나이스옥션 법원경매 인천 2023타경536466 [1] 인천광역시 남동구 구월동 1473 조한빌딩 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 원미 · 평가일 2023.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측, 일명 "구월로데오광장"남측에 접하여 위치하는 "조한빌딩" 내 제2종 근린생활시설 제1층 제101호, 제102 호 및 제103호로서 인근은 업무시설 및 근린생활시설이 집단적으로 입주하고 있는 상업지대임.

교통상황

남측인근에 인천지하철 1호선 인천터미널역과 고속버스터미널, 북측인근에 인천지하철1호선 "예술회관역"이 각각 위치하고 시내버스정류장이 인접하는 등 대중교통상황 편리한 지역임.

건물의 구조

철근콘크리트조 지하3층, 지상10층 규모의 근린생활시설 및 업무시설 내 제1층 제101호, 제102호 및 제103호로서

외벽 : 콘크리트 위 대리석 및 치장벽돌 등 마감
창호 : 철재창호임.

이용상태

3개호 모두 건축물대장상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)이나 가격시점 현재 내부수리중임.

설비내역

일반적인 상하수도설비 및 위생설비 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 토지로서 인접토지와 등고평탄하며 근린생활시설 및 업무시설의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남측으로 아스콘포장 소로에 접하며 북측으로는 아스콘포장 소로에 일부 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 가축사육제한구역(가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률), 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래에 관한 허가구역(지정기간 2023.09.21-2024.09.20) 내 토지임.

공부와의 차이

본건은 3개 호수이나 개별호간 벽체로 구분되어 있지 아니하고 건축물 도면상으로도 개별호수의 경계를 알 수 없어 3개 호수 전체를 하나로 한 평균단가를 적용하여 평가하였으며. 건축물대장 도면상에는 근린생활시설(사무소)로 표시되어 있으나 집합건축물대장상에는 제2종근린생활시설(일반음식점)로 기재되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대차관계 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록 1,2,3.은 개별호간 벽체로 구분되어 있지 아니하고 건축물 도면으로 개별 호수의 경계를 알 수 없어 3개 호 전체를 하나로 한 평균단가를 적용하여 감정평가됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2023타경536466 (1)

소재지: 인천광역시 남동구 구월동 1473 조한빌딩 1층 101호

건물명: 조한빌딩

용도: 제2종 근린생활시설 (집합건축물대장상 일반음식점, 건축물대장상 사무소로 기재)

감정가: 8,560,000,000원

토지면적: 46.36㎡ (약 14.02평)

토지지분: 46.36㎡ (약 14.02평)

건물면적: 280.36㎡ (약 84.81평) - 1층 101호, 102호, 103호 전체 면적

건물지분: 280.36㎡ (약 84.81평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: (주)케이지할리스에프엔비

건축년도: 1996년 12월 13일

2. 입지조건

2.1. 물건 개요

본건은 인천광역시 남동구 구월동 소재 "인천경찰청" 남측, 일명 "구월로데오광장" 남측에 접하여 위치하는 "조한빌딩" 내 제1층 제101호, 제102호 및 제103호로서, 인근은 업무시설 및 근린생활시설이 집단적으로 입주하고 있는 상업지대입니다.

2.2. 교통상황

남측 인근에 인천지하철 1호선 인천터미널역과 고속버스터미널이 있으며, 북측 인근에는 인천지하철 1호선 "예술회관역"이 위치하고 있습니다. 또한, 다수의 시내버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 지역입니다.

2.3. 도로상태

남측으로 아스콘 포장된 소로에 접하며, 북측으로도 아스콘 포장된 소로에 일부 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

말소기준권리: 2010년 06월 18일 중소기업은행 근저당권 (1,200,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 등은 등기부 요약에 기재되지 않음)

인수되는 권리: 없음. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: (주)케이지할리스에프엔비

보증금: 500,000,000원

차임: 33,000,000원

전입/사업자등록일: 2014-09-24

대항력: 없음.

* 임차인: 주식회사할리스에프앤비

보증금: 500,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음.

3.3. 인수 보증금 합계

0원. 상기 임차인들은 모두 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 등기부채권 총액

1,700,000,000원 (근저당 1,200,000,000원 + 전세권 500,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 위치한 구월동 일대는 인천의 주요 상업 및 업무 중심지 중 하나입니다. 특히 "구월로데오광장" 인근은 유동인구가 풍부하며, 다양한 근린생활시설 및 업무시설이 밀집하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 업종 분석

건축물대장상 용도는 제2종 근린생활시설(일반음식점)이나, 건축물 도면상으로는 사무소로도 기재되어 있습니다. 현재 내부 수리 중인 상태로, 향후 어떤 업종으로 운영될지에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

"인천경찰청", "인천종합버스터미널", "롯데백화점" 등이 인접해 있으며, 구월동 로데오거리 인근으로 쇼핑, 문화, 외식 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있습니다.

5.2. 대중교통 접근성

인천지하철 1호선 예술회관역과 인천터미널역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다양한 버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 타 지역으로의 이동이 매우 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 및 공부상 차이

* 3개 호수(101, 102, 103호)가 개별 호간 벽체로 구분되어 있지 않고, 건축물 도면상으로도 경계를 명확히 알 수 없어 3개 호 전체를 하나로 평가하였습니다. 이는 향후 공간 활용이나 구획에 제약이 될 수 있습니다.

* 집합건축물대장상에는 제2종근린생활시설(일반음식점)로, 건축물대장 도면상에는 근린생활시설(사무소)로 기재되어 있어 용도에 대한 혼선이 있을 수 있습니다.

6.2. 건물 상태

현재 내부 수리 중인 상태로, 공사 완료 시점과 수리 범위, 비용 등에 대한 확인이 필요합니다.

6.3. 토지이용계획

토지는 일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(구월), 과밀억제권역 내에 위치합니다. 과거 토지거래허가구역으로 지정되었으나, 지정기간(2023.09.21-2024.09.20)은 이미 만료되었습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 남동구 구월동의 핵심 상업지역에 위치하며, 더블 역세권에 가까운 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다. 풍부한 유동인구와 발달된 상업 인프라를 바탕으로 안정적인 수익 창출이 기대됩니다. 다만, 3개 호수가 구분 없이 일괄 매각되고 공부상 용도와 실제 이용 상태 간 차이가 있으며, 현재 내부 수리 중이라는 점은 투자 결정 전 반드시 현장 방문을 통해 면밀히 확인해야 할 사항입니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리가 모두 소멸되어 비교적 안전한 편입니다.

8. 투자 포인트

* 인천 최대 상권 중 하나인 구월동 로데오거리 인근 핵심 입지.

* 인천터미널역 및 예술회관역 이용이 편리한 더블 역세권 효과.

* 3개 호수 일괄 매각으로 인한 관리의 용이성 (통합 운영 시).

* 현재 내부 수리 중으로, 리모델링 완료 시 가치 상승 잠재력 보유.

* 안정적인 배후 수요를 갖춘 상업지구 내 위치.

9. 예상 입찰가

인수되는 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 이를 고려할 필요는 없습니다.

본 물건의 감정가는 8,560,000,000원입니다.

정확한 예상 입찰가 산출은 현재 시장 상황, 유사 물건 시세, 향후 예상 수익률, 명도 비용, 수리 비용 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 입찰가격을 제시하기 어렵습니다. 다만, 감정가를 기준으로 입찰 전략을 수립해야 하며, 철저한 현장 조사와 시세 분석을 통해 적정 가격을 판단해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.