나이스옥션 법원경매 수원 2024타경9739 [1] 경기도 수원시 영통구 영통동 1053-2 벽산아파트 225동 6층603호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2024.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 수원시 영통구 영통동 소재 <청명초등학교> 서측 인근에 소재하는 부동산으로서, 주변은 아파트 대단지 및 각종 근린생활시설이 소재하는 아파트지대로서 제반 입지여건은 대체로 무난시됩니다.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장 및 근거리에 지하철역(청명역-수인분당선)이 소재하는 등 대중교통수단이용은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트 벽식구조 스라브지붕 18층 건내 6층 603호 로서,
외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감
외벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감
창호 : 샷시창호 마감 등으로 관리상태는 대체로 무난시 됩니다.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니, 현관 등)로서, 이는 이해관계인의 부재로 인하여 본건 집합건축물대장 현황도면, 외부관찰 등을 참조한 것으로 현황과 다소 다를 수 있사오니 경매진행시 참조하시기 바랍니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스, 소화전설비, 승강기설비, 지하주차장 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접도로와 등고평탄한 부정형 토지로서 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

단지 내 도로가 개설되어 있으며, 북측으로 노폭 약 15미터 내외 및 남측으로 노폭 약 20미터 정도의 아스팔트 포장도로를 통하여 출입하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(영통지구), 중로1류(폭 20m-25m)(접합), 중로2류(폭 15m-20m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(숲속반디유치원(교육청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(청명초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(숲속유치원(교육청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(청명초등학교(수원교육지원청문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임.

2) 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 수원지방법원 2024타경9739 (1)

소재지: 경기도 수원시 영통구 영통동 1053-2 벽산아파트 225동 6층603호

용도: 아파트

감정가: 529,000,000원

토지면적: 44.48㎡ (약 13.46평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 84.96㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 엠OOOOOOOO

아파트명: 영통벽산풍림

사용승인일: 1997년 12월 12일 (2026년 기준 30년차)

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 수원시 영통구 영통동에 소재하며, <청명초등학교> 서측 인근에 위치합니다. 주변은 대규모 아파트 단지와 다양한 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 전반적인 입지 여건은 무난한 편입니다.

교통상황: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 있고 수인분당선 청명역이 근거리에 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(영통지구)으로 지정되어 있습니다. 또한, 중로 1류 및 2류 도로에 접해 있으며, 가축사육제한구역, 상대·절대 보호구역(유치원, 초등학교), 도시교통정비지역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

* 임차인: 김영애

* 보증금: 346,500,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-03-21

* 확정일자: 2017-03-20

* 대항력: 있음

* 인수 보증금 합계: 0원

* 비고: 대항력 있는 임차인이 존재하나, 명시적으로 인수되는 보증금은 없는 것으로 기재되어 있습니다. 하지만 임차인의 보증금 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 낙찰자가 보증금 관련 문제를 떠안게 될 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

등기부 현황:

* 말소기준권리: 2020년 12월 16일자 엠씨아이대부주식회사의 근저당권 (을16) 입니다.

* 인수되는 권리: 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없으며, 매각으로 인해 말소되는 권리들이 대부분입니다.

* 주요 권리 내역: 소유권 이전 기록 다수, 근저당권(말소), 근저당권부채권근질권설정(말소), 임의경매(말소), 가압류(말소), 압류(말소) 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다.

* 등기부채권 총액: 670,000,000원 (등기부상 채권 총액)

4. 상권분석

최근 매매 사례:

* 2026년 6월 3일: 84.96㎡, 8층 - 630,000,000원

* 2026년 7월 14일: 84.96㎡, 14층 - 660,000,000원

* 2026년 7월 20일: 84.84㎡, 11층 - 660,000,000원

위 최근 실거래가에 따르면, 본건과 유사한 면적(약 84.9㎡)의 아파트 매매가는 6억 3천만원에서 6억 6천만원 수준입니다.

아파트 단지 정보:

* 아파트명: 영통벽산풍림

* 세대수: 928세대 / 10개동

* 최고/최저층: 20층 / 1층

* 건립연도: 1997년 (2026년 기준 30년차)

* 용적률/건폐율: 220% / 18%

* 주차대수: 총 983대 (세대당 1.05대)

5. 생활정보

주변 편의시설:

* 교육시설: 청명초등학교가 인근에 위치하며, 유치원 및 초등학교 관련 보호구역으로 지정되어 있습니다.

* 교통시설: 수인분당선 청명역을 도보 및 대중교통으로 이용 가능하며, 단지 주변으로 노폭 15~20미터의 도로가 개설되어 있어 차량 접근성이 좋습니다.

* 생활편의: 아파트 단지 내 및 주변에 근린생활시설, 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등 다양한 편의시설이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 김영애 씨는 2017년부터 전입 및 확정일자를 받아 대항력을 갖춘 임차인입니다. 명시적으로 인수 보증금은 0원으로 기재되어 있으나, 배당 결과에 따라 보증금 전액을 회수하지 못할 경우 낙찰자에게 부담이 될 수 있습니다.

아파트 노후화: 1997년 준공된 아파트로, 2026년 현재 30년차를 맞이하여 향후 재건축 또는 리모델링에 대한 잠재적 이슈가 있을 수 있습니다.

권리관계 복잡성: 등기부상 채권 총액이 6억 7천만원에 달하며, 다수의 근저당, 압류, 가압류 등이 등기되어 있었습니다. 비록 대부분 말소될 예정이나, 경매 절차 진행 중 변동 사항이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 수원시 영통구의 주요 아파트 단지 내 위치하며, 초등학교 및 지하철역 접근성이 우수한 입지를 자랑합니다. 최근 실거래가 또한 상승세를 보이고 있어 시세 상승 잠재력도 갖추고 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 존재와 30년차 아파트라는 노후화 문제는 신중한 접근이 필요한 부분입니다. 임차인 보증금 관련 세부 사항을 철저히 확인하고, 아파트의 향후 관리 및 재건축 가능성 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

안정적인 학군 및 교통망: 청명초등학교 학군과 청명역 이용 편리성은 실수요자에게 매력적인 요소입니다.

시세 대비 경쟁력 확보 가능성: 감정가가 최근 실거래가보다 낮게 책정되어 있어, 합리적인 입찰가 산정 시 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

생활 인프라 우수: 아파트 단지 및 주변 상권이 잘 발달되어 있어 주거 만족도가 높을 것으로 예상됩니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가: 630,000,000원 ~ 660,000,000원

감정가: 529,000,000원

본건은 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있으며, 아파트의 노후도를 고려해야 합니다. 최근 실거래가 수준과 감정가, 그리고 잠재적 리스크를 종합적으로 판단할 때, 580,000,000원 ~ 610,000,000원 사이에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다. 최저 매각가 대비 약 10~15% 이상 높은 수준으로, 경쟁 상황 및 세부 권리 분석 결과에 따라 최종 입찰가를 결정하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.