나이스옥션 법원경매 수원 2025타경55208 [6] 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 두요 · 평가일 2025.04.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 ""창용중학교"" 북측 인근에 위치하고 부근은 주상용 및 상업용건물, 단독주택 및 다세대주택, 아파트단지 등이 소재하며 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내 12세대의 공동주택-도시형생활주택(단지형 다세대)로서,
외 벽: 석재마감,
내 벽: 벽지 및 타일마감,
창 호: 샷시창임.

이용상태

공히 공동주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, (천장)매립형 에어컨설비, 승강기설비, 소방설비 등의 시설을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며 주차장시설(옥외-12대) 되어있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교(수원교육지원청문의)), 도시교통정비지역, 과밀억제권역.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 수원지방법원 2025타경55208 (6)

소재지: 경기도 수원시 장안구 연무동 227-12 필하우스 3층303호

용도: 다세대주택

감정가: 232,000,000원

토지면적: 28.76㎡ (약 8.7평)

건물면적: 40.99㎡ (약 12.4평)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이앤엘엔피엘대부주식회사

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 장안구 연무동 소재 "창용중학교" 북측 인근에 위치하며, 부근은 주상용 및 상업용 건물, 단독주택, 다세대주택, 아파트 단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황: 본건 주위로 도로가 인접해 있고 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통임.

인접 도로상태: 본건 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하며, 옥외 주차장(12대)이 마련되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 가축사육제한구역, 상대보호구역(창용중학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당함.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2022년 3월 4일 접수된 케이앤엘엔피엘대부주식회사의 근저당권 (채권최고액 1,920,000,000원)임.

임차인 현황:

* 조성현: 보증금 245,000,000원, 차임 0원, 전입/확정일자 2022-06-21/2022-06-07. 대항력 없음.

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없음 (0원).

총 채권액: 등기부상 채권 총액은 2,165,000,000원임.

1.3. 상권분석

주변 시세 분석:

본건은 전용면적 40.99㎡ (약 12.4평)의 다세대주택임.

최근 거래 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 지역의 다세대주택 거래가는 다음과 같음.

광원빌라 (1991년식, 36.47㎡~36.94㎡)는 2026년 6월 1.12억 ~ 1.2억 원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,018만 원 ~ 1,071만 원 수준임.

삼성I파크 (2018년식, 52.38㎡)는 2026년 6월 2.0억 원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,266만 원 수준임.

본건 '필하우스'는 2022년 2월 사용 승인된 비교적 신축 건물로, 광원빌라보다는 높은 시세 적용이 가능하며, 삼성I파크와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 예상됨.

이를 바탕으로 평당 1,100만 원 ~ 1,250만 원을 적용할 경우, 본건의 시세는 약 1억 3,640만 원 ~ 1억 5,500만 원 범위로 추정됨.

감정가 대비 시세: 감정가 2억 3,200만 원 대비, 현재 시세는 약 1억 3,640만 원 ~ 1억 5,500만 원으로 추정되어 상당한 가격 차이를 보임.

1.4. 생활정보

건물 구조 및 설비: 본 건물은 철근콘크리트 구조로, 5층 건물 내 12세대의 공동주택(도시형생활주택)이며, 석재 외벽 마감, 벽지 및 타일 내벽 마감, 샷시 창호로 구성됨. 위생 및 급배수, 난방, 천장 매립형 에어컨, 승강기, 소방 설비 등을 갖추고 있음.

이용상태: 공동주택으로 이용 중임.

주변 편의시설: 본건 인근에 창용중학교가 있으며, 주거 및 상업 지역이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

혐오시설: 주변 지도 분석 결과, 본건으로부터 특별히 인접한 혐오시설은 확인되지 않았음.

1.5. 잠재적 리스크

감정가와 시세의 큰 괴리: 감정평가액 2억 3,200만 원 대비, 최근 시세 분석 결과 약 1억 3,640만 원 ~ 1억 5,500만 원으로 추정되어, 감정가가 실제 시장 가치보다 높게 책정되었을 가능성이 있음.

높은 총 채권액: 등기부상 총 채권액이 21억 6,500만 원에 달하나, 이는 모두 소멸될 권리이므로 낙찰자에게 직접적인 부담은 없음. 다만, 채권 총액이 높은 점은 채무자의 재정 상황을 간접적으로 보여줌.

공동담보: 본 물건은 공동담보로 진행된 경매이며, 다른 관련 담보물건의 처리 결과에 따라 경매 진행에 영향을 줄 수 있음.

1.6. 종합의견

본 물건은 경기도 수원시 장안구 연무동에 위치한 신축급(2022년 사용 승인) 다세대주택입니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 시 모든 기존 권리가 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 적다는 장점이 있습니다.

주변에 학교와 상업시설이 혼재하여 생활이 편리하며, 신축 건물로서 내부 상태 및 설비가 양호할 것으로 예상됩니다.

다만, 감정평가액 대비 실제 시장 시세가 낮게 형성되어 있어, 감정가보다는 합리적인 가격으로 입찰하는 것이 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

신축급 건물: 2022년 준공된 건물로, 향후 노후화에 따른 가치 하락 위험이 적고 안정적인 주거 가치를 유지할 수 있습니다.

권리관계 명확: 모든 권리가 말소되어 낙찰자가 깨끗한 소유권을 확보할 수 있으며, 명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁의 소지가 적습니다.

시세 차익 기대: 감정가와 실거래가 시세 간의 큰 격차는 저가 매수의 기회를 제공하며, 향후 시장 상황에 따라 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 감정가 2억 3,200만 원 대비, 주변 시세 분석 결과 1억 3,640만 원 ~ 1억 5,500만 원 수준으로 추정됩니다.

모든 권리가 소멸되고 인수되는 보증금이 없다는 점, 비교적 신축 건물이라는 점을 고려하여, 보수적으로 시세 범위를 적용하되 경매 특성을 감안한 예상 입찰가를 제시합니다.

합리적인 입찰가 범위: 1억 4,000만 원 ~ 1억 6,000만 원

추천 입찰가: 1억 5,500만 원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.