나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [9] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (9)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층403호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

건축물명: 필하우스 (feel house)

총세대수: 12세대

건축년도: 2022년 2월 24일 사용승인

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케OOOOOOOOOOO (케이앤엘엔피엘대부주식회사)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 공동담보

1.2. 면적

토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

토지지분: 28.764㎡ (약 8.7평)

건물면적: 40.99㎡ (약 12.4평)

건물지분: 40.99㎡ (약 12.4평)

1.3. 감정가

감정가: 232,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 창용중학교 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 주상용, 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하여 형성되어 있으며, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건 건물 주위로 도로가 인접해 있으며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한사항

* 도시지역

* 제2종일반주거지역

* 소로3류 (폭 8m 미만) (접합)

* 가축사육제한구역

* 상대보호구역 (창용중학교(수원교육지원청 문의))

* 도시교통정비지역

* 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 매각물건 현황

본건은 수원지방법원에서 진행하는 2025타경55208 부동산 임의경매 사건의 매각 대상 물건입니다. 건물과 토지가 일괄 매각됩니다.

3.2. 등기부현황 및 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 4일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(채권최고액 1,920,000,000원)입니다. 이보다 늦게 설정된 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권보존: 김미라 (2022-03-04)

* 근저당: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (1,920,000,000원, 2022-03-04) - 말소기준권리

* 주택임차권: 박준석 (240,000,000원, 2026-07-07) - 말소 예정

* 임의경매개시결정: 화성삼덕신용협동조합 (1,664,652,409원, 2025-03-21) - 말소 예정

* 1번근저당권부채권근질권설정: 화성삼덕신용협동조합 (1,296,000,000원, 2025-11-28) - 말소 예정

* 1번근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치 외 1명 (1,920,000,000원, 2025-12-19) - 말소 예정

총 채권액은 2,160,000,000원으로 매우 높은 편입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 박준석 (박 )

* 보증금: 240,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-06-15

* 확정일자: 2022-05-25

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력이 없으므로, 보증금은 인수되지 않습니다.

3.4. 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원. 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세

주변 연무동 지역의 최근 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 광원빌라(7,8동, 1991년식, 36.47㎡): 2026년 6월 29일 112,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,180,000원)

* 삼성I파크(2018년식, 52.38㎡): 2026년 6월 10일 200,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 12,500,000원)

* 광원빌라(5동, 1991년식, 36.94㎡): 2026년 6월 2일 120,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 10,710,000원)

4.2. 건물 연식 및 가치

본건 필하우스는 2022년 2월에 사용승인되어 건축된 지 약 4년 된 신축급 건물입니다. 이는 주변 비교 대상 건물들의 건축 연식(1991년, 2018년) 대비 매우 최신 연식으로, 신축 프리미엄이 기대됩니다. 본건의 감정가는 232,000,000원(약 18,700,000원/평)으로, 최근 거래된 삼성I파크(2018년식, 52.38㎡, 200,000,000원, 약 12,500,000원/평) 시세 대비 높은 편입니다. 신축 연식을 고려할 때 감정가가 적정하거나 시장 대비 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조로, 총 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택(도시형생활주택)입니다. 내부 마감은 벽지 및 타일, 창호는 샷시창으로 되어 있습니다. 위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 천장 매립형 에어컨, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있어 생활에 필요한 기본적인 시설은 모두 완비되어 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

본건 소재지는 창용중학교 인근으로, 학군이 형성되어 있으며 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 이용이 용이합니다. 주변에 상가와 주거 단지가 혼재되어 있어 생활 편의성은 보통 이상으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 분석상 특이사항

* 총 채권 총액이 2,160,000,000원으로 감정가(232,000,000원) 및 주변 시세 대비 현저히 높아, 경매 진행 과정에서의 경쟁이 치열하거나 유찰될 가능성이 있습니다.

6.2. 임차인 관련

임차인 박준석 씨는 대항력이 없으며, 보증금은 인수되지 않아 권리상 문제는 없습니다.

6.3. 주변 환경

본건 인근에 유해 시설이나 혐오 시설에 대한 정보는 명확히 확인되지 않았습니다. 다만, 창용중학교와 인접해 있어 교육 환경 관련 사항을 추가적으로 확인하는 것이 좋습니다.

7. 종합 의견

본건 필하우스는 수원시 장안구 연무동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 깔끔한 내부 상태와 편리한 생활 여건을 갖추고 있습니다. 최근 연식의 건물이라는 점이 가장 큰 장점이며, 대항력 있는 임차인이 없어 권리 분석상 명확한 장점을 지니고 있습니다. 다만, 높은 총 채권액과 감정가 대비 주변 시세의 차이를 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2022년 준공) 건물로 즉시 입주 또는 임대 수익이 가능한 상태입니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 부담이 없습니다.

* 토지 지분율이 건물 면적 대비 양호한 편입니다.

* 주변 교통 및 생활 편의시설 이용이 편리한 입지입니다.

9. 예상 입찰가

본건은 신축 연식이라는 장점과 감정가 및 주변 시세 간의 차이를 종합적으로 고려할 때, 2026년 6월 거래된 삼성I파크(2018년식, 52.38㎡) 시세(약 200,000,000원) 및 본건의 신축 연식을 감안하여, 감정가를 기준으로 하되 시장 상황에 따라 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 175,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.