나이스옥션 법원경매 광주 2024타경69549 [1] 광주광역시 북구 신용동 671 첨단2지구중흥에스-클래스 제104동 제5층 제505호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동문 · 평가일 2024.05.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신용동 소재 "신용중학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 주로 아파
트단지 및 각종 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 아파트단지까지 차량 접근 가능하며, 일반적인 교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

2015년 01월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트경사지붕 20층건 내 5층 505호로서
외벽: 모르타르 위 페인팅 등 마감
내벽: 벽지 및 타일 등 마감
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 자체지반 평탄한 토지로서 아파트 단지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 주위로 중로(폭 약15m-25m) 등의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제3종일반주거지역(2012-03-09),지구단위계획구역(2012-03-09),중로1류(폭20m-25m)
(2014-02-27)(접합),중로2류(폭 15m-20m)(2012-03-09)(접합),상대보호구역<교육환경 보호에
관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제3구역(전술)(2018-10-19)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 지방산업단지(첨단2지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>,
중점경관관리구역임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경69549 (1)

소재지: 광주광역시 북구 신용동 671 첨단2지구중흥에스-클래스 제104동 제5층 제505호

용도: 아파트

감정가: 537,000,000원

토지면적: 58.51㎡ (약 17.70평)

토지지분: 58.5081㎡ (약 17.70평)

건물면적: 85.00㎡ (약 25.71평) (전용면적 기준)

건물지분: 84.9976㎡ (약 25.71평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 페퍼저축은행

특이사항: 임대관계 등은 미상임.

주의사항:

특수물건정보:

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 북구 신용동 소재 "신용중학교" 서측 인근에 위치하고 있으며, 주변 지역은 주로 아파트 단지와 각종 근린생활시설, 교육시설 등으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

본건이 소재한 아파트 단지까지 차량 접근이 용이하며, 전반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 건물구조

본건은 2015년 01월 22일 사용승인된 철근콘크리트구조의 20층 건물 내 5층 505호입니다. 외벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 새시창호 등으로 마감되어 있습니다.

2.4. 이용상태

현재 아파트로 이용 중에 있습니다.

2.5. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방 설비, 승강기 설비, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2.6. 토지형상 및 이용상태

본건 토지는 부정형으로 자체 지반이 평탄하며, 현재 아파트 단지로 이용 중에 있습니다.

2.7. 인접도로상태

본건 단지는 중로(폭 약 15m-25m) 등의 도로에 접해 있습니다.

2.8. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 중로1류 및 중로2류 도로에 접합되어 있습니다. 또한, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역 및 절대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법에 따른 비행안전제3구역, 산업입지 및 개발에 관한 법률에 따른 지방산업단지(첨단2지구)에 속하며, 중점경관관리구역입니다.

2.9. 공부와의 차이

공부상 현황과 실제 현황 간의 차이는 없는 것으로 파악됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

본건의 말소기준권리는 2020년 09월 15일 접수된 한국스탠다드차타드은행의 근저당권(을5)입니다.

이후 페퍼저축은행의 여러 근저당권(을11, 을13, 을14)이 설정되었으며, 경매개시결정은 2024년 05월 01일 페퍼저축은행에 의해 이루어졌습니다.

또한, KB국민카드, 신용보증기금, 광주신용보증재단, 우리금융캐피탈, 토스뱅크, 서민금융진흥원, 광산세무서장, 북광주세무서장 등의 가압류 및 압류 채권이 다수 존재합니다.

총 등기부채권액은 989,155,270원입니다.

3.2. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다. (다만, 물건명세서상 '지상권개요'에 대한 별도 언급이 없으므로, 지상권이 존재하지 않는 것으로 판단됩니다.)

3.3. 말소되는 권리

말소기준권리보다 후순위의 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.4. 임차인 현황

조사된 임차인 중 인수되는 보증금 합계는 0원입니다. 다만, '임대관계 등은 미상'이라는 감정평가서 상의 내용이 있으므로, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 첨단2지구는 지방산업단지와 인접하여 직주근접 수요가 예상되는 지역입니다. 주변에 아파트 단지, 근린생활시설, 교육시설 등이 밀집해 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 최근(2026년 5월~7월) 실거래가는 84.99㎡ 기준으로 4억 5,500만원에서 5억 1,500만원 사이에서 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

본건 서측 인근에 신용중학교가 위치하며, 인근에 첨단초등학교, 산월초등학교 등이 소재하여 교육 환경이 우수합니다.

5.3. 주거환경

첨단2지구 중흥S-클래스 아파트는 2015년 01월 22일 사용승인되어 비교적 신축에 속하며, 총 13개동 784세대로 이루어져 있습니다. 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 커뮤니티공간 등 다양한 부대시설을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 명도 리스크: '임대관계 등은 미상'이라는 정보로 인해, 실제 점유 관계 및 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성이 있습니다. 인수되는 보증금이 없으므로 권리상 문제는 적으나, 점유자와의 원만한 협의가 중요합니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 총 채무액이 감정가 및 시세보다 훨씬 높아, 유찰 가능성이 있습니다. 이는 입찰 경쟁률을 낮추는 요인이 될 수 있으나, 반대로 예상보다 높은 가격에 낙찰될 가능성도 배제할 수는 없습니다.

7. 종합 의견

본건 광주광역시 북구 신용동 소재 첨단2지구 중흥S-클래스 아파트는 2015년식의 비교적 신축으로, 양호한 입지와 편리한 교통, 우수한 교육 환경을 갖춘 주거지입니다. 최근 실거래가 역시 꾸준히 형성되고 있어 실수요자 및 투자자에게 매력적인 물건입니다. 다만, 임대관계 미상으로 인한 명도 리스크와 다수의 채권으로 인한 복잡한 권리 관계는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 합리적인 가격 기대: 높은 채무 총액으로 인해 유찰 가능성이 있으며, 이를 통해 감정가 대비 낮은 가격에 취득할 기회가 있을 수 있습니다.

* 우수한 입지 및 편의성: 신축 아파트로서 기본적인 주거 가치가 높으며, 주변 인프라가 잘 갖추어져 있어 실수요자의 선호도가 높을 것으로 예상됩니다.

* 인수 부담 없는 권리: 인수되는 보증금이 없어 권리 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 537,000,000원이며, 최근 시세는 84.99㎡ 기준 4억 5,500만원에서 5억 1,500만원 사이로 형성되어 있습니다. 인수 보증금이 없고, 다수의 채권이 설정되어 있어 유찰 가능성을 고려할 때, 시세 하단부를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가는 4억 7천만원 ~ 4억 9천만원 범위로 제시합니다.

이 범위 내에서 본건의 상세 권리 관계 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.