나이스옥션 법원경매 부산 2024타경59253 [29] 부산광역시 동래구 온천동 480-18 프리랜드 7층704호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 금정 · 평가일 2024.07.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치하는 프리랜드 2층 201호외 55개호로서 부근은 공동주택, 업무시설(오피스텔), 단독주택 및 각종 점포 등으로 형성되어 있는 간선도로 후면 주상지대임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 시내버스정류장 및 부산지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 건물 내 2층 201호외 55개호로서(전체58개호 중 56개호)
사용승인일:2020.08.28임.

외벽 : 화강석 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 등 마감,
창호 : 샷시창의 구조임.

이용상태

업무시설(오피스텔)로, 기호 1) - 58) 공히 주거용 오피스텔로 이용 중인 것으로 탐문조사되었음.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 승강기설비, 공동현관기설비, 주차타워설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 대체로 등고평탄한 토지로 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약3-4미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임,
기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 부산지방법원 2024타경59253 (29)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 엠OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 부산광역시 동래구 온천동 480-18, 프리랜드 7층 704호

토지면적: 4.25㎡ (약 1.29평)

건물면적: 20.77㎡ (약 6.28평)

용도: 오피스텔 (업무시설)

사용승인일: 2020년 08월 28일

1.3. 감정가 및 토지/건물 지분

감정가: 98,000,000원

토지 지분: 4.2529220589949865㎡ (약 1.29평)

건물 지분: 20.77㎡ (약 6.28평)

1.4. 특이사항

중복사건, 유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 동래구 온천동 소재 "롯데백화점 동래점" 북측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 오피스텔, 단독주택 및 상점 등이 혼재된 주상복합 지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 있고 부산 지하철 1호선 "명륜역"이 소재하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 상태

철근콘크리트 구조의 11층 건물 중 7층에 위치합니다. 외벽은 화강석 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샷시창 구조입니다. 2020년 8월 28일에 사용승인되었습니다.

2.4. 인접 도로

본건 북동측 및 남서측으로 폭 약 3-4미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.5. 토지이용계획

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역(60m 이하), 상대보호구역에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

등기부등본상 주요 권리로는 소유권 보존, 근저당권, 소유권 이전, 주택임차권, 가압류, 임의경매 등이 등재되어 있으며, 말소기준권리는 2020년 9월 16일 접수된 구덕신용협동조합의 근저당권입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 박선영

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2022년 04월 05일

배당신고일자: 2024년 08월 20일

대항력: 없음

비고: 해당 임차인은 대항력이 없어 경매로 인해 권리가 소멸됩니다.

3.3. 인수되는 권리

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금은 없습니다.

3.4. 총 채권액

등기부상 채권 총액은 4,606,000,000원입니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 인근에는 "롯데백화점 동래점"이 위치하며, 다양한 상점들이 밀집해 있어 상권이 활성화되어 있습니다. 또한, "메가마트 동래점"도 가까이 있습니다.

4.2. 생활 편의시설

롯데백화점 동래점을 비롯한 다양한 쇼핑 시설과 더불어, 명륜역을 중심으로 한 편의시설 이용이 편리합니다.

4.3. 교육 환경

건축물대장상 학군 정보는 별도로 제공되지 않았으나, 인근에 금강초등학교, 부산내성중학교, 동래중학교 등이 위치합니다.

4.4. 주변 환경

온천동 지역은 동래온천의 유서 깊은 역사와 함께 현대적인 주거 및 상업 시설이 조화를 이루는 곳입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 중복사건, 유동화물건, 공동담보

* 중복사건: 동일 물건에 대해 여러 개의 경매 사건이 진행 중일 수 있어, 사건 간의 관계 및 진행 상황을 면밀히 확인해야 합니다.

* 유동화물건: 자산유동화 증권(ABS)의 기초자산으로 편입된 물건으로, 일반적인 경매 물건과 절차상 차이가 있을 수 있습니다.

* 공동담보: 본 물건 외 다른 부동산도 동일 채무의 담보로 제공된 경우로, 다른 부동산의 경매 진행 여부 등에 따라 본건의 경매 진행에 영향을 줄 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

주변 지역의 혐오시설에 대한 직접적인 언급은 없으나, 온천천 인근 개발 사업 추진 시 지역 주민들의 반발 사례가 있었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 부산 지하철 1호선 명륜역 역세권에 위치하며, 롯데백화점 동래점 등 주요 편의시설이 인접하여 입지조건이 우수합니다. 2020년에 사용승인된 비교적 신축 건물로 건물 상태 또한 양호할 것으로 예상됩니다. 임차인의 경우 대항력이 없어 명도에 큰 어려움은 없을 것으로 보이며, 인수되는 권리 또한 없는 안전한 물건입니다. 다만, 중복사건, 유동화물건, 공동담보 등 특수 물건 정보에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 명륜역 초역세권: 지하철 1호선 명륜역을 도보로 이용 가능한 뛰어난 교통 환경을 제공합니다.

* 핵심 상권 입지: 롯데백화점 동래점, 메가마트 동래점 등 주요 상업시설이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 신축 오피스텔: 2020년에 건축되어 비교적 최신식 시설을 갖추고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 명도 및 인수되는 권리가 없는 안전한 물건입니다.

8. 시세 분석 및 예상 입찰가

8.1. 주변 오피스텔 시세

온천동 일대 오피스텔의 시세는 평형 및 연식에 따라 다양하게 형성되어 있습니다. 본건과 유사한 규모의 오피스텔들의 경우, 10평 내외 면적에서 매매가는 5천만원대부터 1억 2천만원대까지 분포하고 있습니다. 특히, 본건이 위치한 프리랜드 오피스텔은 2017년 건축(사용승인 2020년 8월)으로 비교적 신축에 해당하며, 58세대 규모입니다.

8.2. 감정가 대비 시세

본건의 감정가는 98,000,000원입니다. 인근 유사 면적 오피스텔의 시세 범위를 고려할 때, 감정가는 현재 시장가와 유사하거나 다소 낮은 수준으로 판단됩니다.

8.3. 예상 입찰가 산정

인수되는 보증금이 없고, 채권 총액 및 경매 진행 상황 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 시장 상황 및 경쟁 물건 분석을 통해 결정될 수 있습니다.

현 시세를 고려한 예상 입찰가는 대략 88,000,000원에서 95,000,000원 사이로 예상됩니다. 이는 감정가(98,000,000원) 대비 약 90%~97% 수준입니다. 다만, 이는 일반적인 시세 분석에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가적인 권리 분석, 유동화 물건 특수성 등을 면밀히 검토하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.