나이스옥션 법원경매 인천 2025타경501181 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 3층302호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.01.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는
오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은
보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 지하 2층 / 지상 11층 건물 내
제3층 제302호로서(사용승인일: 2021년 02월 04일)

-외벽: 벽돌 붙임 및 몰탈 위 페인트 마감 등
-내벽: 벽지 및 일부 타일붙임 마감 등
-창호: 샤시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

본건은 위생 및 급·배수시설, 도시가스에 의한 난방설비 및 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 오피스텔 및 연립주택의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7.
1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부
교육지원청제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경501181 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 545-14 티오피시그니쳐 3층 302호

용도: 오피스텔

건축년도: 2021년 02월 04일 사용승인

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

토지면적: 16.06㎡ (약 4.86평)

토지지분: 16.0631㎡ (약 4.86평)

건물면적: 72.07㎡ (약 21.80평)

건물지분: 72.07㎡ (약 21.80평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.4. 가격 정보

감정가: 247,000,000원

1.5. 특이사항

HUG 인수조건 변경, 선순위임차권 (등기부상 을구 1번 주택임차권 등기 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서 제출로 매각으로 소멸됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 '도화초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근으로 노선 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

2.3. 도로상태

본건 남동측으로 노폭 약 5m 내외의 도로에 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

등기부상 말소기준권리는 2023년 03월 24일 미추홀구(인천광역시)의 압류 (갑5)임.

경매개시결정은 2025년 01월 08일 주택도시보증공사에 의한 강제경매 (갑6)임.

소유권이전 등기 및 신탁 등기 말소 내역이 있음.

주택임차권(을1)은 304,000,000원으로 등기되어 있으나, 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸 예정임.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 주택도시보증공사(고경록)

보증금: 304,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-03-28

확정일자: 2022-03-15

배당신고일자: 2024-04-11

대항력: 없음

비고: HUG 인수 조건 변경

* 임차인: 김대범

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2024-12-23

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 없음

비고: (정보 없음)

3.3. 인수되는 권리

인수되는 보증금은 없습니다. (주택임차권 말소 동의 확약서 제출)

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 (티오피시그니쳐 72.07㎡ 기준)

* 2025년 5월 20일: 220,000,000원 (5층, 중개거래)

* 2026년 6월 18일: 209,000,000원 (2층, 직거래)

* 2025년 12월 19일: 166,040,000원 (2층, 직거래)

4.2. 시세 분석

최근 3건의 매매 사례를 종합해 볼 때, 동일 면적의 시세는 1억 6천만 원대에서 2억 2천만 원대까지 분포하고 있습니다. 2026년 6월 거래된 2억 9백만 원이 가장 최근 실거래가이며, 2025년 12월 거래된 1억 6천 6백만 원은 시세보다 낮은 편입니다. 감정가 2억 4천 7백만 원은 최근 거래가보다 다소 높은 수준입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 교육: 도화초등학교 인근

* 편의: 근린생활시설 위치

* 교통: 버스정류장 인접

5.2. 건물 정보

* 구조: 철근콘크리트구조, 지하 2층/지상 11층 건물

* 이용 상태: 오피스텔로 이용 중

* 설비: 위생, 급·배수, 도시가스 난방, 승강기 설비 완비

6. 잠재적 리스크

* 감정가 대비 최근 실거래가 차이: 감정가(247,000,000원)가 최근 거래가(약 209,000,000원)보다 높게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익 실현에 대한 신중한 접근이 필요합니다.

* HUG 인수조건 변경: HUG 관련 조건 변경 사항에 대한 정확한 이해와 확인이 필요합니다.

* 선순위임차권: 등기부상 을구 1번 임차권이 있으나, HUG의 말소 동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸되므로 인수되는 보증금은 없습니다. 다만, 관련 절차상 특이사항 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

* 주변 혐오시설: 현재 제공된 정보만으로는 주변 혐오시설의 존재 여부를 파악하기 어렵습니다. 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다. (검색 결과: 주변에 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.)

7. 종합 의견

본 물건은 2021년에 사용승인된 신축급 오피스텔로, 도화초등학교 인근에 위치하여 입지 조건은 양호한 편입니다. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 갖추어져 있으며, 건물 자체의 상태도 양호할 것으로 예상됩니다. 다만, 감정가가 최근 시세보다 높게 형성되어 있어, 입찰 시 신중한 시세 조사를 바탕으로 적정 입찰가를 산정하는 것이 중요합니다. 임차인 관련 권리 분석 결과, 인수되는 임차 보증금은 없으므로 명도 관련 부담은 적을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔: 2021년 준공으로 건물의 노후도가 낮아 즉시 활용 및 임대 수익 창출에 유리합니다.

* 편리한 교통 및 생활 환경: 대중교통 이용이 편리하고, 주거 및 근린생활시설 밀집 지역에 위치하여 생활이 편리합니다.

* 명도 부담 없음: 인수되는 임차 보증금이 없어 명도 과정에서 발생할 수 있는 추가 비용 및 시간 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(2026년 6월, 209,000,000원) 및 시장 상황을 고려할 때, 현재 감정가(247,000,000원)는 다소 높게 평가된 것으로 판단됩니다. 2021년 준공된 신축급 오피스텔임을 감안하여, 향후 임대 수익률 및 시세 상승 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

최근 최고가 거래액: 220,000,000원 (2025년 5월)

최근 평균 거래액 (3건): 약 198,680,000원

예상 입찰가 범위: 205,000,000원 ~ 225,000,000원

현 시세 및 감정가격을 종합적으로 고려한 합리적인 입찰가는 약 215,000,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.