나이스옥션 법원경매 남양주 2026타경20080 [2] 경기도 남양주시 다산동 6073-2 다산안강럭스나인 1층 119호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 구월 · 평가일 2026.01.26

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 다산동 소재 '다산역(8호선)' 서측 인근에 위치하며, 주변은 남양주 다산진건 공공주택지구로서 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 제반 주위환경은 대체로 무난한 편임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 '다산역(8호선)'이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조구조 (철근)콘크리트지붕 12층 건물내 제1층 110호 외 2개호로서, (사용승인 2020년 12월 9일) 외벽: 복합판넬 및 석재 마감 등임. 내벽: 몰탈위페인팅 마감 등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

기호 1 : 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 현황 공실임. 기호 2,3 : 제1종근린생활시설(소매점)이며 현황 공실임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 스프링클러, 옥내소화전 등 기본적인 소화/소방설비 및 지하 주차장설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지와 등고평탄한 장방형 토지로서 근린생활시설 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 서측으로 노폭 약 30m, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

다산동 6073-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(남양주 다산진건 공공주택지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로 2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택 지구(남양주 다산진건 공공주택지구)<공공주택 특별법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2026타경20080 (2)

소재지: 경기도 남양주시 다산동 6073-2, 다산안강럭스나인 1층 119호

용도: 근린상가

건물 사용승인일: 2026년 12월 9일

감정가: 869,000,000원

건물면적: 26.34㎡ (약 7.97평)

토지면적: 0.00㎡ (0평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 남양주시 다산동에 위치하며, 지하철 8호선 연장선의 다산역 인근에 자리하고 있습니다. 다산신도시는 최근 활발히 개발이 진행되고 있는 지역으로, 주변에 아파트 단지, 학교, 근린생활시설 등이 밀집해 있어 주거 및 생활 인프라가 비교적 잘 갖추어져 있습니다. 서측으로는 약 30m, 동측으로는 약 10m의 포장도로와 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 다수의 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 편리합니다. 또한, 황금산, 공원 등 녹지 공간과 수변공원이 인접해 있어 쾌적한 자연 환경을 누릴 수 있습니다. 다산역 주변으로는 상업시설뿐만 아니라 교육 및 의료 관련 시설(내과, 소아과, 치과, 한의원 등)이 형성되어 있어 생활 편의성이 높은 편입니다.

1.2. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 우리은행의 근저당권(을2)이며, 접수일자는 2023년 5월 15일입니다. 이보다 늦게 접수된 모든 권리(가압류 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. 감정평가서 요약에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. 다만, 지상권에 대한 개요가 명시되어 있으나 구체적인 내용은 확인되지 않습니다. 본 건은 현재 공실 상태입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 다산신도시는 신도시 특유의 깔끔한 도시 경관과 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 특히 다산역을 중심으로 교육 및 의료 시설이 밀집한 생활 중심 상권이 형성되어 있어, 실거주 기반의 수요가 높은 편입니다. 다산역 주변으로는 프랜차이즈 매장들이 입점해 있고, 대규모 아파트 단지가 인접해 있습니다. 하지만 최근 뉴스에 따르면 다산신도시 내 상가 공실률이 높은 편으로 나타나고 있으며, 이는 공급 과잉, 높은 임대료, 고금리 등의 복합적인 요인에 기인한 것으로 분석됩니다. 일부 상가는 높은 경매가격을 기록하기도 했습니다. 본 건은 근린생활시설로, 입점 업종에 따라 차별화된 전략이 요구될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

다산신도시는 교육 환경이 잘 갖추어져 있습니다. 다산한강초등학교, 다산별빛초등학교, 다산새봄중학교, 남양주다산고등학교 등 다수의 초, 중, 고등학교가 인근에 위치하고 있어 교육 여건이 우수한 편입니다. 또한, 정약용 도서관 등 문화 시설 접근성도 좋습니다. 생활 편의시설로는 이마트, 각종 마트, 편의점, 병원, 은행 등이 잘 갖추어져 있으며, 다산역 환승주차장이 건설(2027년 완공 예정)되어 교통 편의성이 더욱 증대될 것으로 보입니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건은 '유동화물건'으로 분류되어 있으며, 현재 공실 상태입니다. 다산신도시의 전반적인 높은 상가 공실률은 본 물건의 임대 및 투자 가치에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 주요 리스크 요인입니다. 공급 과잉으로 인한 경쟁 심화와 높은 임대료 부담 가능성도 고려해야 합니다. 토지이용계획상 '토지거래계약에관한허가구역'으로 지정되어 있으나, 이는 주로 주택 용도에 해당될 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 건은 지하철 8호선 다산역 인근에 위치한 근린상가로, 신축된 지 얼마 되지 않은 건물이자 다산신도시의 잘 갖추어진 생활 인프라와 편리한 교통망을 갖추고 있다는 장점이 있습니다. 하지만 최근 다산신도시 상가 시장의 높은 공실률과 경기 침체 가능성은 임대 수익 및 향후 매각 시 잠재적인 리스크로 작용할 수 있습니다. 현황 공실 상태이므로, 향후 임차인 확보 및 상권 활성화 여부가 중요한 관건이 될 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 다산역 초역세권 입지로 향후 대중교통 접근성 우수.

* 신축 건물(2020년 준공)로 깨끗한 시설 상태 기대.

* 주변 배후 단지 및 유동인구 확보 가능성.

* 정약용의 역사적 배경을 활용한 지역 특색.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 인수할 보증금이 없는 관계로, 감정가 869,000,000원을 기준으로 시장 상황, 공실률, 향후 수익성 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현재 다산신도시 상가 시장의 높은 공실률과 침체된 분위기를 감안할 때, 신중한 접근이 필요합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 임대 시세 조사가 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.