나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [8] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 4층402호에 소재하는 다세대주택(도시형생활주택)입니다.

사건번호는 수원지방법원 2025타경55208 (8)이며, 경매구분은 부동산임의경매입니다.

감정평가액은 275,000,000원이며, 토지면적은 32.65㎡ (약 9.88평), 건물면적은 46.53㎡ (약 14.08평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

건축물대장 상 사용승인일은 2022년으로 비교적 신축 건물에 해당합니다.

건물 구조는 철근콘크리트구조이며, 총 5층 건물 중 4층에 위치하고 있습니다.

채권자는 케OOOOOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북측 인근에 위치합니다.

주변으로는 주상용, 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 혼재하고 있어 복합적인 주거 및 상업 환경을 이루고 있습니다.

서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있으며, 옥외 주차장 시설(12대)이 마련되어 있습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 가능하며, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

말소기준권리는 2022년 3월 4일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권(을1)입니다.

본건 등기부등본 상 모든 권리(소유권보존, 근저당권, 주택임차권, 임의경매개시결정, 근저당권부채권근질권설정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 2,180,000,000원입니다.

인수되는 보증금은 0원입니다.

* 임차인 현황

임차인 강 은 보증금 260,000,000원, 차임 0원이며, 2022년 5월 31일 전입, 2022년 4월 29일 확정일자를 받았습니다.

배당신고일자는 2024년 6월 4일입니다.

강 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 전액에 대한 배당을 받을 예정이므로 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

본 물건은 2022년 사용승인된 비교적 신축인 도시형생활주택(다세대주택)입니다.

주변은 주거용 건물과 상업용 건물이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 접근은 용이할 것으로 보입니다.

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 1991년식 다세대주택(광원빌라)의 경우 36.47㎡~36.94㎡ 면적이 1억 1,200만원~1억 2,000만원 수준으로 거래되었습니다.

2018년식 다세대주택(삼성I파크)의 경우 52.38㎡ 면적이 2억 0,000만원 수준으로 거래되었습니다.

이는 ㎡당 약 307만원에서 381만원 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

본건(46.53㎡, 2022년 준공)은 신축이라는 장점이 있으나, 제공된 시세 정보만으로는 감정가(275,000,000원)와의 괴리가 상당하여 추가적인 정확한 시세 조사가 필요합니다.

제공된 신축(2018년식) 및 유사 면적(52.38㎡)의 최고가 시세(약 381만원/㎡)를 적용하여 본건 면적(46.53㎡)에 대입하면 약 1억 7,700만원 수준의 시세를 예상해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

본건은 "창용중학교" 북측 인근에 위치하여 교육 환경 접근성이 좋습니다.

주거지역과 상업지역이 혼재된 지역에 속해 있어, 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았으나, 상세한 지역 조사를 통해 추가 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

등기부상 채권 총액이 21억 8천만원으로 매우 높아, 경매 절차 진행 및 낙찰 후 잔여 채무 처리 과정에 대한 확인이 필요합니다. (다만, 본건은 임의경매로 채권자에게 우선 변제권이 있으므로 낙찰자에게 직접적인 영향은 없을 것으로 보입니다.)

제공된 JSON 데이터 상의 시세와 감정가의 큰 차이를 고려할 때, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

건물 준공 연도가 2022년으로 비교적 신축임에도 불구하고, 제공된 시세 데이터에서 본건의 감정가보다 현저히 낮은 가격이 거래된 점은 투자 시 유의해야 할 부분입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 2022년식 신축 다세대주택으로, 입지 조건은 보통 수준입니다.

권리관계는 모두 소멸될 예정이며, 대항력 없는 임차인이 거주하고 있어 명도 관련 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

그러나 감정가 대비 등기부상 채권 총액이 매우 높고, 제공된 주변 시세 데이터와 감정가의 괴리가 커 투자 결정에 신중한 접근이 필요합니다.

신축이라는 장점과 명도 용이성을 고려하더라도, 시세와 감정가의 차이, 높은 채권 총액 등 잠재적 리스크 요인들을 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물: 2022년 사용승인된 최신식 건물로, 주거 환경이 양호합니다.

일괄매각: 토지와 건물이 함께 매각되어 권리관계가 명확합니다.

명도 용이: 대항력 없는 임차인이 있어 명도 진행이 수월할 것으로 예상됩니다.

지역 개발 가능성: 도시지역 내 제2종일반주거지역으로 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 275,000,000원입니다.

제공된 주변 시세 정보를 바탕으로 분석한 결과, ㎡당 약 307만원~381만원 수준의 시세를 보이고 있으며, 이를 본건 면적(46.53㎡)에 적용 시 약 1억 5천만원~1억 8천만원 수준의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

이는 감정가(2억 7,500만원) 대비 상당히 낮은 수치로, 감정가 책정에 대한 추가적인 검토가 필요합니다.

잠재적 리스크와 시장 시세, 그리고 감정가를 종합적으로 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 200,000,000원 수준으로 제안합니다. 이는 감정가 대비 약 27% 할인된 가격이며, 시장 시세 범위를 고려한 보수적인 접근입니다. (본 입찰가는 시장 상황 및 법원 진행 경과에 따라 변동될 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.