나이스옥션 법원경매 남양주 2024타경87140 [1] 경기도 남양주시 와부읍 팔당리 15 문화 및 집회시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정심 · 평가일 2025.02.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건토지는 경기도 남양주시 와부읍 팔당리 소재 ""팔당역"" 남동측 인근에 위치하며
주변지역은 농경부락, 상업용시설, 농경지 및 임야지대로 형성된 근교지역으로 제반 환경은
보통임.

교통상황

간선도로에 가까우며 인근에 팔당역이 있으므로 제반 교통여건은 무난한 지역임.

형태 및 이용상태

대부분의 토지는 부정형의 형태로서 남향 및 동향의 경사지대에 입지하는 관계로 축대조성
되어 있음.

기호(1, 2, 19) : 박물관 부지의 부속용도로 이용 중임.
기호(3, 4, 12) : 마을내 도로부지로 이용 중임.
기호(5, 6, 8, 9, 10, 14) : 주거용 한옥주택 부지 및 부속용도로 이용 중임.
기호(11) : 주거용 한옥주택 부지로 이용 중임.
기호(13) : 인접한 주거용 한옥주택 부지의 부속용도로 이용 중임.
기호(15) : 문회및 집회시설(목멱박물관) 건부지로 이용중임.
기호(20) : 동형 급경사의 자연림이며 남측 일부는 전 기타 용도로 이용 중임.

*기호(5, 8~11)토지의 건축허가 또는 신고에 대한 사항은 '감정평가액의 산출근거 및 결정의
견'의 5, 6쪽을 참고바람.

인접 도로상태

대부분의 토지는 로폭 3-5미터의 도로에 접하나 기호(1, 2, 13, 19, 20)토지는 인접토지를
통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(조개울), 철도(저촉), 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)
<수도법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원
수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 영농여건불리농지.

기호(2): 도시지역, 자연녹지지역, 철도(저촉), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리
에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 철도
보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및
주민지원 등에 관한 법률>.

기호(3):도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(조개울), 배출시설설치제한지역<물환경보전
법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 철도
보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주
민지원 등에 관한 법률>.

기호(4, 13, 15): 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에
관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>
공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수
계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

기호(5, 6, 8, 9, 12, 14) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(조개울), 배출시설설치제한
지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지
역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원
등에 관한 법률>.

기호(10) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구(조개울), 배출시설설치제한지역<물환경
보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>,
(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>
영농여건불리농지.

기호(11) : 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한
특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장
설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계
상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로
(도로일부포함).

기호(19) : 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및 관리에 관한
특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)<산지관리법>,
성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도법>, 철도보호
지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민
지원 등에 관한 법률>.

기호(20) : 도시지역, 자연녹지지역, 철도(저촉), 개발제한구역<개발제한구역의 지정 및
관리에 관한 특별조치법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 공익용산지(보전산지)
<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립제한지역(공장설립제한지역)<수도
법>, 철도보호지구<철도안전법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질
개선 및 주민지원 등에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

기호(1, 5, 8, 9, 10, 11, 19, 20)지상에 제시외 건물이 소재함.

공부와의 차이

기호(1, 2, 19) : 공부상 전, 임야이나 전 기타 용도로 이용 중임.
기호(8~11) : 공부상 전이나 '대'로 이용 중임.
기호(12) : 공부상 전이나 '도로'로 이용 중임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

목구조 기와지붕 단층 건물 4개동과 세멘블록조 평지붕 단층 건물 1개동임.

이용상태

주택, 근린생활시설, 창고임.

