나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [3] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층203호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (3)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 2층203호

용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

감정가: 225,000,000원

토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

건물면적: 40.99㎡ (약 12.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 건물 정보

건축물대장상: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12번지, 필하우스 203호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)

사용승인일: 2022년 02월 24일

층수: 2층 (총 5층)

외벽: 석재마감

내벽: 벽지 및 타일마감

창호: 샷시창

1.3. 입지조건

위치 및 주위환경: 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하여 주거 및 상업 혼재 지역임. 제반 주위환경은 보통 수준임.

교통상황: 본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

접근성: 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

1.4. 권리분석

말소기준권리: 2022년 03월 04일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사 근저당권 (1,920,000,000원)

등기부 요약:

* 소유권보존: 김미라 (2022-03-04)

* 근저당권: 케이앤엘엔피엘대부주식회사 (2022-03-04, 1,920,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 화성삼덕신용협동조합 (2025-03-21, 1,664,652,409원)

* 근저당권부채권근질권설정: 화성삼덕신용협동조합 (2025-11-28, 1,296,000,000원)

* 근저당권부채권근질권설정: 주식회사디앤에이치 외 1명 (2025-12-19, 1,920,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (별도 확인 필요)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계 미상.

주의: 임대관계가 미상이나 인수 보증금이 없는 것으로 확인되므로, 대항력 있는 임차인이 존재할 가능성은 낮아 보이나, 세부적인 확인이 필요함.

1.5. 상권 및 생활정보

상권: 주거지역 내 위치하며, 인근에 상업용 건물도 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능함.

편의시설: 인근에 버스정류장이 있으며, 창용중학교가 북측에 위치함. 주변에 주상용 및 상업용 건물들이 있어 생활 편의시설 이용이 가능함. (구글 검색 결과, 인근에 연무시장, 스타필드 수원 등이 있으나 직접적인 혐오시설은 검색되지 않음).

건물 시설: 위생 및 급배수, 난방, 천장 매립형 에어컨, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있음.

주차: 옥외 주차장(12대) 시설이 있음.

1.6. 토지이용계획 및 제한상태

용도지역: 도시지역, 제2종일반주거지역

기타 제한사항: 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역

1.7. 잠재적 리스크

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 관련 채권 및 담보 설정 내역에 대한 면밀한 검토가 필요함.

* 미상 임대관계: 임차인 현황에 인수 보증금이 없다고 기재되어 있으나, 실제 점유 관계 및 임대차 내역은 별도 확인이 필요할 수 있음.

* 미확인 권리: '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 명시되어 있으나, 해당 권리의 존재 및 내용에 대한 추가 확인이 요구됨.

1.8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2022년 사용승인을 받은 신축급 다세대주택으로, 건물의 노후도가 낮아 관리가 용이함.

* 준수한 입지: 창용중학교 인근으로 주거 환경이 양호하며, 대중교통 이용이 편리함.

* 권리관계 명확: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상되어 권리분석상 큰 부담은 없어 보임.

1.9. 종합 의견

본 물건은 수원시 장안구 연무동에 위치한 신축 다세대주택으로, 건물의 상태가 양호하고 생활 편의시설 접근성이 준수함. 모든 권리가 매각으로 소멸될 가능성이 높아 권리분석상 큰 부담은 없어 보임. 다만, 공동담보 물건이라는 특성과 임대관계 미상이라는 점은 추가 확인이 필요함. 최근 주변 시세와 신축 건물의 가치를 고려할 때, 적정 입찰을 통해 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됨.

1.10. 예상 입찰가

제시된 감정가는 225,000,000원이나, 최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 유사한 면적의 신축 건물은 11평 내외의 경우 약 1.1억~1.2억 원, 15.8평의 2018년식 건물은 2억 원 수준에서 거래된 것으로 파악됨. 본건은 12.4평 규모의 신축 건물임을 감안할 때, 현재 시장 가치는 약 1.7억 원~1.9억 원 수준으로 추정됨. 이에 따라, 예상 입찰가는 185,000,000원으로 제안하며, 현장 조사 및 경쟁 입찰 상황을 고려하여 최종 입찰가를 결정하는 것이 바람직함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.