나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [12] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 5층503호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

수원지방법원 2025타경55208 (12)

소재지

경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 5층503호

용도

다세대주택 (도시형생활주택)

감정가

232,000,000원 (2억 3천 2백만원)

토지면적

28. 76㎡ (약 8.70평)

건물면적

40. 99㎡ (약 12.40평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

케OOOOOOOOOOO

특이사항

공동담보

주의사항

(정보 없음)

특수물건정보

공동담보

1.1. 입지조건

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 일반적인 주거 및 상업 혼합 지역의 특징을 보입니다.

교통상황은 본건 주위로 도로가 인접해 있고, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

본건은 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 옥외 주차장(12대) 시설이 마련되어 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 3월 4일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권(을1)입니다.

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권 (을1)

* 김 주택임차권 (을2, 2024년 7월 25일 말소)

* 화성삼덕신용협동조합 임의경매 (갑2)

* 화성삼덕신용협동조합 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-2)

* 주식회사디앤에이치외 1명 1번근저당권부채권근질권설정 (을1-3)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 등기부등본상 지상권은 표시되어 있지 않습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 245,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-07-18

* 확정일자: 2022-05-04

* 배당신고일자: 2024-07-25

* 대항력: 없음 (전입일자가 말소기준권리보다 늦으므로 대항력 없음)

* 비고: 인수 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 소재한 연무동 지역은 주거지와 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상권을 형성하고 있습니다.

인근 창용중학교를 중심으로 학생 및 교직원 수요가 있으며, 주변 아파트 단지 등의 배후 주거 수요가 상권에 긍정적인 영향을 미칩니다.

대중교통 접근성이 보통 수준이므로, 이를 이용하는 유동인구 역시 상권 활성화에 기여합니다.

1.4. 생활정보

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 5층 건물로, 총 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)으로 구성되어 있습니다.

외벽은 석재 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시창으로 마감되었습니다.

내부 설비로는 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 천장 매립형 에어컨 설비, 승강기 설비, 소방 설비 등을 갖추고 있습니다.

본건은 2022년 2월 24일에 사용 승인된 비교적 신축 건물에 해당합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 채무 총액: 등기부상 채무총액이 2,165,000,000원으로 매우 높아, 이는 경매 과정이나 향후 건물 관리에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

* 임차인 보증금: 김 임차인의 보증금은 245,000,000원으로 높은 금액이나, 대항력이 없어 낙찰자가 인수할 보증금은 없습니다. 다만, 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 가능성도 배제할 수는 없습니다.

* 토지이용계획상 제한: 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만) 등의 용도지역 및 도로 접면 조건은 향후 건축 및 개발에 제한을 줄 수 있습니다. 가축사육제한구역, 상대보호구역 등도 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 2022년 사용 승인된 비교적 신축인 다세대주택(도시형생활주택)으로, 감정가는 2억 3천 2백만원입니다.

권리 분석 결과, 임차인이 존재하지만 대항력이 없어 낙찰 후 인수해야 할 보증금은 없습니다. 또한, 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이므로 권리상 문제는 없는 것으로 판단됩니다.

주변 실거래가 분석 시 감정가가 다소 높게 책정된 경향이 있으나, 신축 연식과 입지 조건을 고려할 때 일정 수준의 시장 가치를 유지할 것으로 보입니다.

전반적으로 권리상 안전한 물건으로 평가됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 연식: 2022년 사용 승인된 건물로, 노후화로 인한 수리비 부담이 적습니다.

* 대항력 없는 임차인: 임차인의 높은 보증금(2억 4천 5백만원)이 존재하나 대항력이 없어 인수 부담이 전혀 없습니다.

* 입지 및 편의시설: 주변 도로 인접, 버스정류장 소재, 상업 및 주거시설 혼재로 생활 편의성이 양호합니다.

* 안정적인 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 권리 분석이 깔끔합니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 유사 건물들의 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 본건과 유사한 연식 및 면적의 다세대주택은 평당 약 1,300만원 ~ 1,400만원 수준에서 거래되고 있습니다.

본건의 건물 면적 40.99㎡ (약 12.40평)을 기준으로 추정할 때, 실거래가 기반의 예상 시세는 약 1억 6천 1백만원에서 1억 7천 4백만원 수준으로 산정됩니다.

다만, 본건의 감정가는 2억 3천 2백만원으로 책정되었으며, 신축 연식을 고려할 때 감정가가 시장을 반영하고 있을 가능성도 있습니다.

인수되는 보증금이 없고 권리상 특별한 문제가 없는 점을 감안하여, 감정가를 하회하는 범위 내에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

주변 시세와 감정가 사이의 괴리를 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 1억 8천만원에서 2억 1천만원 사이로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.