나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [2] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (2)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 266,000,000원

토지면적: 32.65㎡ (약 9.88평)

건물면적: 46.53㎡ (약 14.08평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이앤엘엔피엘대부주식회사

1.2. 건축물 정보

건물구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물 (총 12세대)

주요용도: 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)

사용승인일: 2022년 02월 24일

해당층: 2층

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건의 등기부등본상 말소기준권리는 2022년 03월 04일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 위 근저당권 및 이후 접수된 근저당권부 채권근질권설정(을1-2, 을1-3), 임의경매(갑2), 압류(갑3), 주택임차권(을2) 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 배명호

* 보증금: 250,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 30일

* 확정일자: 2022년 05월 04일

* 배당신고일자: 2025년 03월 28일

* 대항력: 없음

* 비고:

임차인 배명호는 대항력이 없는 것으로 명시되어 있어, 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않습니다. 다만, 배당 절차에 따라 보증금 회수 여부를 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

3.3. 인수되는 권리

감정평가서 요약에 따르면 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다. 인수 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 소재한 지역은 주거, 상업, 주상복합 시설이 혼합된 도심 지역입니다.

4.2. 주변 상업시설

인근에 다양한 상업용 건물이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북측 인근에 창용중학교가 위치하고 있어 자녀 교육에 용이합니다.

5.2. 편의 및 기반시설

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 천장 매립형 에어컨 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등 기본적인 주거 편의시설을 갖추고 있습니다. 서측으로 약 6미터 폭의 도로와 접하며, 옥외 주차장(12대)이 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 21억 7천만원으로 감정가(2억 6천6백만원) 대비 매우 높아, 경매 절차가 유찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

대항력 없는 임차인이 존재하나, 보증금 전액 배당 여부에 따라 잔여 보증금 발생 가능성이 있습니다. (본건의 경우 배당신고일자 및 배당순위에 따라 보증금 회수 예상)

7. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 필하우스 다세대주택 2층 202호입니다. 2022년 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 설비가 양호할 것으로 예상됩니다. 창용중학교와 인접해 있고 대중교통 이용이 편리한 입지입니다. 높은 채무 총액으로 인해 차기 유찰 가능성도 있으나, 권리상 인수되는 사항은 없어 비교적 깔끔한 권리 관계를 가진 물건입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 신축 건물

2022년 준공된 건물로, 노후된 타 매물 대비 경쟁력이 있습니다.

8.2. 권리 인수 부담 없음

임차인 배명호 씨는 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 부담이 없습니다.

8.3. 가격 메리트 기대

높은 채무 총액으로 인해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 주변 시세 자료를 분석한 결과, 유사 지역의 다세대주택들은 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

* 광원빌라 (1991년 준공, 36.47㎡): 112,000,000원 (약 1015만원/평)

* 삼성I파크 (2018년 준공, 52.38㎡): 200,000,000원 (약 1261만원/평)

* 광원빌라 (1991년 준공, 36.94㎡): 120,000,000원 (약 1074만원/평)

본건은 2022년 준공된 건물로, 최근 거래된 신축 빌라 시세(약 1200만원~1400만원/평)를 적용하여 시세 분석 시, 14.08평 기준 약 1억 7천만원 ~ 1억 9천만원 선으로 추정됩니다.

9.2. 감정가 대비 분석

본건의 감정가는 266,000,000원이며, 이는 평당 약 1,888만원으로 산출됩니다. 이는 주변 신축 빌라 시세 대비 높은 수준입니다.

9.3. 예상 입찰가

감정가는 높게 책정되었으나, 시세 분석 결과 및 신축 건물의 특성을 고려하여, 감정가의 약 80% 수준인 215,000,000원으로 예상 입찰가를 산정합니다. 이는 주변 시세와 신축 건물 가치를 반영한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.