나이스옥션 법원경매 인천 2025타경503149 [1] 인천광역시 부평구 산곡동 310-42 부광골든파크 2층 202호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미추홀 · 평가일 2025.02.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 산곡동에 소재하는""부광고등학교""북측인근의""부광골든파크""
2층 202호로서 주위는 다세대주택, 주상용부동산 등이 혼재하는 주거지대인 바 주변환경은 보통시 됨.

교통상황

서측으로 접한 중로를 통하여 마장로 등 간선도로에 연계되며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 5층건내 2층 202호로서
외벽: 드라이비트, 벽돌무늬외장타일 등 마감
내벽: 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감
창호: 샤시창호임
사용승인일: 2021.01.27.

이용상태

연립주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스공급설비, 엘리베이터 등

토지의 형상 및 이용상태

부정형토지로서 연립주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 중로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

해당없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 인천지방법원 2025타경503149 (1) 사건의 경매 물건입니다.

* 소재지: 인천광역시 부평구 산곡동 310-42, 부광골든파크 2층 202호

* 용도: 연립주택

* 감정가: 349,000,000원

* 토지면적: 63.22㎡ (약 19.12평)

* 건물면적: 78.30㎡ (약 23.69평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주택도시보증공사 (추정)

* 사용승인일: 2021년 01월 27일

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본 건은 인천광역시 부평구 산곡동에 소재하며, 부광고등학교 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 및 주상용 부동산이 혼재하는 주거지대로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

* 교통상황: 본 건 서측으로 폭넓은 도로(중로)에 접해 있어 차량 접근이 용이하며, 이 도로를 통해 마장로 등 주요 간선도로와 연결됩니다. 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 오케이저축은행의 가압류 (2023년 11월 20일 접수)

* 매각으로 소멸되는 권리: 등기부상 을구 3번 주택임차권(김가람, 보증금 340,000,000원)은 말소 예정입니다. 비록 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 물건명세서에 언급되었으나, 주택도시보증공사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소 처리될 것으로 보입니다. 최종 확인이 필요합니다.

* 인수되는 권리: 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

* 임차인 현황:

* * 임차인: 주택도시보증공사 (김가람)

* 보증금: 340,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 05월 13일

* 확정일자: 2022년 05월 02일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 'HUG 인수조건 변경' 및 '선순위임차권'이라는 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다. 그러나 관련 내용을 최종적으로 재확인하는 것이 중요합니다.

1.3. 상권분석

* 주변 환경: 본 건이 위치한 산곡동 일대는 다세대주택, 연립주택 및 일부 근린생활시설이 혼재된 전형적인 주거지역입니다.

* 시세 분석:

* 제공된 주변 최근 매매 정보는 주로 1993년에서 2003년 사이에 건축된 면적 41.82㎡(약 12.65평)에서 49.21㎡(약 14.89평)의 다세대주택으로, 거래가는 7,300만원에서 10,000만원 수준입니다. 이는 제곱미터당 약 150만원에서 200만원 수준에 해당합니다.

* 본 건은 2021년 사용승인된 신축급 연립주택이며, 전용면적 78.30㎡(약 23.69평)으로 비교 대상 주택보다 훨씬 넓고 건축 연도가 최신입니다.

* 따라서 제공된 주변 시세 정보만으로는 본 건의 적정 가치를 판단하기 어렵습니다. 신축 건물로서의 가치와 넓은 면적을 고려할 때, 비교 대상 주택보다 높은 가격 형성이 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 서측 중로를 통한 간선도로 접근성이 양호하며, 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육: 부광고등학교가 인근에 위치하며, 교육환경 보호구역(상대/절대)에 해당됩니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG)의 인수 조건 변경에 대한 구체적인 내용이 불확실하여, 향후 HUG와의 거래 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, HUG 외 다른 임차인이 존재할 가능성이 있으며, 이들에 대한 확인이 필요합니다. (단, 현재 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단됩니다.)

* 개발 제한: 본 건의 토지는 제2종일반주거지역, 상대/절대 보호구역, 과밀억제권역에 해당하여 향후 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년에 준공된 비교적 신축급 연립주택으로, 건물 상태가 양호할 것으로 예상됩니다. 권리분석상 대항력 있는 임차인은 없는 것으로 판단되어 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 다만, HUG 인수조건 변경 및 임대관계 미상 등의 특이사항은 주의 깊게 살펴볼 필요가 있습니다. 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정된 것으로 보이나, 이는 신축 건물이라는 점을 반영한 결과일 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 즉시 거주하거나 임대가 용이한 상태입니다.

* 권리관계 명확: 대항력 있는 임차인이 없어 인수 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 향후 재산권 행사에 유리합니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 349,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 제공된 다세대주택 매매가는 본 건과 면적 및 건축 연도에서 차이가 커 직접적인 비교가 어렵습니다.

* 그러나 본 건의 감정가가 신축 건물임을 감안할 때, 해당 지역의 일반적인 시세보다는 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없고 HUG 보증금 인수 부담이 없는 점(인수 보증금 합계: 0원)을 고려할 때, 감정가 대비 85%~95% 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가: 약 315,000,000원 ~ 330,000,000원

* 본 물건은 HUG 인수조건 변경이라는 특수성이 있으므로, 입찰 전 HUG 측의 진행 상황 및 관련 정보를 추가로 확인하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.