 320,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북측 인근에 위치함.

* 부근은 주상용, 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재하여 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

* 본건 주위로 도로가 인접해 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 말소기준권리: 2022년 3월 4일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)임.

* 매각으로 인해 소멸되는 권리: 말소기준권리인 근저당권 (을1) 이하 모든 권리 (을2, 갑2, 을1-2, 을1-3)는 매각으로 소멸될 예정임.

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 박예빈

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 5월 2일

* 확정일자: 2022년 3월 14일

* 대항력: 없음

* 주택임차권 등기 (을2)가 있으나, 대항력이 없고 말소기준권리보다 늦게 설정되었으므로 매각으로 소멸됨. 따라서 낙찰자가 인수할 임차인의 보증금은 없음.

3.3. 권리분석 요약

* 본 물건은 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되는 전형적인 임의경매 물건임.

* 임차인 박예빈은 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없음.

* 총 채무액이 감정가 대비 매우 높은 수준임.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

* 본 물건지 주변은 주상복합 및 상업용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 상업 시설 이용이 가능함.

4.2. 동종 물건 시세

* 제공된 최근 매매 정보에 따르면, 연무동 일대의 다세대 주택 시세는 다음과 같음.

* 1991년식 광원빌라 (전용면적 약 36.5㎡) 매매가: 112,000,000원 ~ 120,000,000원

* 2018년식 삼성I파크 (전용면적 약 52.4㎡) 매매가: 200,000,000원

* 본 물건 필하우스는 2021~2022년식 신축 건물이며, 전용면적 55.52㎡로, 주변 다세대 주택 중에서는 최신 축에 속함.

* 신축 건물의 특성 및 면적을 고려할 때, 감정가 320,000,000원은 최근 거래된 준신축 대비 다소 높은 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의 시설

* 인근에 마트, 병원, 은행 등 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 교육 시설

* 창용중학교가 북측 인근에 위치하며, 상대보호구역으로 지정되어 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한 사항

* 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당하여 건축 또는 개발에 일부 제한이 있을 수 있음.

6.2. 권리 관계

* 말소기준권리 이외에 인수할 권리는 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없음.

6.3. 주변 혐오 시설

* 주변 시설 검색 결과, 물건지 인근에 주거 및 상업 시설 위주로 분포하고 있어, 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 찾기 어려움.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 및 교통 여건을 갖추고 있음.

* 등기부상 인수해야 할 부담은 없으며, 임차인 역시 대항력이 없어 보증금 인수 위험이 없음.

* 다세대의 경우, 신축 건물로서의 가치가 높게 평가될 수 있으나, 현재 감정가 320,000,000원은 제공된 시세 정보에 비해 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로서 상품성이 우수함.

* 대항력 없는 임차인으로 명도 부담이 적을 것으로 예상됨.

* 수원시 장안구 연무동 지역의 지속적인 주거 환경 개선 및 발전 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 320,000,000원

* 주변 시세 분석:

* 2018년식 삼성I파크 (전용면적 약 52.4㎡)가 200,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본 물건(2021-2022년식, 55.52㎡)은 신축성과 면적에서 우위에 있어 이를 상회하는 가치를 가질 수 있음.

* 그러나 현재 감정가가 유사 면적의 최신 건물 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 신중한 접근이 필요함.

* 총 채무액이 매우 높아 경매 절차 상 특이사항 발생 가능성은 낮으나, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근하는 것이 중요함.

* 신축 건물 프리미엄, 면적, 입지 등을 종합적으로 고려하되, 보수적인 시세 판단 하에 입찰가를 산정해야 함.

* 예상 입찰가: 240,000,000원 (본 금액은 현 시점에서의 예상이며, 추가적인 현장 확인 및 시세 조사를 통해 최종 결정이 필요함)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.