설비내역

-

부합물 및 종물

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

1. 일괄매각. 제시외 건물(감정평가서 상 ㉠~㉥)포함
2.제시외 미등기 건물 5동(감정평가서 상 ㉦~㉭)은 매각에서 제외(㉦,㉨,㉩은 건축허가를 득함)
3. 목록1, 5, 6, 8 내지 13 토지에 대해 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 미반환)
4. 목록 1, 15, 19, 20 각 토지의 구분지상권설정등기(2004. 12. 2. 등기)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 남양주지원 2024타경87140 (1)

소재지: 경기도 남양주시 와부읍 팔당리 15

용도: 문화 및 집회시설

감정가: 17,569,449,120원

토지면적: 15,638.00㎡ (약 4,730.9평)

건물면적: 1,491.88㎡ (약 451.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 와부농업협동조합 (추정)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 와부읍 팔당리 소재 "팔당역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 농경부락, 상업용 시설, 농경지 및 임야 지대로 형성된 근교 지역으로, 제반 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

간선도로에 가까우며, 인근에 팔당역이 있어 대중교통 이용 및 차량을 이용한 외부 접근성이 양호한 지역입니다.

2.3. 토지 이용 현황

대부분의 토지는 부정형의 형태이며, 남향 및 동향의 경사지에 입지하여 축대가 조성되어 있습니다.

* 기호 (1, 2, 19): 박물관 부지의 부속 용도로 이용 중입니다.

* 기호 (3, 4, 12): 마을 내 도로부지로 이용 중입니다.

* 기호 (5, 6, 8, 9, 10, 14): 주거용 한옥주택 부지 및 부속 용도로 이용 중입니다.

* 기호 (11): 주거용 한옥주택 부지로 이용 중입니다.

* 기호 (13): 인접한 주거용 한옥주택 부지의 부속 용도로 이용 중입니다.

* 기호 (15): 문화 및 집회시설(목멱박물관) 건부지로 이용 중입니다.

* 기호 (20): 동형 급경사의 자연림이며, 남측 일부는 전 및 기타 용도로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

대부분의 토지는 폭 3-5미터의 도로에 접하고 있으나, 일부 토지(기호 1, 2, 13, 19, 20)는 인접 토지를 통하여 출입합니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 다음과 같은 용도지역 및 제한사항이 복합적으로 적용됩니다.

* 도시지역, 자연녹지지역

* 자연취락지구 (조개울)

* 개발제한구역

* 철도(저촉), 철도보호지구

* 배출시설설치제한지역

* 성장관리권역

* 공장설립제한지역

* (한강)폐기물매립시설 설치제한지역

* 영농여건불리농지

2.6. 주변 시설 및 혐오시설

본건 인근에는 농경지, 임야, 주택, 상업시설 등이 혼재되어 있습니다. "목멱박물관"이 소재하며, 이는 문화 및 집회시설로 이용되고 있습니다 [cite: JSON data]. 또한, 주변으로 남양주시립박물관이 존재합니다.

현재까지 검색된 정보만으로는 구체적인 혐오시설(예: 폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 다만, 개발제한구역 및 상수원 보호구역이라는 점은 환경 보호에 대한 규제가 강하게 작용함을 시사합니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2010년 7월 7일 접수된 와부농업협동조합의 근저당권(을5)입니다.

3.2. 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 근저당권, 압류, 가압류 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 인수되는 권리

* 목록 1, 15, 19, 20 각 토지에 대한 구분지상권설정등기(2004년 12월 2일 등기, 국가철도공단)는 말소되지 않고 매수인에게 인수됩니다.

3.4. 임차인 현황

* 임차인: 박운석

* 대항력: 없음

* 보증금/차임: 0원

* 임차인: 조준서

* 대항력: 있음 (2006년 8월 29일 전입)

* 보증금/차임: 0원

* 주의: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있는 임차인이므로 금액이 미상이라도 인수 여부 및 명도 진행 시 주의가 필요합니다.

* 임차인: 조중형

* 대항력: 없음

* 보증금/차임: 0원

3.5. 인수 보증금

인수되는 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권

본건은 팔당역 인근의 근교 지역으로, 농경지, 임야, 주거 시설과 함께 일부 상업용 시설이 혼재되어 있습니다. "목멱박물관"이라는 명칭이 사용되는 문화 및 집회시설이 위치하며, 주변에는 관광객 및 지역 주민을 대상으로 하는 상가, 카페 등이 있을 것으로 추정됩니다.

