나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [5] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (5)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층 302호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형 다세대)

감정가: 275,000,000 원

토지면적: 32.65㎡ (약 9.88 평)

건물면적: 46.53㎡ (약 14.08 평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (근저당권자), 화성삼덕신용협동조합 (임의경매 신청 채권자)

특이사항: 공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북측 인근에 위치함.

주변은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있음.

전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

1.3. 권리분석

말소기준권리:

을1 근저당권 (케이앤엘엔피엘대부주식회사) : 2022-03-04 접수, 1,920,000,000원. 본 경매로 소멸 예정.

주요 권리 내역:

갑1 소유권보존 (김미라): 2022-03-04 접수

을2 주택임차권 (노영리): 2025-04-01 접수, 250,000,000원. 전입 2022-03-30, 확정 2022-03-15. 본 경매로 소멸 예정. (대항력 없음)

갑2 임의경매 (화성삼덕신용협동조합): 2025-03-21 접수, 1,664,652,409원. 본 경매로 소멸 예정.

을1-2, 을1-3: 1번 근저당권부 채권근질권 설정 (말소)

총 채권액 (등기부채권 총액): 2,170,000,000 원.

인수 보증금 합계: 0 원. (대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않음.)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권개요: 없음).

임차인 현황:

* 임차인: 노

* 보증금: 250,000,000 원

* 차임: 0 원

* 전입일자: 2022-03-30

* 확정일자: 2022-03-15

* 배당신고일자: 2025-04-01

* 대항력: 없음

* 참고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 반환에 대한 법적 권리가 경매 절차에 따라 보호받지 못할 수 있습니다.

1.4. 상권분석

본건은 주상용, 상업용 건물, 주택 등이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상업 기능이 형성되어 있음.

인근에 학교(창용중학교)가 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됨.

다세대주택 밀집 지역으로 생활 편의시설 접근성은 보통 수준으로 판단됨.

1.5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트 구조, 5층 건물 내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대).

내부 마감: 외벽 석재마감, 내벽 벽지 및 타일마감, 창호 샷시.

이용 상태: 공동주택으로 이용 중.

설비: 위생/급배수, 난방, 천장 매립형 에어컨, 승강기, 소방 설비 등 구비.

주차: 옥외 주차장 (12대) 시설 있음.

인접 도로: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지 이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

1.6. 잠재적 리스크

공동담보: 본건 외 다른 담보물건이 있을 수 있으며, 해당 물건의 경매 결과에 따라 본건에 영향을 미칠 수 있음.

임대 관계 미상: 현재 임대차 관계가 불분명하여, 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있음.

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 감정가 대비 매우 높아, 경매 진행 시 유찰 가능성 또는 가격 조정의 요인이 될 수 있음.

1.7. 종합 의견

본건은 2022년 준공된 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 건축 상태와 편의시설을 갖추고 있음.

입지 조건은 무난하며, 인근에 혐오시설에 대한 특별한 정보는 현재 파악되지 않았음.

다수의 고액 채권이 설정되어 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 예정임.

임차인은 대항력이 없으며, 보증금 액수는 상대적으로 높아 배당 여부를 주시해야 함.

제공된 주변 시세 정보(JSON 데이터)와 감정가(275,000,000원) 간에 차이가 존재하며, 신축 건물임을 고려하더라도 추가적인 시세 조사를 통해 정확한 가치 평가가 중요함.

1.8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 준공으로 신축 건물이 주는 하자 보수 및 관리 용이성 이점.

일괄 매각: 토지와 건물이 일괄 매각되어 권리 관계가 명확함.

지역 개발 가능성: 수원시 장안구 지역 개발 계획 등을 고려한 장기적 가치 상승 기대.

1.9. 예상 입찰가

시세 분석:

본건 건물(필하우스)은 2022년 준공으로 신축에 해당함.

제공된 JSON 데이터를 기반으로 한 주변 비교 물건 시세 분석 결과는 다음과 같음:

* 2018년식 삼성I파크 (52.38㎡): 200,000,000원 (약 381만원/㎡)

* 1991년식 광원빌라 (36.47㎡): 112,000,000원 (약 307만원/㎡)

* 1991년식 광원빌라 (36.94㎡): 120,000,000원 (약 324만원/㎡)

본건 건물 면적 (46.53㎡) 기준으로, 삼성I파크 시세 적용 시 약 177,000,000원, 광원빌라 시세 적용 시 약 143,000,000원 ~ 156,000,000원 수준으로 산출됨.

제공된 시세 정보와 감정가(275,000,000원) 간의 차이가 크며, 신축 건물임을 감안하더라도 제공된 JSON상의 거래가 대비 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 판단됨.

또한, 인근의 2025년 8월 매각된 다세대주택(연무베르디움, 26.68㎡)의 낙찰가는 144,900,000원으로, 감정가(207,000,000원) 대비 70% 수준이었음.

예상 입찰가 산정:

인수 보증금: 0원 (대항력 없는 임차인)

현 시점에서의 합리적인 시장 가치는 제공된 비교 매물의 최신 시세 (삼성I파크 381만원/㎡)를 참고하여, 본건 건물 면적(46.53㎡)에 신축 건물 프리미엄을 소폭 가산하여 산정하는 것이 합리적일 수 있음.

46. 53㎡ * 381만원/㎡ = 177,279,300원.

신축 건물임을 감안하여, 보수적으로 170,000,000원 ~ 210,000,000원 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

정확한 입찰가 결정은 현장 방문을 통한 건물 상태 확인, 주변 추가 시세 조사, 경쟁 물건 분석 등을 통해 신중하게 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.