나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20080 [3] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 120호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산역(8호선)' 서측 인근에 위치하며, 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로서 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '다산역(8호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제1층 110호 외 2개호로서, (사용승인 2020년 12월 9일) 외벽: 복합판넬 및 석재 마감 등임. 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실임. 기호 2,3 : 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 옥내소화전 등 기본적인 소화/소방설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

다산동 6073-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택 지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 물건기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2026타경20080 (3)

* 소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 120호

* 용도: 근린상가

* 감정가: 784,000,000원

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 유동화물건

1.2. 면적정보

* 토지면적: 0.00㎡

* 토지지분: 0㎡

* 건물면적: 23.06㎡ (약 6.98평)

* 건물지분: 23.063㎡

* 건물제시외면적: 0.00㎡

1.3. 매각대상정보

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치및주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산역(8호선)' 서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로서 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 편입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '다산역(8호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편입니다.

2.3. 인접도로상태

* 본건은 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접해 있습니다.

2.4. 토지이용계획및제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다.

* 대로3류(폭 25m~30m), 소로1류(폭 10m~12m), 소로3류(폭 8m 미만), 중로 2류(폭 15m~20m) 도로에 접해 있습니다.

* 이 외에도 가축사육제한구역, 공공주택지구, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등/용도:주택) 등의 제한사항이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계요약

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (2023-05-15 접수, 을2)

* 등기부채권 총액: 3,244,876,316원

3.2. 말소기준권리

* 말소기준권리인 우리은행 근저당권(2023-05-15 접수, 을2)보다 선순위의 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

* 이하 을구의 근저당권 및 갑구의 가압류, 임의경매개시결정 등은 모두 말소될 예정입니다.

3.3. 매각으로소멸되지않는권리

* 지상권(개요: 없음).

3.4. 임차인현황

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원.

* 임대관계는 미상임.

4. 상권분석

4.1. 이용상태및용도(본건)

* 본건(기호 1)은 제2종 근린생활시설(일반음식점)로 이용 가능하며, 현황 공실 상태입니다.

* 본건은 근린상가로 분류됩니다.

4.2. 건물정보

* 건물명: 다산 안강 럭스나인

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 12층 건물 (총 12층, 지하 6층)

* 사용승인일: 2020년 12월 9일

* 주요 용도: 업무시설(오피스텔), 근린생활시설

* 외벽: 복합판넬 및 석재 마감 등

* 내벽: 몰탈위 페인팅 마감 등

* 창호: 샷시 창호

4.3. 주변상권특징

* 다산진건 공공주택지구 내 상업 지역에 위치하여 배후 주거 단지 및 유동 인구를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있습니다.

* 주변에 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변편의시설

* '다산역(8호선)'이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 아파트 단지, 학교, 상업 시설 등이 있어 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설유무

* 별도 확인된 혐오시설 정보는 없습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 공실상태

* 본건은 현재 공실 상태로, 매수 후 공실 위험이 존재합니다.

6.2. 유동화물건

* 본건은 유동화 물건으로, 채권 양도 및 권리 관계 변경 가능성에 대한 검토가 필요할 수 있습니다.

6.3. 등기부상채무총액

* 등기부상 채무 총액이 약 32.4억원으로 매우 높아, 낙찰 후 인수되는 권리가 없더라도 채무 변제 및 경매 절차 진행 경과를 주시해야 합니다.

7. 투자포인트

* 8호선 다산역 역세권에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 신축 건물(2020년 사용승인)로 건물 노후도가 낮습니다.

* 다산진건 공공주택지구의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 향후 상권 활성화 잠재력이 있습니다.

* 현재 공실 상태이므로, 임차인 확보 시 즉시 수익 창출이 가능합니다.

8. 종합의견

* 본건은 지하철역과 인접한 역세권 상가로, 위치적 장점을 가지고 있습니다. 신축 건물이라는 점도 긍정적입니다. 현재 공실 상태이지만, 배후 주거 단지 및 주거 지구의 성장 가능성을 고려할 때 향후 임대 수익 및 시세 상승을 기대해 볼 수 있습니다. 다만, 높은 채무 총액과 유동화 물건이라는 점은 유의해야 할 리스크 요인입니다.

9. 예상입찰가

* 예상 입찰가는 감정가 78,400,000원을 기준으로, 향후 시장 상황, 본건의 공실 해소 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 정확한 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 시장 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.