나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [11] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (11)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 5층502호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택-단지형 다세대)

감정가: 275,000,000원

경매구분: 부동산임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 케OOOOOOOOOOO

1.2. 면적 정보

토지면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 46.53㎡ (약 14.08평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건축물 정보

건축물명: 필하우스 (feel house)

주소(도로명): 경기도 수원시 장안구 창훈로19번길 12-12 (연무동)

신축허가일: 2021-06-07

사용승인일: 2022-02-24

구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕

건물 층수: 지하 0층, 지상 5층

세대수: 12세대

주용도: 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)

해당층: 5층

1.4. 특이사항

공동담보, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 주위환경

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북측 인근에 위치합니다. 주위는 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본 물건 주위로 도로가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 편리한 편입니다. 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권보존: 김미라 (2022-03-04)

* 근저당권 (말소기준권리): 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (1,920,000,000원) (2022-03-04)

* 주택임차권 (말소): 김준영 (200,000,000원) (2022-04-26) - 전입 2022-04-22, 확정 2022-04-04.

* 임의경매: 화성삼덕신용협동조합 (1,664,652,409원) (2025-03-21)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 화성삼덕신용협동조합 (1,296,000,000원) (2025-11-28)

* 1번근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치외 1명 (1,920,000,000원) (2025-12-19)

등기부채권 총액: 2,120,000,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 보증금: 200,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-04-22

* 확정일자: 2022-04-04

* 배당신고일자: 2024-04-26

* 대항력: 없음

* 비고:

3.3. 권리분석 결과

본 건은 임의경매로 진행되며, 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

임차인 김준영은 대항력이 없는 것으로 판단되어, 보증금 인수 의무는 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

3.4. 물건명세서 특이사항

작성일: 2026-09-03

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (지상권 등)

4. 상권분석

4.1. 건물 자체 분석

본 물건은 2022년 사용 승인된 비교적 신축에 속하는 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 총 5층 건물에 12세대가 거주 중이며, 본 건은 5층 502호입니다. 건물은 철근콘크리트 구조로 되어 있으며, 주거용으로 이용 중입니다.

4.2. 주변 시세 분석

제공된 JSON 정보 및 검색 결과에 따르면, 인근 다세대주택의 최근 매매가는 다음과 같습니다.

* 광원빌라 (1991년 건축, 36.47㎡/11.03평): 11,200만원 (2026년 6월 29일)

* 광원빌라 (1991년 건축, 36.94㎡/11.17평): 12,000만원 (2026년 6월 2일)

* 삼성I파크 (2018년 건축, 52.38㎡/15.84평): 20,000만원 (2026년 6월 10일)

* 화홍연립 (2026년 9월 1일 언급, 11평형): 11,000만원

* 덕수빌라 (2026년 9월 1일 언급, 10평형): 10,000만원 ~ 13,500만원 (2026년 9월 1일)

본 물건의 전용면적은 46.53㎡(약 14.08평)으로, 유사 면적의 오래된 빌라 시세가 11,000만원 ~ 13,500만원 수준이며, 신축 대비 면적이 큰 삼성I파크(15.84평)가 20,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 신축 건물인 본 물건의 현재 적정 시세는 10,000만원 ~ 20,000만원 사이로 추정할 수 있습니다. 다만, 감정가(275,000,000원)는 제공된 시세 정보보다 상당히 높게 책정되어 있습니다.

4.3. 혐오시설 여부

주변 시설에 대한 검색 결과, 본 물건 소재지(연무동 227-12번지) 및 인근 지역에서 특별히 언급되는 혐오시설은 파악되지 않았습니다. 주변은 주거 및 상업 시설이 혼재된 일반적인 지역으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

건물 인근에 상업용 건물이 혼재하여 있어 기본적인 편의시설(마트, 식당, 편의점 등) 이용이 용이할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"창용중학교"가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다. (상대보호구역 해당)

5.3. 주차시설

건물 내 별도 주차장 정보는 없으나, "본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음"이라는 기재로 보아 외부 주차 공간이 마련되어 있을 가능성이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

본 건의 감정가(275,000,000원)는 최근 주변 유사 부동산의 실거래가(약 10,000만원 ~ 20,000만원)와 비교했을 때 현저히 높은 수준입니다. 이는 낙찰가 산정에 있어 신중한 접근이 필요함을 시사합니다.

6.2. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액(2,120,000,000원)이 감정가 대비 매우 높게 설정되어 있어, 경매 진행 과정에서 추가 변동이나 영향이 있을 수 있습니다.

6.3. 주거 환경

주상용, 상업용, 주택 등이 혼재된 지역의 특성상 소음이나 교통량 증가 등 주거 환경에 대한 개인적인 민감도가 있을 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 소로3류, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등 다양한 도시계획 및 제한사항이 존재하여 향후 재건축이나 증축 시 관련 법규 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 신축(2022년 사용승인) 다세대주택으로, 등기부상 모든 권리가 소멸되고 인수할 임차 보증금이 없어 권리 관계는 비교적 명확합니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 책정되어 있으며, 채무 총액이 막대하다는 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다. 신축 건물이라는 점은 장점이나, 이를 감안하더라도 감정가의 합리성에 대한 검토가 필요해 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물로 비교적 양호한 내부 상태와 주거 쾌적성 기대 가능.

* 권리관계가 명확하여 인수되는 권리 부담 없음.

* 정확한 시세 조사 후, 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 낙찰받을 경우 시세차익 확보 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 275,000,000원

* 최근 시세 동향:

* 유사 면적(약 11평)의 구축 빌라: 11,000만원 ~ 13,500만원

* 신축/비교적 넓은 면적(약 15.8평): 20,000만원

* 본 물건의 면적(약 14.08평)과 신축 연식 고려 시, 시장가치는 15,000만원 ~ 20,000만원 사이로 추정됩니다.

* 그러나 감정가가 275,000,000원으로 시세보다 높게 책정되었으므로, 안전 마진 확보를 위해 보수적인 접근이 필요합니다.

* 따라서, 감정가의 70~80% 수준을 기준으로 예상 입찰가를 산정하면 약 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 해당 물건의 현장 조사, 법원 기일 현황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.