나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [10] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (10)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12, 필하우스 5층 501호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택 - 단지형 다세대)

감정가: 320,000,000원

토지면적: 38.96㎡ (약 11.79평)

건물면적: 55.52㎡ (약 16.79평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (말소기준권리) 및 화성삼덕신용협동조합 (임의경매 신청)

특이사항: 공동담보

주의사항: (제시된 정보 없음)

특수물건정보: 공동담보

건축년도: 2021-2022년 (사용승인일 기준)

2. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 소재하며, 북측 인근에 창용중학교가 위치하고 있습니다.

주변은 주상용, 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 활동이 가능한 지역입니다.

도로망으로는 본건 주위에 도로가 인접해 있으며, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

대중교통 이용은 인근 버스정류장 소재로 인해 보통 수준입니다.

토지는 사다리형으로 주거용 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

3. 권리분석

본건은 철근콘크리트 구조 (철근)콘크리트 지붕의 5층 건물 내 12세대가 거주하는 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)입니다.

건물 외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 구성되어 있습니다.

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 천장 매립형 에어컨 설비, 승강기, 소방 설비 등 기본적인 생활 및 편의 시설을 갖추고 있습니다.

현재 공동주택으로 이용 중이며, 공부와의 차이는 없습니다.

* 임차인 현황

임차인: 유

보증금: 265,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-05-09

확정일자: 2022-03-14

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약

본건은 매각으로 인해 소멸되는 권리들로 구성되어 있어, 낙찰자는 별도의 인수 부담이 없습니다.

말소기준권리는 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(1,920,000,000원)입니다.

등기부채권 총액은 약 2,185,000,000원으로 상당한 금액이 설정되어 있습니다.

말소되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다. (제시된 정보 기준)

4. 상권분석

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 종합하면 다음과 같습니다.

최근 매매 사례 (2026년 6월 기준):

* 광원빌라 (1991년식, 36.47㎡): 112,000,000원 (약 307만원/㎡)

* 삼성I파크 (2018년식, 52.38㎡): 200,000,000원 (약 382만원/㎡)

* 광원빌라 (1991년식, 36.94㎡): 120,000,000원 (약 325만원/㎡)

본건 '필하우스'는 2021-2022년에 신축된 건물로, 비교 대상인 '광원빌라'(1991년식)보다 연식이 훨씬 신축이며, '삼성I파크'(2018년식)보다도 신축입니다.

이에 따라 신축이라는 장점을 고려할 때, 시장가치는 유사 면적의 구축물보다 높을 것으로 예상됩니다.

다만, 감정가 3.2억 원 (약 576만원/㎡) 대비 최근 거래된 유사 건물들의 가격 수준(약 307~382만원/㎡)을 고려할 때, 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본건은 창용중학교 인근에 위치하여 교육 환경이 비교적 양호합니다.

주변에 주거용 건물들이 밀집해 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

건물 자체에 승강기, 에어컨 등 현대적인 설비가 갖추어져 있어 주거 편의성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

높은 채권 총액: 등기부채권 총액이 약 21.85억 원에 달하여, 감정가(3.2억 원) 대비 채무 부담이 매우 높은 상황입니다. 이는 채권자 간의 복잡한 관계를 시사할 수 있습니다.

임대 관계 미상: "본건의 임대관계는 미상임"이라는 문구가 있어, 실제 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 임차인은 확인되었고 대항력은 없어 명도 상 큰 문제는 없을 것으로 예상됩니다.)

감정가와 시세의 격차: 최근 실거래가 수준을 고려했을 때, 감정가가 다소 높게 평가되었을 가능성이 있어 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

7. 종합 의견

본건 경기도 수원시 장안구 연무동 필하우스 5층 501호는 2021-2022년에 준공된 신축 다세대주택으로, 지역 내에서 우수한 상품성을 가집니다.

권리 분석상 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 명도에 대한 부담이 적습니다.

그러나 상당한 규모의 채권 총액과 최근 실거래가 대비 높은 감정가는 잠재적 위험 요소로 고려해야 합니다.

신축이라는 장점과 권리 관계의 명확성을 바탕으로, 시세 대비 합리적인 가격으로 접근할 경우 투자 가치가 있다고 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물로서의 높은 가치: 2021-2022년식 건물로, 최신 건축 기준과 설비를 갖추고 있어 노후된 주변 건물 대비 경쟁력이 높습니다.

권리 인수 부담 없음: 모든 기존 권리가 매각으로 소멸되므로, 낙찰자는 명확하고 깨끗한 권리 상태로 소유권을 취득할 수 있습니다.

양호한 주거 환경: 창용중학교 인근에 위치하며, 생활 편의시설 접근성이 보통 이상으로 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 320,000,000원

최근 실거래가 분석 (2026년 6월 기준, 유사 면적/연식): 약 212,000,000원 ~ 278,000,000원 범위 추정.

본건은 신축 건물임을 감안하여, 최근 실거래가 수준에 약간의 프리미엄을 적용하고 감정가를 참고하여 보수적으로 산정합니다.

인수 보증금이 없는 점을 고려합니다.

예상 입찰가: 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.