나이스옥션 법원경매 부산 2024타경63818 [2] 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 2층202호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 감동 · 평가일 2024.10.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "부산역" 남동측 인근에 위치하며 주위는 중소규모 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부산역이 소재하는 등 전반적인 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 15층 건물로서
(사용승인일 : 2018년 6월 4일)
외벽 : 몰탈위페인팅 마감
내벽 : 벽지 및 타일마감 등
창호 : 플라스틱 이중창호 등입니다.

이용상태

공동주택(아파트) 및 업무시설(오피스텔)로 이용 중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 주차설비 등을 구비하고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 5필지 일단의 부정형 토지로서 아파트 및 오피스텔 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2024-06-12)(기준높이 65m, 최고높이 90m)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2023-02-15)(부산항 도심 일원 중점경관관리구역)

공부와의 차이

없습니다

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 개요

사건번호: 부산지방법원 2024타경63818 (2)

소재지: 부산광역시 동구 초량동 598-12 하버씨티 2층 202호

건물명: 하버씨티

건축물 정보: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트 지붕 15층 건물 (2018년 6월 4일 사용승인)

용도: 오피스텔 (공동주택(아파트), 업무시설(오피스텔)로 이용 중)

1.2. 면적 및 가치

감정가: 132,000,000원

토지면적: 5.85㎡ (약 1.77평)

토지지분: 5.853㎡ (약 1.77평)

건물면적 (전용면적): 36.68㎡ (약 11.09평)

건물지분: 36.6829㎡ (약 11.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 경매 정보

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 이OOOOO

특이사항: 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 중복사건, 대항력있는 임차인, 공동담보, 선순위 임차권

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 위치

본건은 부산광역시 동구 초량동 소재 부산도시철도 1호선 "부산역" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 중소규모 아파트, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 부산역이 소재하여 전반적인 대중교통 사정은 보통입니다. 건물 동측으로 노폭 약 6미터 내외 도로와 접하고 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 상대보호구역(교육환경 보호에 관한 법률), 중점경관관리구역(부산항 도심 일원)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 소멸 권리

말소기준권리: 을5 근저당권 (2023-09-14, 오승희, 1,200,000,000원)

매각으로 인해 소멸되는 권리: 을5 근저당권, 갑6 압류, 갑7 강제경매, 갑8 압류, 갑9 강제경매.

3.2. 인수되는 권리 (임차권)

매각으로 인해 소멸되지 않고 매수인에게 인수되는 권리: 을6 주택임차권 (권리자: 이 , 권리금액: 130,000,000원).

본 임차권은 전입일자 2023년 1월 27일, 확정일자 2022년 12월 15일로, 보증금 130,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 아니할 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 130,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2023-01-27

확정일자: 2022-12-15

배당신고일자: 2024-10-23

대항력: 있음 (매수인에게 인수되는 권리입니다.)

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액: 1,330,000,000원 (을5 근저당권 1,200,000,000원, 갑7 강제경매 141,352,167원 등 포함)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 상권 분석

본건은 부산역 인근의 상업지역에 위치하여 다양한 근린생활시설과 함께 활발한 상권이 형성되어 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

부산역이 인접해 있어 교통 이용이 편리하며, 주변의 다양한 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

4.3. 주거 환경 (혐오시설 포함)

주변은 아파트, 오피스텔, 상업시설 등이 혼재된 도심 지역입니다. 현재까지 확인된 정보상으로는 본건 인근에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 대항력 있는 임차인 인수

가장 큰 리스크는 보증금 130,000,000원의 대항력 있는 임차인 이 의 보증금 전액이 매수인에게 인수된다는 점입니다. 이로 인해 실질적인 취득 비용이 증가하게 됩니다.

5.2. 중복 경매 및 추가 진행 가능성

사건에 중복사건, 공동담보, 선순위 임차권 등의 특이사항이 기재되어 있으며, 등기부등본 상 이동옥 명의의 강제경매(2026타경1304)가 2026년 8월 20일에 예정되어 있어, 본 경매 종결 후에도 추가 경매 절차가 진행될 가능성이 있습니다.

5.3. 기타 제약 사항

토지이용계획 상 방화지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 중점경관관리구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 개발 시 관련 법규 검토가 필요합니다.

6. 종합 의견

본건은 부산역 초역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖춘 오피스텔입니다. 2018년에 준공되어 건물 상태도 비교적 양호할 것으로 예상됩니다. 하지만, 130,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금이 낙찰자에게 인수된다는 점이 가장 중요한 고려사항입니다. 또한, 중복 사건 및 향후 추가 경매 가능성 등도 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

7. 투자 포인트

* 부산역 초역세권의 탁월한 입지

* 2018년 준공 건물의 비교적 신축 상태

* 상업지역 내 위치하여 향후 시세 상승 기대

* 인수되는 임차보증금만큼 낙찰가를 낮출 수 있다면 시세차익 가능성

8. 시세 분석

최근 매매 사례 분석 결과, 본건과 동일한 면적(36.6829㎡)의 하버씨티 오피스텔은 2026년 4월 16일에 140,000,000원에 거래되었습니다. 감정가 132,000,000원은 최근 실거래가와 유사하거나 다소 낮은 수준입니다.

9. 예상 입찰가

본 건은 인수되는 임차 보증금이 130,000,000원으로, 최근 실거래가 140,000,000원과 거의 동일한 수준입니다.

따라서, 낙찰 후 총 지출액 (낙찰가 + 인수 보증금)이 최근 실거래가를 초과하지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

계산 방식:

최근 실거래가 (총 지출 상한선): 140,000,000원

인수 보증금: 130,000,000원

이를 고려한 예상 입찰가 (낙찰가) = 140,000,000원 - 130,000,000원 = 10,000,000원

현실적으로 감정가(132,000,000원) 대비 매우 낮은 금액이 산출되므로, 본건은 유찰될 가능성이 높습니다. 보수적인 관점에서, 예상 입찰가는 10,000,000원 ~ 30,000,000원 범위로 설정할 수 있으나, 낙찰 후 총 지출액이 140,000,000원을 넘지 않도록 신중하게 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.