4.2. 잠재적 가치

팔당역 역세권의 넓은 토지라는 점과 문화 시설로서의 잠재력을 가지고 있습니다. 또한, 개발제한구역 해제나 지역 개발 계획에 따라 향후 상권 활성화 가능성을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 접근성

팔당역(경의중앙선)이 인근에 위치하고 있어 서울 및 수도권으로의 접근이 용이합니다. 간선도로와의 접근성 또한 양호합니다.

5.2. 주변 환경

농경지와 임야가 혼재하는 자연 친화적인 환경을 갖추고 있으나, 근교 지역 특성상 편의시설, 교육시설 등에 대한 접근성은 별도의 확인이 필요합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 복합적인 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 개발제한구역, 철도보호지구, 상수원보호구역 등 다수의 용도지역 지정 및 법적 제한이 복합적으로 적용되어 토지 이용에 상당한 제약이 따릅니다. 특히 개발제한구역 내에서의 행위허가 기준 및 제한 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인

조준서 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나 명도 진행 시 금전적 혹은 법적 분쟁이 발생할 소지가 있습니다.

6.3. 선순위 지상권 인수

국가철도공단(구 한국철도시설공단)의 구분지상권이 말소되지 않고 매수인에게 인수되므로, 이에 대한 권리 관계 및 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.4. 농지취득자격증명 제출 의무

토지 목록 1, 5, 6, 8, 9, 10, 11, 12, 13에 대해 농지취득자격증명 제출이 필요하며, 이를 매각 결정 기일까지 미제출 시 매수 보증금이 반환되지 않습니다.

6.5. 제시외 건물 및 수목

매각 대상에 포함되는 제시외 건물과 수목이 있으며, 일부 제시외 미등기 건물은 매각에서 제외됩니다. 이로 인해 건물 가치 평가에 제한이 발생할 수 있습니다.

6.6. 건물 용도와의 차이

건축물대장 상 용도는 문화 및 집회시설(박물관)로 등재되어 있으나, 실제 박물관 등록 사실은 없는 것으로 확인되었습니다 [cite: 물건명세서 참고사항 7]. 이는 향후 시설 운영 및 활용에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.7. 중복사건 및 특수물건

본 건은 중복사건에 해당하며, 개발행위허가제한구역, 농지취득자격증명 의무 등 특수 물건 정보를 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 와부읍 팔당리 소재의 넓은 토지와 건물을 일괄 매각하는 부동산 임의경매 물건입니다. 팔당역 인근의 입지와 문화 및 집회시설로서의 용도, 그리고 농경지 및 주택 부지로 활용 가능한 토지 이용 현황은 잠재적 가치를 지닙니다.

하지만 개발제한구역, 철도보호지구, 상수원보호구역 등 복합적인 용도지역 지정 및 법적 제한, 대항력 있는 임차인의 존재, 말소되지 않고 인수되는 선순위 지상권, 농지취득자격증명 제출 의무 등 다수의 잠재적 리스크를 내포하고 있습니다. 특히 건물 용도와 실제 등록 사실의 불일치, 제시외 건물 등으로 인한 가치 평가 제약 사항도 면밀히 검토해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 팔당역 역세권에 위치한 넓은 규모의 토지.

* 문화시설(목멱박물관) 및 주거용 부지로 활용 가능성.

* 지역 개발 및 그린벨트 해제 가능성에 따른 장기적 가치 상승 잠재력.

* 인근 관광지 및 카페 거리와의 연계를 통한 상업 시설 활용 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정평가액 17,569,449,120원을 기준으로 하되, 상기 명시된 다수의 권리 인수 사항, 토지 이용 제한, 대항력 있는 임차인, 법적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 특히, 인수되는 지상권, 농지취득자격증명 미비 시의 보증금 미반환 위험, 건물 용도와 실제 현황의 차이, 제시외 건물로 인한 가치 제약 등은 입찰가 산정 시 주요 고려 요소가 될 것입니다. 정확한 현장 조사와 법률 자문을 통해 리스크를 면밀히 분석한 후 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.