나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [4] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경55208 (4) 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12번지 필하우스 3층 301호이며, 용도는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

감정평가액은 320,000,000원이며, 토지와 건물 일괄매각 대상입니다.

토지 면적은 38.96㎡ (약 11.8평)이고, 건물 면적은 55.52㎡ (약 16.8평)입니다.

건물은 철근콘크리트구조이며, 2022년 2월 24일 사용승인된 5층 건물 중 3층에 해당합니다.

총 12세대로 구성된 단지형 다세대주택으로, 옥외 주차장(12대) 시설을 갖추고 있습니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO (주식회사 화성삼덕신용협동조합)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 창용중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 주상용, 상업용 건물과 함께 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

도로와 인접해 있고 버스정류장이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

본건 서측으로는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 3월 4일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (을1)입니다.

등기부등본상 확인되는 모든 권리(근저당, 주택임차권, 임의경매, 압류, 근질권 등)는 말소기준권리보다 후순위이거나 경매 절차에 따라 소멸될 예정이므로, 낙찰 후 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

인수 보증금 합계는 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 남지웅

* 보증금: 235,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2022년 6월 14일

* 배당신고일자: 2025년 6월 11일

* 대항력: 없음

* 비고: 상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금이 없습니다.

집합건물 등기부 요약:

* 소유권보존: 김미라 (2022-03-04)

* 근저당: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-03-04, 1,920,000,000원) - 말소기준

* 주택임차권: 남지웅 (2022-06-14, 235,000,000원) - 말소

* 임의경매: 화성삼덕신용협동조합 (2025-03-21, 1,664,652,409원) - 말소

* 압류: 수원시 (2025-09-12) - 말소

* 근저당권부채권근질권설정: 화성삼덕신용협동조합 (2025-11-28, 1,296,000,000원) - 말소

* 근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치외 1명 (2025-12-19, 1,920,000,000원) - 말소

총 등기부채권 총액은 약 2,155,000,000원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 및 상업 시설이 혼재된 지역에 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

주변에 학교와 주택 단지가 많아 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권이 발달했을 것으로 예상됩니다.

주상복합 및 다세대주택이 밀집한 지역 특성상, 거주민의 생활 편의를 위한 업종이 주로 입점해 있을 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

교육시설로는 창용중학교가 북측 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

교통은 인근 버스정류장 이용이 편리하며, 도로망 접근성도 양호한 편입니다.

생활 편의시설은 지역 상권을 통해 기본적인 쇼핑, 의료, 외식 등을 이용할 수 있습니다.

건물은 2022년에 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 내부 마감 및 설비(위생, 난방, 승강기 등) 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

외부 지도 검색 결과, 창용중학교 주변 지역에 유해시설이나 혐오시설은 특별히 발견되지 않았으며, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 판단됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으나, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등의 토지이용계획 및 제한상태가 존재합니다.

총 채권액이 감정평가액을 현저히 초과하므로, 경매 절차의 변경 또는 여러 차례의 유찰 가능성이 있습니다.

건물 사용승인이 2022년으로 비교적 신축이지만, 시간이 지남에 따라 건축물의 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

수원시 장안구 연무동 소재 본건 다세대주택은 신축 건물로서 양호한 주거 환경과 편의성을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확하며, 대항력 있는 임차인이 없어 낙찰 후 권리 인수 부담이 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

그러나 과도한 채권 총액으로 인해 경매 절차의 불확실성이 존재하며, 감정평가액과 현재 시세 간의 차이를 면밀히 검토해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

2022년 사용승인된 신축 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익 창출이 가능합니다.

수원시 장안구의 지속적인 발전 가능성과 주거 수요를 고려할 때, 장기적인 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

대항력 있는 임차인이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건 건물 면적 55.52㎡ (약 16.8평)을 기준으로, 주변 유사 단지인 2018년식 삼성I파크(52.38㎡)가 2026년 6월 기준 200,000,000원(약 1,266만원/평)에 거래된 점을 참고할 수 있습니다.

본건은 2022년식으로 더 신축임을 감안할 때, 현재 시세는 약 220,000,000원 ~ 260,000,000원 범위로 추정됩니다.

감정가 320,000,000원은 현재 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

인수 부담이 없는 점을 고려하여, 시세 대비 합리적인 가격으로 입찰하여 투자 수익을 확보하는 것이 중요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 2억 4천만 원 ~ 2억 7천만 원 수준에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.